【正文】 在 2021年加快開發(fā)進(jìn)程，打造出以秀英大道為中心的新秀英居住片區(qū)。未來(lái)的西海岸新區(qū)將建設(shè)成為集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等功能元素為一體的未來(lái)海口新核心區(qū)。 代表樓盤：寶安其中，島內(nèi)購(gòu)買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購(gòu)買商品住宅 平方米，占銷售總面積的 %。 供給 8 ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋竣工面積快速增長(zhǎng)，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開發(fā)公司”的相關(guān)資料。 競(jìng)爭(zhēng)空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓?gòu)買第二套房的愿望及需求越來(lái)越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā)展的態(tài)勢(shì)，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局 。 海南的商品房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的沉寂之后，近年來(lái)已被新的需求所打破。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來(lái)旅游已成為現(xiàn)時(shí)期的消費(fèi)時(shí)尚，而到海南旅游更是熱點(diǎn)。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出也已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作階段，這是?？谑姓蛟?“ 陽(yáng)光海口、娛樂之都、品位之城 ”的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時(shí)國(guó)內(nèi)外游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風(fēng)情的完美演繹。一是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 用地面積：約 130畝 。 研究范圍 市場(chǎng)需求、建設(shè)方案。 海口灣、海甸島、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。新開工面積 平 方米，同比下降 %。截至今年 9月，?？谑猩唐纷》恳?guī)劃批建面積 平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達(dá)到了國(guó)家規(guī)定的 90/70標(biāo)準(zhǔn)。而價(jià)格也是年年攀升。如較熟悉的長(zhǎng)信海岸水城，而眾多別墅項(xiàng)目也分布于此，新建的項(xiàng)目如浪琴灣。浪琴灣。 ● 購(gòu)房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢(shì)下輕松過(guò)關(guān)。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動(dòng)在?？谝恍┲麡潜P屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營(yíng)銷力度和中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，海南仍然將迎來(lái)新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要作好準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)和機(jī)遇。浪琴灣 位置地理： 海口市西海岸濱海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅 2— 4 萬(wàn) /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認(rèn)購(gòu)，目前 沒有統(tǒng)計(jì)銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼別墅起價(jià) 3488 元 /㎡ ， 一層商 鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認(rèn)購(gòu)，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼的別墅 119 萬(wàn)元 /套起，獨(dú) 立別墅185 萬(wàn)元 /套起 銷售情況：半年售 罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 14 四、?？谑?別墅市場(chǎng)分析 濱海別墅價(jià)格 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 1000020210 5601600 聯(lián)排 109262 60009000 65236 3 陽(yáng)光西海岸 獨(dú)立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨(dú)立 330454 1000012021 330545 5 浪琴灣 獨(dú)立 217－ 272 20210 434544 聯(lián)排 190－ 226 7500 143170 疊加 190－ 226 9000 171204 6 西海豪園 獨(dú)立 330550 1000015000 330750 7 海藍(lán)椰風(fēng) 獨(dú)立 349387 10000 349387 雙拼 284288 8000 228231 聯(lián)排 159244 7000 112171 8 海悅天倫 獨(dú)立 227392 5800 132228 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 東海藝墅 獨(dú)立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 15 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬(wàn)花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽(yáng)光巴洛克 獨(dú)立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價(jià)格分析 獨(dú)立別墅單價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨(dú)立別墅單價(jià)主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說(shuō)明和高檔公寓比海口獨(dú)立別墅價(jià)格較高。 就目前?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)和別墅項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看， 2021至 2021年?？谑袆e墅類高端樓盤價(jià)格漲幅在 2021年基礎(chǔ)上上漲 10— 15﹪左右。與海景別墅相比具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 二、 Weakners 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 今年環(huán)城高速通道的建成，將大大縮短樓盤到市內(nèi)的車程，良好的交通將提升樓盤品質(zhì)并吸引更多高端客戶； 促使市場(chǎng)成功人士的熱情追捧。