【正文】 “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓?gòu)買能量的釋放。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。一是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。截至 11月，?？谑?90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 待售，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的積壓。 2021年以來(lái)，海口本地居民購(gòu)房需求旺盛，市場(chǎng)占有份額逐年提高，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型 的旺銷將一定程度減輕海口小戶型偏多的結(jié)構(gòu)失衡壓力。 2021年是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號(hào)、長(zhǎng)信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300萬(wàn)平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、海灣國(guó)際、安德利、海口灣等； 5 濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)年代。 用地面積：約 130畝 。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場(chǎng) 5公里，距海口市區(qū) 15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：廈門 董事長(zhǎng)：陳芳 6 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 800萬(wàn)元 注冊(cè)地：漳州 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長(zhǎng)：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方米，已完成 永明確縣金源花苑，面 積 22021平方米，已完成 海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：?？? 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長(zhǎng)：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：?？谒{(lán)云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 海口藍(lán)云晶城，面積： 55000平方米，前期準(zhǔn)備工作 其中藍(lán)云銀座項(xiàng)目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎(jiǎng) 廈門國(guó)聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：廈門 開發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：廈門國(guó)明大廈，面積： 50000平方米，已完成 該項(xiàng)目榮獲國(guó)家建設(shè)部 魯班獎(jiǎng) 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) 7 ① 建筑用地規(guī)劃指標(biāo)。 ③ 國(guó)家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 研究范圍 市場(chǎng)需求、建設(shè)方案。 工程方案。 投資估算和資金籌措。 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、海口市房地產(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢(shì) ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場(chǎng)均呈上升態(tài)勢(shì)。 ?？跒场⒑５閸u、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 ● 3000元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價(jià)格門檻全面跨越。西海豪園的千萬(wàn)別墅、萬(wàn)科浪琴灣號(hào)稱 5萬(wàn)元 /平方米的別墅備受追捧。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，商品房投資 ，同比增長(zhǎng) %。新開工面積 平 方米，同比下降 %。 ● 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)交易活躍。商品住宅銷售面積 ，與上年同期相比增長(zhǎng) %，超額完成了?？谑姓?guī)定的銷售指標(biāo)。海口市二手房成交面積 ，成交金額，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。截至今年 9月，?？谑猩唐纷》恳?guī)劃批建面積 平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達(dá)到了國(guó)家規(guī)定的 90/70標(biāo)準(zhǔn)。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤如雨后春筍層出不窮。海甸島區(qū)域逐漸成為?？诘禺a(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。江南城、榮域、海語(yǔ)印象、世紀(jì)海岸、鴻天閣。而價(jià)格也是年年攀升。而較良好的地段也成為許多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠(yuǎn)的置業(yè)者的首選。日月城 ● 西海岸區(qū)域： 9 西海岸將成未來(lái)?？谛潞诵膮^(qū)。新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國(guó)際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。如較熟悉的長(zhǎng)信海岸水城，而眾多別墅項(xiàng)目也分布于此，新建的項(xiàng)目如浪琴灣。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。 2021年將是西海岸長(zhǎng)秀片區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項(xiàng)目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢(shì)必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價(jià)值突升。 代表樓盤 ：泰達(dá)浪琴灣。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢(shì)，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢(shì)下，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。