【正文】 北區(qū)開發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域以往開發(fā)不足經(jīng)驗，將大寧板塊開發(fā)成為新型生態(tài)智能化小區(qū)。環(huán)內(nèi)閘北：通過建成三個“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。但該地區(qū)現(xiàn)正處老城區(qū)與新商品住宅相結合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當稀缺，故該地塊還需進一步整合及儲備。配合綠地及水景的營造，以其較高性價比的房價優(yōu)勢，將在上海房市扮演越來越重要的角色。閘北南部地區(qū)以商業(yè)功能，交通功能為主，住宅市場發(fā)展空間有限，中部地區(qū)是閘北今后中高檔住宅集中區(qū)域，由于具備兩大綠地及相應交通、醫(yī)療、商業(yè)等，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，已成為閘北始終規(guī)劃的重中之重。41 / 41產(chǎn)品定位SWOT分析：Serength(強勢)：1. 市場大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。3. 交通便捷，3條輕軌交通就在附近。5. 不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場CBD、北外灘CBD與本案相距15 分 鐘左右。2. 皆為高層項目，得房率相對低一些。4. 客戶面相對較窄。2. 輕軌4號線車站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。4. 相對于同等價位的閘北客戶有較大的吸引力。6. 周邊各種生活配套齊全。2. 周邊舊改項目可能會對本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力.3. 鄰近區(qū)域已與本案相似的項目將對本案產(chǎn)生直接影響。經(jīng)過前期區(qū)域市場信息的詳細收集，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，本樓盤的目標客戶來源：□ 閘 北本案位于閘北區(qū)，購房者“區(qū)域概念”的更加明顯；長久的生活習慣，熟悉的生活環(huán)境，以及未來良好的發(fā)展趨勢，促使本地消費購買附近物業(yè)的想法更為根深蒂固?！? 其它區(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動是促成此類客戶購買的主要因素，他們都對本案所在的區(qū)域有一定的認同，回遷或因工作的原因□ 投資客戶本項目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢逐年增強，近四川北路、軌道交通的遠景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價值，本項目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會引起投資客的關注。因此，本項目的定位是用高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品走一條中高價位的路線閘北精品生活社區(qū)打造閘北新園林主義住宅典范本項目的規(guī)劃理念：新 園 林 主 義 風 格何謂“新園林主義”？： 概念緣起：目前上海市場上的項目大多以COPY江南園林為主要的景觀訴求，圍繞著“水”做文章，如“江南山水、錦繡江南、三盛頤景園、綠洲江南園”，而本案由于自身條件所限，無法做到以水為主，所以結合地塊特點，在提出規(guī)劃上提出中西結合的“新園林主義”，汲取中式園林的精華，嫁接西式園林做點睛之用。集中綠化除了觀賞價值尚可外，對于一個占地2萬多方的項目來說，必然會使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一般公園無二。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營造歸屬感隨著住宅市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理?，F(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。從這個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。 周邊個案皆以120平米的三房為主，而市場調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的皆是100平米左右、總價50—70萬元的二房。注：以上建議基于市場發(fā)展趨勢，根據(jù)本項目實際情況，僅做設計參考?！踅M團以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來。除環(huán)保上考慮喬木的負氧離子比花草多得多的好處外，另因種花草處均不準入內(nèi)踐踏，而小片樹林里卻能供人們信步踱入，練拳、看報、散步、照相、又多一番情趣?！蹩拷p軌一面適當退界，可能的話移植一些大樹，再用掛滿長青藤的長廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加強區(qū)內(nèi)的視覺效果，不靠近輕軌的周界的長廊內(nèi)可以設置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等?！跛w在規(guī)劃中只是一些點綴，但水體與人的親和性，能使人能徹底融人景中，做到既有觀賞主題、又有娛樂主題?！踉谛^(qū)景觀設置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設施，根據(jù)不同的景觀主題設置相關的運動場地，如：綠色慢跑步徑、獨木橋、兒童歡樂步徑、趣味籃球場、赤足卵石步徑等； □高低起伏的坡地設計會增強視覺的層次感與立體感，建議在高度允許的情況下，底層整體適當抬高2米——3米，使低層去化的阻力減少一些。現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，有優(yōu)美的綠、水、房等各種景觀而沒有燈光、燈飾的點綴，看來還有些欠缺；燈光只起照明作用，在現(xiàn)代化住宅區(qū)內(nèi)似乎已不能滿足人們的要求，樹叢內(nèi)的射光燈、草坪的地燈、圍墻上的燈以及住宅區(qū)的立桿路燈，形成一個立體的燈群。減少多余道路，掌握居民出行路線，出行頻率，然后據(jù)以確定道路網(wǎng)布置。小區(qū)主干道應避免直行設計，采用曲折前進方式，貫串各建筑主體，路面可采用青石板錯縫鋪砌，每隔10米左右，設兩行專紅色釉面磚。小區(qū)休閑活動區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑鋪成路面)。六、小區(qū)與外部環(huán)境的融合小區(qū)圍墻采用圍欄式，沿圍欄種植高大樹木，開花樹木，做到隔音防塵與景觀的統(tǒng)一，另外小區(qū)透綠，也起到了與外部環(huán)境相溝通的效果。由于對于住戶會所沒有一個統(tǒng)一的標準，會所項目的組成可以是多種多樣的。因此，本案的會所設計必須另辟蹊徑，成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一部分。