【文章內(nèi)容簡介】 二、上海小戶型產(chǎn)品分析 單身公寓 單身 公寓實際上是服務式公寓的一種形式?？v觀目前市場上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏小（ 35－ 50 平方米）、總價偏低（ 20－ 30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。⒌囟慰拷兄行暮屯顿Y、自用兩相宜等特點。 單身公寓最明顯的特點，是將有限的空間資源加以科學配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進步，也代表了上海住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展進入一個新階段。從市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務三大優(yōu)勢。 □ 環(huán)境優(yōu)勢：除綠化、建筑形態(tài)、交通環(huán)境外，更注重交流、 學習、商務、餐飲、休閑、健身、娛樂空間等社區(qū)環(huán)境方面的建設。 □ 功能優(yōu)勢：單身公寓滿足了 “麻雀雖小，五臟俱全 ”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代城市青年時尚生活理念。 □ 服務優(yōu)勢：單身公寓因為同類客源集中，總體服務成本低，服務效率高，很容易形成具有商業(yè)價值的有償服務規(guī)模效應。 由此可見，單身公寓在特大型城市中，地段價值倍增效應顯著，市中心的單身公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務含量及其帶來的高品質(zhì)生活價值之外，為年輕購房者提供的就業(yè)機遇、學習機遇、商業(yè)機遇、交流機遇等邊際效益也高于一般住宅。 小房 型走俏的原因 （ 一 ） 是明顯的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品的稀缺性，在許多開發(fā)商以三房兩廳為主力房型占領(lǐng)市場時，市場多樣化的需求必然導致小戶型的稀缺，而市中心又是購房者最理想的選擇，因此區(qū)域內(nèi)首次推出的小戶型自然受追捧； 數(shù)據(jù)顯示，在上海房地產(chǎn)市場中，年輕人的消費占總消費量的 67％，他們收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚不足以置業(yè)一步到位，因此， 小戶型的各類產(chǎn)品 是他們的最佳選擇。這類消費者都有兩次置業(yè)的心理準備。然而在上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽略，供應量在總供給量中的比例小于 3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向 下轉(zhuǎn)移，能適應 30歲以下年齡層的房子顯得太少。 小戶型產(chǎn)品 吻合了這一消費群體的需求。 （圖 9） Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 18 圖 9 （ 二 ） 是消費主體的年輕化和消費觀念的更新化，買家不斷年輕化，是近年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新氣象，對于初出茅廬，正值創(chuàng)業(yè)階段的年輕人來說，買套交通方便、首付額度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分階段多次置業(yè)的觀念正為更多人所接受。 （ 三 ） 是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的消費者已經(jīng)意識到，上海作為國際化大都市，國際友人、外省市來滬的暫住者使房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，購買 小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長線投資獲利的良好方式。 購買 小戶型產(chǎn)品 投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕。對于購房出租者來說，以租金來還貸款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。單身公寓的另一個投資特點在于靈活方便、變現(xiàn)容易，很容易實現(xiàn)滾動置業(yè)。 （ 四 ） 是為小戶型度身定制的帶裝修設計滿足購房者和租房者的需求設計：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居家生活設施，只需拎個包就可入住已成為現(xiàn)實。 小戶型消費者分析 □年輕白領(lǐng)和投資者鐘情小房型，其中投資者 購買比例高達七成 據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 今年上半年推出并已全部售罄的四個單身公寓項目客源進行分析后發(fā)現(xiàn)，投資者占 60％以上，其中一個項目的投資者竟高達 90％。