桫欏、茉莉花、雞蛋花、月季花，這些中式的植物，與西式的建筑親切融合。 一期價(jià)格定位在 7500元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 6900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 營(yíng)銷策略 A、總體思路 ? 建立聯(lián)系，鞏固與會(huì)員、業(yè)主的關(guān)系，充分挖掘此部分的客戶潛力。 D、階段策略 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段（ ） 階段目的 ? 引起目標(biāo)客戶群的注意和興趣； ? 促成銷售人員及管理人員所熟悉的意向性購(gòu)買者認(rèn)購(gòu)； ? 促成其它渠道的意向性購(gòu)買者認(rèn)購(gòu)。 ? 建立“美麗亞社區(qū) ”作為頂級(jí)物業(yè)開發(fā)的龍頭地位。 ②現(xiàn)場(chǎng)包裝 會(huì)所大堂： 地產(chǎn)模型展示 美麗亞社區(qū)別墅主題畫面 海南臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)重大賽事活動(dòng)展示（重要賽事） 美麗亞社區(qū)別墅賣點(diǎn)展示 美麗亞社區(qū) —— 國(guó)際生 活社圈宣傳 28 銷售接待中心： 全新的形象，精致豪華的接待中心，不但給買家規(guī)范化的形象，更帶給買家現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)的體驗(yàn)。 ③ 媒體選擇（ DM） 報(bào)紙類 南方都市報(bào)（全省版） / 海南日?qǐng)?bào)（全省版） / ?？谏虉?bào)（全省版） 深圳特區(qū)報(bào) / 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) / 證券時(shí)報(bào) 雜志類 福布斯 /時(shí)尚財(cái)富 /銀聯(lián)白金 /新財(cái)富 /南風(fēng)窗 /哈佛商業(yè)周刊 /汽車導(dǎo)報(bào) /金融聯(lián) /金葵花（金融系統(tǒng) vip客戶刊物）海南航空 /深圳航空 /南方航空 /東方航空 /中國(guó)國(guó)航航空 /高爾夫 /中國(guó)高爾夫 /高爾夫文摘 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) ? 海南在線 ? 海南搜房網(wǎng) ? 海南信息網(wǎng) 電視廣告 ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 亞洲電視 戶外路牌 ④ 階段策略 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段（ ） 新聞造勢(shì)運(yùn)動(dòng)及展場(chǎng)信心戰(zhàn)，制造并利用其間的 “ 名人到訪月 ” 新聞熱點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)性的新聞造勢(shì)，迅速成為市場(chǎng)核心話題。 ② 活動(dòng)類型及規(guī)模大小 （待定） 與媒體合辦活動(dòng) ?《新財(cái)富》雜志舉辦財(cái)富人士聚會(huì) ?《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》舉辦高端讀者群聚會(huì) ?《銀聯(lián)白金》雜志舉辦高端客戶聯(lián)誼會(huì) ?《福布斯》中國(guó)名人榜 ?《周末畫報(bào)》周末 party ?《時(shí) 代畫報(bào)》高爾夫生活時(shí)代活動(dòng) ?《時(shí)尚財(cái)富》財(cái)富人士聚會(huì) 參與并贊助 —— 聯(lián)合政府相關(guān)大型文化主題活動(dòng)，使整個(gè)項(xiàng)目推介活動(dòng)更具有權(quán)威性及 31 號(hào)召力，在進(jìn)行客源補(bǔ)充的同時(shí)，也可以逐步真正形成：“美麗亞社區(qū)”生活社圈。 工程地質(zhì) ? 第四系全新統(tǒng)海河相沉積層 ? 第四系下更新統(tǒng)海相沉積層 建筑場(chǎng)地類別：另見報(bào)告 水文地質(zhì)：另見報(bào)告 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案（略） 33 第七章 項(xiàng) 目建設(shè)的組織 美麗亞社區(qū)由海南海南投資促進(jìn)會(huì)開發(fā)，其組織結(jié)構(gòu)和管理系統(tǒng)如下： 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目占地 120畝。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ● 可售面積 項(xiàng) 目戶數(shù)： 120個(gè)住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場(chǎng)出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤(rùn)估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測(cè)算： 28590 萬(wàn)元 住宅價(jià)格（均價(jià)） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬(wàn)元 一層商業(yè)均價(jià) 300 ㎡ 3000元 =90萬(wàn)元 A、售房收入： 28590萬(wàn)元 36 B、綜合成本 15929萬(wàn)元 其中： 建造成本 13050萬(wàn)元 銷售費(fèi)用 1430萬(wàn)元 管理和其他費(fèi)用 549萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬(wàn)元 C、稅金（ %） 3002萬(wàn)元 D、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 28590萬(wàn)元 – 15929萬(wàn)元 – 3002萬(wàn)元 =9659萬(wàn)元 銷售利潤(rùn)率 =9659247。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購(gòu)買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對(duì)銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對(duì)暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房?jī)r(jià)的提升，一年多的時(shí)間買家對(duì) 10%20%價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)都不會(huì)很敏感。 ● 區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。 38 就投資風(fēng)險(xiǎn)而言，由于海南房地產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立于全國(guó)市場(chǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國(guó)家房地產(chǎn)新政中的“市場(chǎng)解決”部分，本項(xiàng)目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，基本上無(wú)投