具體設置如下：□健身房/韻律操房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場□桑拿房□SPA美容美體館□壁球館□體能測試中心：特色項目，定期/不定期為業(yè)主免費提供測試服務。智能化設施可分為以下各方面：□寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)□網(wǎng)上點播購物（可與連鎖超市合作）□設置小區(qū)網(wǎng)絡病毒、色情防火墻□安防系統(tǒng)(公眾地方及每戶室內(nèi)□設置小區(qū)消費“一卡通”□IC卡跟蹤功能（指示家人所在位置）□消防系統(tǒng)□監(jiān)控系統(tǒng)(閉路電視監(jiān)控□門禁系統(tǒng)(IC卡及可視對講□巡更系統(tǒng)□停車場管理系統(tǒng)□物業(yè)管理系統(tǒng)□三表抄送系統(tǒng)以一個高品質(zhì)的住宅項目來說，以上各項設施都應齊備，但各項都有不同程度的智能化，成本也有別。九、物業(yè)管理創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務”宣言通過明確本案的物業(yè)管理主題――“人性化服務”。小區(qū)的服務框架如下：□建立健全的管理制度，包括組織架構、崗位職責、運作制度等，并結合樓宇的設施設備條件，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術對樓宇進行管理。□運用近年酒店式服務公寓的理念和經(jīng)驗，在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務項目，追求對于不同住戶提供不同的個性化服務，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。個性化服務強調(diào)的是針對不同的業(yè)主給予不同的服務，改變以往服務項目設置的無個性化，而完全針對住戶的需要開展服務。無償、有償服務建議：無償服務：I. 代定報刊雜志II. 代為保管小件物品III. 代購機票IV. 代定蒸餾水V. 代定出租車VI. 代購物品VII. 代交公用事業(yè)費VIII. 早晨叫醒服務IX. 定期提供義務診療有償服務：I. 代理物業(yè)租售II. 代為接送客人III. 居室裝潢IV. 家政服務V. 室內(nèi)清潔和綠化服務VI. 送餐服務VII. 洗車服務VIII. 家電維修社區(qū)活動將加強住戶間交流與溝通社區(qū)文化活動作為“人性化服務”的重要組成部分，由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一負責，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動計劃。社區(qū)文化活動將以倡導小區(qū)高品位居住氛圍的目標展開。體育活動：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓班和比賽、乒乓球比賽等。2）活動效應營造高尚的小區(qū)文化氛圍，向公眾推介、傳播精神文明建設成果，樹立起良好物業(yè)品牌形象。豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動，增強社區(qū)凝聚力。十、商鋪建議商鋪沿寶源路而建，如果容積率允許，建議建兩層的建筑，屋頂及朝向小區(qū)的兩面用綠化覆蓋，一部分用于動遷回搬，剩余一部分建議用來出售，售價可依據(jù)住宅售價的1∶。居住產(chǎn)權、商辦產(chǎn)權的酒店式服務公寓，目前小戶型產(chǎn)品雖被冠以各類名稱，但其實質(zhì)都屬服務式公寓。 自1999年下半年起，上海的單身公寓一個接一個的推出，每一個樓盤幾乎都在一個月內(nèi)達到100％銷售率。約在兩年前，有人將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后拿出來，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在500—1000元之間，結果情況相當好。2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀之門每戶29—58平方米不等。2001年6月，位于曹家渡的“藍朝部落”再度推出這一物業(yè)，兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。此前，由香港瑞安地產(chǎn)公司和上海中虹集團共同開發(fā)的“瑞虹新城”， 單元價由３０萬元起、面積在５０平方米左右的“樂富一族”小房型，２００套房也已訂購一空。 市場出乎尋常的熱銷使小房型風起云涌，西區(qū)藍朝部落、東北區(qū)的瑞虹新城、南區(qū)的虹橋首席推出的白領服務公寓，使2001年度小房型市場供應量再次放大。位于南京東路區(qū)域的中福大廈并以“青年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居。給小戶型的大勢和發(fā)展前景蒙上了一層陰影?？v觀目前市場上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?5－50平方米）、總價偏低（20－30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投資、自用兩相宜等特點。從市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務三大優(yōu)勢?！豕δ軆?yōu)勢：單身公寓滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代城市青年時尚生活理念。由此可見，單身公寓在特大型城市中，地段價值倍增效應顯著，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務含量及其帶來的高品質(zhì)生活價值之外，為年輕購房者提供的就業(yè)機遇、學習機遇、商業(yè)機遇、交流機遇等邊際效益也高于一般住宅。這類消費者都有兩次置業(yè)的心理準備。小戶型產(chǎn)品吻合了這一消費群體的需求。（三）是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的消費者已經(jīng)意識到，上海作為國際化大都市，國際友人、外省市來滬的暫住者使房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，購買小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長線投資獲利的良好方式。對于購房出租者來說，以租金來還貸款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設計滿足購房者和租房者的需求設計：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居家生活設施，只需拎個包就可入住已成為現(xiàn)實。同時，有調(diào)查顯示，目前上海的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的20%，浦西樓盤高達40%。（圖13）在購房者中，女性市民更高達61％！ 上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流動量大，居住需求急劇上升。因為三五年后結婚成家會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。（圖15）投資客的年總收入在5萬元以下的占9．7％，年總收入在5—7萬元占26．8％，年總收入在10—15萬元占4