同時， 有調(diào)查顯示，目前上海的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的 20%，浦西樓盤高達 40%。（圖 10圖 11） Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 19 分析表明， 40％的買家是 20－ 30歲年輕人， 39％在 30－ 40歲之間，二者相加占到總購房者的 79％，顯示出單身公寓對中青年買家更具有吸引力；（圖 12）在付款方式上， 93％買家選擇按揭貸款 ，僅 7％的買家一次付款，表明上海市民極具理財意識。（圖 13）在購房者中，女性市民更高達 61％！ 上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流動量大，居住需求急劇上升。月收入２０００至４０００元的外地來者與追求獨立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上海的租房大軍，一旦有機會買房，他們樂于選擇地段好、品質(zhì)好，３０平方米～５０平方米的住宅作為過渡房。因為三五年后結(jié)婚成家會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。 專項調(diào)查表明，買房投資的市民中，年齡 26— 30歲占 13． 9％， 31— 35歲占 25． 4％，35— 45歲占 52． 9％， 45歲以上占 7． 8％。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。 從職業(yè)看，各種行當中，最多的是自由職業(yè)者，占 31％，接下來依次是金融行業(yè) 21％，企事業(yè)單位 15％，以及媒介、 IT、服務行業(yè)等。（圖 15）投資客的年總收入在 5萬元以下的占 9． 7％，年總收入在 5— 7 萬元占 26． 8％，年總收入在 10— 15萬元占 46． 7％，年總收入在 15萬元以上占 16． 8％。（圖 16） 對購房投資的市民來說 ，怎樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品才算理想？據(jù)抽樣調(diào)查 ,市民選擇商鋪投資的占 55． 9％，選擇辦公樓投資的占 23． 7％，選擇住宅投資的占 20． 4％。（圖 17）市民 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 20 打算投資買房的總預算中， 20 7． 2％、 20－ 30萬元占 22． 1％、 30－ 50 萬元占 45． 5％，購房預算 50萬元以上占 25． 2％。（圖 18） 50－ 70平方米、 70－ 100平方米是被選擇最多的購房面積，將近有一半的被訪者選擇了這二項，便于投資的緊湊小戶型是投資者的主要需求房型。在投資型購房者的選擇中，地段是第一位的，好地段標志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的 人氣、以及更好的商業(yè)機會。以下依次是價格、商業(yè)、交通、配套、風水、景觀、設施等。對投資回報率的看法， 26． 7％的投資型購房者回答的是投資回報率越高越好， 56． 9％的回答是投資回報率適當就可以。（圖 19） 三、上海小房型樓盤分析 上海小房型樓盤情況（表 2） □表 2 上海小房型樓盤情況一覽表 樓盤名稱 開發(fā)商 樓盤地址 樓盤規(guī)模 面積 銷售價格 銷售率 My city 榮聯(lián)房產(chǎn) 江寧路橋一側(cè) 400 戶 29— 58 / 100% 藍朝部落 靜安地產(chǎn) 萬航渡路 858 弄 545 戶 24~50 5000~8000 98% 巴黎時韻 三金置業(yè) 襄陽南路 500 號 560 戶 24~57 9000~15000 中福大廈 .金銀匯 中福地產(chǎn) 九江路 /浙江路 600 戶 38－ 48 38－ 48 萬 98% 中?；ㄔ?.青年匯 中福地產(chǎn) 陸家浜路 /海潮路 1027 戶 37 5500 左右 100% 虹橋 首席 東苑房產(chǎn) 吳中路 829 號 200 戶 30~50 / 100% Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 21 瑞虹新城 .