【正文】 案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。 客戶年齡跨度較大， 2550歲的為主力范圍； ? 216。 比較項(xiàng)目 A B C 比較系數(shù) 比較價(jià)格 4200 4200 4000 市場(chǎng)參考價(jià)格 4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低 200 元 /平方米。因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性較大。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 五、財(cái)務(wù)效益 銷售收入測(cè)算 ? u 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照 3900 元 /平方米，別墅按照 4600 元 /平方米測(cè)算； ? u 車庫地上部分按照 24000 元 /個(gè)計(jì)算，地下部分按照 36000 元 /平方米計(jì)算； ? u 計(jì)算建筑面積按照 157155 平方米計(jì)算。 客戶接受的主力總價(jià)在 35 萬 50 萬左右； ? 216。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在 樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。 本項(xiàng)目周邊生活配套完善。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。據(jù) 20xx 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積 平方米。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。 居民生活水平16306 18500 202858% 8% 9 . 7 0 %01000020xx03000020xx 20xx 20xx0%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資(元) 增長(zhǎng)率 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 20xx 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。結(jié)合 20xx 年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。 上海市土地資源管理局 20xx0820 號(hào)土地出讓公告。 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 項(xiàng)目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年 19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且 其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂觀。 房地產(chǎn)開發(fā) 05010015020xx 20xx 20xx施工面積( 萬m 2 ) 竣工面積( 萬m 2 ) 板塊特征 根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在30004200 元 /平方米，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。 而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道 交通立體化交通格局即將形成 ? n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺 ? n 地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來走勢(shì)較為樂觀 Threat ? n 周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù) ，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)面就是樂購(gòu)購(gòu)物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價(jià)相對(duì)較低），建筑風(fēng)格簡(jiǎn)樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)形象。 結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 。 目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴度較高； 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取 相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937