上海市x山項目分析報告(編輯修改稿)
2024-08-27 14:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 板塊。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 20xx 年市場供應(yīng)量共計 萬平方米，共 2773 套，已銷售 萬平方米，共計 1319套，去化率為 %。市場主要 房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場價格在 35004500 元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。 20xx 年市場供應(yīng)量共計 25 萬平方米，共 2492 套，已售 萬平方米，共 740 套，去化率為30%。市場主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場價格在30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。 20xx 年 市場供應(yīng)量共計 萬平方米，共 5770 套，已銷售 萬平方米，共計 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場均價在 3000 元 /平方米左右。 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù) 20xx 年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。 而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。 20xx 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長 %； 20xx 年投資總額為 億元，增長 %； 20xx 年投資總額為 億元，增長 %。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。 再從橫向比較看， 20xx 年上海市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而 金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。 三、項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。 本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū) ；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10分鐘之內(nèi)。 本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道 交通立體化交通格局即將形成 ? n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺 ? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù) ，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。 競爭性樓盤分析 項目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。 周邊競爭性樓盤列表 名稱 地址 物業(yè)類型 建筑面積(m2) 總戶數(shù) 戶型面積 （ m2） 均價 (元/m2) 開盤日期 銷售情況 藍(lán)堡愛琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園 蒙山路 /衛(wèi)清路 多層 /小
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