樂富族 瑞安地產(chǎn) 臨平路 /四平路 200 戶 50 30 萬元起 100% 奔騰新干線 三寶置業(yè) 寶山路 /寶通路 400 戶 35－ 55 20 萬上下 95% 公園 3000 新耀地產(chǎn) 黃興路 1618 號 200 戶 43~64 5100~5900 100% 淞虹居住區(qū) 綠地集團 仙霞西路 /福泉路 / 52~54 / / 國際金融家 興業(yè)投資 浦東浦電路 400號 187 戶 50 120xx 80% 海悅公寓 金隆置地 浦東 大道 580 號 / 56~74 10000 80% 感性達利 綠地集團 新疆路（烏鎮(zhèn)路） / 40~62 7500~9900 95% Soho 時代 一天下 恒豐路 120 號 610 戶 43~82 7500 98% 獨立時代 賽元房產(chǎn) 海潮路 /陸家浜路 / 33~55 70008200 / 東方時空 徐匯軟件 虹橋路 628 號 249 45~80 11000 / 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況 □表 3 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況表 樓盤名稱 項目定位 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 相關(guān)配套 My city 單身公寓 住宅 洗衣房、健身、娛樂等 藍朝部落 酒店式服務公寓 住宅 便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡商務等 巴黎時韻 產(chǎn)權(quán)式商務樓 商住 商務中心、健身、餐飲、娛樂等 中福大廈 .金銀匯 酒店式服務 公寓 辦公 / 中?；ㄔ?.青年匯 小戶型躍層住宅 住宅 商務、家政服務等、娛樂、健身等 虹橋 首席 單身公寓 住宅 娛樂、健身等 瑞虹新城 .樂富族 單身公寓 住宅 便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡商務等 奔騰新干線 酒店式服務公寓 住宅 商務中心、家政服務、健身、娛樂休閑 公園 3000 小戶型住宅 住宅 便利店、飲食休閑、健身 淞虹居住區(qū) 小戶型住宅 住宅 健身、娛樂 國際金融家 產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅 住宅 較齊全 海悅公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 辦公 較齊全 感性達利 產(chǎn)權(quán)式酒店服務公寓 辦公 商務、家政服 務等、娛樂、健身等 SOHO 時代 酒店式 SOHO 辦公 較齊全 獨立時代 酒店式公寓 住宅 游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌 東方時空 酒店式公寓 住宅 較齊全 Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路項目分析報告 22 四、小房型市場的市場規(guī)模分析 從目前的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應不足。但是，單身公寓畢竟只是過渡性產(chǎn)品，它的購買對象只限于年輕人中具有穩(wěn)定持續(xù)支付能力的那部分人。在上海，這部分人究竟有多少？其次，目前單身公寓的熱銷還得益于大量的投資客，他們買房是為了租賃賺錢。租賃市場的波動必定會影響他們的購房熱情，間接影響到二級 市場。那么單身公寓的租賃市場又將會如何呢？ 根據(jù)第五次人口普查的資料顯示，上海市人口數(shù)量已逾 1300萬，其中 25－ 35歲受過大專以上高等教育的人數(shù)估計在 27萬人。工資收入在 5000元以上的人口數(shù)量雖沒有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但僅以 30％計，就達到了 ，若其中有 50％的人有意向購買或租賃單身公寓的話，該人數(shù)群就已達到了 。 對外來人員則可以關(guān)注以下數(shù)據(jù)： 20xx年外來流入人口大致在 280萬人左右，市區(qū)流入人口基本在 40－ 50萬人之間，除去六成低收入者后，有意在上海落戶的高收入外來人員的人數(shù) 仍可達到 3萬，其中若有 50％關(guān)注單身公寓市場，其客戶群就達到 1到 。 因此專家預估，在近五年之內(nèi)，市場對單身公寓的需求量約在 4到 6萬戶左右；更為樂觀的預測甚至可達 10 萬戶。 目前上海已銷售的單身公寓有 1270余套。租賃市場中，目標明確針對單身白領(lǐng)的項目僅 “ 連鎖白領(lǐng)公寓 ” 一家，其自有的可出租單元僅 150多套，加上現(xiàn)有的六個加盟單位，其總量不超過 900套。因此上海現(xiàn)有單身公寓市場（有明確市場定位的物業(yè)）的供應總量不足 2200套，與實際需求量相差甚遠。 由此可見，單身公寓及市中心 區(qū)小戶型房屋的需求量，在一定時間內(nèi)仍呈上升趨勢，無論買賣或是租賃，市場的潛力都是極大的。 五、上海小房型市場 20xx 年度市場預測 由于小房型的持續(xù)熱銷，上海許多開發(fā)商都在自己開發(fā)的項目中加大了小戶型的比例，而一些類似本案的中途擱置的工程項目，也紛紛改造，以期小戶型這一新型的產(chǎn)品能夠盤活樓盤，在 20xx年已經(jīng)獲悉的小戶型產(chǎn)品中，不泛沙田、輪胎橡膠等一些知名的實力企業(yè)，預測 20xx年度上海的小房型市場仍舊會延續(xù)上年度的火熱局面。 另一方面，競爭的加劇，投資的理性程度加高，都將會使小戶型市場回歸到理性的市場 軌道上來。而明年將出現(xiàn)小戶型交方式用的高峰，很多預期的和概念型的東西都降落到實處，小戶型的前景究竟如何，今年是關(guān)鍵的一年，讓我們拭目以待 ? Analysis Report Of I