在深廣地區(qū)房?jī)r(jià)下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)在低價(jià)位運(yùn)行，無(wú)下降空間。 ● 購(gòu)房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢(shì)下輕松過(guò)關(guān)。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。廉租住房建設(shè) 10 面積約 15萬(wàn)平方米，為近 2021戶（總計(jì)人數(shù) 4000余人）解決了住房困難問(wèn)題。 營(yíng)銷方面：海南特色 ● 廣告費(fèi)用和營(yíng)銷成本低是海口各大樓盤公開的秘密。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動(dòng)在海口一些知名樓盤屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。隨著?？谥鹊奶岣撸皫啄瓯容^熱門的島外營(yíng)銷渠道開拓逐慚因樓盤的熱銷而變得淡漠。在房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，央行加息步伐不會(huì)停止，房貸壓力會(huì)逐步加大，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。 ?？谑小澳壳安o(wú)泡沫成分”（海南省省委書記語(yǔ)），受到 11 國(guó)家宏觀政策影響不大，房?jī)r(jià)也將在 08年中保持上漲的大趨勢(shì)。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營(yíng)銷力度和中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，海南仍然將迎來(lái)新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要作好準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)和機(jī)遇。曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的?？诔鞘兄行?，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動(dòng)，進(jìn)入了一線的開發(fā)視野。 2021年以前，?？跇潜P無(wú)論品質(zhì)多高，只要位置好，即熱銷，2021年至 2021年，?？跇潜P開始注重品質(zhì)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進(jìn)入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。 江南城 位置地理：?？诤５閸u和平大道 66 號(hào) 用地面積： 600 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 40﹪ 銷售價(jià)格：獨(dú)棟別墅 30 套均價(jià) 15000元 /㎡ 銷售情況： 2 期銷售罄， 3 小高層 100套開 盤一個(gè)月即將售罄，獨(dú)棟別墅預(yù)計(jì) 08 年 6月開 盤 客戶組成：外地客戶占 60﹪ 海南大公館 12 地理位置：?？谑泻５槲逦髀? 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 四期價(jià)格， 600 萬(wàn) /幢起，最高價(jià) 1380萬(wàn) /幢 銷售情況：總價(jià)高，總體銷售進(jìn)度較慢 客戶組成：外地客戶占 90﹪ 泰達(dá)浪琴灣 位置地理： ?？谑形骱０稙I海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅 2— 4 萬(wàn) /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認(rèn)購(gòu)，目前 沒(méi)有統(tǒng)計(jì)銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼別墅起價(jià) 3488 元 /㎡ ， 一層商 鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認(rèn)購(gòu)，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼的別墅 119 萬(wàn)元 /套起，獨(dú) 立別墅185 萬(wàn)元 /套起 銷售情況：半年售 罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 14 四、?？谑?別墅市場(chǎng)分析 濱海別墅價(jià)格 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 1000020210 5601600 聯(lián)排 109262 60009000 65236 3 陽(yáng)光西海岸 獨(dú)立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨(dú)立 330454 1000012021 330545 5 浪琴灣 獨(dú)立 217－ 272 20210 434544 聯(lián)排 190－ 226 7500 143170 疊加 190－ 226 9000 171204 6 西海豪園 獨(dú)立 330550 1000015000 330750 7 海藍(lán)椰風(fēng) 獨(dú)立 349387 10000 349387 雙拼 284288 8000 228231 聯(lián)排 159244 7000 112171 8 海悅天倫 獨(dú)立 227392 5800 132228 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 東海藝墅 獨(dú)立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 15 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬(wàn)花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽(yáng)光巴洛克 獨(dú)立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價(jià)格分析 獨(dú)立別墅單價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨(dú)立別墅單價(jià)主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說(shuō)明和高檔公寓比?？讵?dú)立別墅價(jià)格較高。 16 疊加別墅單價(jià)分布圖3, 37%3, 38%2, 25%4000400060006000 疊加別墅單價(jià)主要分布在 40006000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 38%，說(shuō)明和高檔公寓比?？诏B加別墅價(jià)格較有競(jìng)爭(zhēng)力。 聯(lián)排別墅總價(jià)分布表3, 60%2, 40%180180250 聯(lián)排別墅總價(jià)主要分布在 180萬(wàn)元以下的范圍，占總數(shù)的 60%。 五、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， 2021年?？谑形骱０镀瑓^(qū)海景別墅價(jià)格普遍在 12021— 20210元之間，其他區(qū)域非海景別墅價(jià)