【文章內(nèi)容簡介】 3072172/304比例%%%%/100%三 房面積130以下130140140150150160160以上合計(jì)套數(shù)/722417144428比例/%%%%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個(gè)個(gè)案，共792戶，%，%，三房占54%，可見三房為主力房型。l 一房以40－50平方米為主，二房的主力房型為110－120平方米，三房的主力房型為140－150平方米。2．產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃菊園（三期）18－39層的高層二梯四戶萬源杰座16－18高層二梯二戶，二梯三戶，二梯八戶香梅花園高層二梯二戶、二梯四戶水清木華16幢10－28層的小高層和高層一梯二戶、二梯二戶說明：l 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為二梯二戶到八戶，其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。3．物業(yè)公司及管理費(fèi)：案名物業(yè)公司管理費(fèi)菊園（三期）中海物業(yè)萬源杰座世邦魏理仕4元/平方米香梅花園世邦魏理仕3元/平方米水清木華自管說明：l 從上表可以看出管理費(fèi)最低2元/平方米，最高的為4. 元/平方米，并且聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司。4．去化率：案名開盤日期銷售率菊園（三期）85％萬源杰座60%香梅花園90%水清木華55%肆、綜 述一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好。來自上海市房地局的消息顯示，2002年至今，上海房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績，市場上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場購房以消費(fèi)型購房為主，2002年上海商品交易房的面積為1961萬平方米，存量房銷售面積為1790萬平方米；另一方面，上海的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢良好。據(jù)房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年上海房產(chǎn)租賃共1790萬平方米，其中，自愿租賃占整體的30%。2002年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為720億元人民幣，占上海市固定資產(chǎn)投資額的33%，%，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比2001年凈增373個(gè)億（%）。上海房地產(chǎn)市場基本形成了以居民購房為主的市場，成為上海房市保持上升趨勢的根本保證。上海樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢，主要是由于在未來幾年內(nèi)，上海有很多支撐樓市的“賣點(diǎn)”。1. 上海作為國際大都市，對外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進(jìn)一步釋放，這部分人已經(jīng)成為上海樓市消費(fèi)的主力。（2003年伊始，由溫州的民營企業(yè)均瑤集團(tuán)投資的均瑤國際廣場開始預(yù)租售，這一幢總高32層，面積約為8萬平方米的5A級商務(wù)樓成為了外地民營經(jīng)濟(jì)2003年進(jìn)入上海樓市的又一個(gè)亮點(diǎn)。）2. 在高檔商品房市場，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在7000元以上的高檔商品房的買主中，%，%，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動(dòng)了上海高檔房產(chǎn)的銷售。3. 上海未來幾年城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃將給上海房地產(chǎn)市場帶來的促進(jìn)作用也不可忽視。上海新一輪城市建設(shè)，舊區(qū)改造將對房地產(chǎn)市場形成巨大拉力。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。4. 市府的交通航運(yùn)規(guī)劃擴(kuò)大了房產(chǎn)市場的價(jià)值空間。這些交通航運(yùn)規(guī)劃包括國際貨運(yùn)機(jī)場建設(shè)、大小洋山港口建設(shè)和高速公路、軌道交通網(wǎng)建設(shè)?！败壍澜?jīng)濟(jì)”、“機(jī)場經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)必將帶動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，引導(dǎo)上海樓市的上升趨勢。5. “城市化”口號的提出意味著上海房產(chǎn)將會(huì)增加新的發(fā)展空間。將上海建成“世界級城市”的概念，這必將推動(dòng)上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求。上海目前城市化的程度為70%，20年后的目標(biāo)是90%以上，由于“上海魅力”的作用，上海不僅要承擔(dān)自身的城市化壓力，還要分擔(dān)全國的城市化壓力，要解決進(jìn)入上海的農(nóng)村人口住房問題，這也將從另一個(gè)方面促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述1） 淮海東路以北至蘇州河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務(wù)中心，房價(jià)穩(wěn)居高位，均價(jià)8800元。2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房價(jià)微幅下調(diào)，均價(jià)7930元。3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房價(jià)底部抬升，均價(jià)7000元。4） 盧灣區(qū)建國路以北地區(qū)，地段環(huán)境一流，高檔樓盤為主，均價(jià)14600元。5） 靜安區(qū)，樓盤供應(yīng)不足，小戶公寓受寵，中檔房均價(jià)7075元，高檔房均價(jià)11250元。50余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價(jià)660012750元。6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房價(jià)居高不下，均價(jià)8000元。7） 長寧區(qū)內(nèi)環(huán)線以東地區(qū)，銷量大幅攀升，房價(jià)走勢強(qiáng)勁，均價(jià)7845元。8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤區(qū)域，房價(jià)高位支撐，均價(jià)1280020000元。10）世紀(jì)公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價(jià)格略有上揚(yáng)，均價(jià)650011000元?！　　　　　　　　∥?、最新重點(diǎn)個(gè)案分析長寧區(qū)案 名虹橋河濱花園工地位置長寧路1898號投資興建上海上科實(shí)業(yè)有限公司售 樓 處長寧路1898號企劃銷售旭陽 萬欣主力總價(jià)136－144萬調(diào)查日期建筑設(shè)計(jì)大境建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所可售總額8億工程進(jìn)度封頂電 話62290066 規(guī)劃戶數(shù)524戶規(guī)劃用途住宅基地面積2. 6萬平方米可售戶數(shù)524戶銷售面積8萬平方米售出戶數(shù)209戶建筑樓層14－30 F銷 售 率約40%規(guī)劃面積63－300平方米銀行貸款額度70%主力面積160－170平方米年限30平均單價(jià)8500元/平方米銀行民生銀行單價(jià)范圍7200－13000元/平方米得 房 率80%公開日期物業(yè)公司自管車 位 數(shù)400容 積 率管 理 費(fèi)車位單價(jià)10萬綠 化 率45% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于長寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，未來的升值潛力較大。目前長寧路近古北路的路段正在進(jìn)行道路拓寬工程，工程完工后道路條件將大大改善。 產(chǎn)品規(guī)劃：1. ，總建筑面積8萬平方米，規(guī)劃有9幢14－30層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶和二梯四戶，得房率在80%左右。2. 小區(qū)的綠化率為45%，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 面積配比：本案共524戶，面積范圍63－300平方米，具體配比如下：房型面積戶數(shù)比例一房60－70平方米40%二房100－110平方米40%三房120－130平方米40%150－160平方米162%160－170平方米200%四房及復(fù)式200平方米以上42% 價(jià)格分析：本案目前的單價(jià)范圍為7200－13000元/平方米，均價(jià)在8500元/平方米左右，主力總價(jià)140萬，符合區(qū)域的市場價(jià)格行情。 去化分析：于2003年3月開盤，目前已去化了40％左右。銷售成績不甚理想。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置較佳，周邊配套齊全。屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍濃厚。2. 小區(qū)西面規(guī)劃中的蘇州河文化花園使得區(qū)域的居住環(huán)境得到提高。3. 蘇州河的整治和長寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來前景看好，區(qū)域內(nèi)的樓價(jià)有一定的升值潛力。劣勢：1. 目前蘇州河尚在整治中，對于處在河邊的本案由一定的影響。2. 三房的房型面積規(guī)劃較大，使得總價(jià)較高，已引起銷售受阻。案 名暢園工地位置 愚園路888號投資興建上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)公司售 樓 處 愚園路888號企劃銷售自售 主力總價(jià)208－221萬調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)美國 ARQ建筑事務(wù)所 可售總額10億 工程進(jìn)度封頂電話62100888規(guī)劃戶數(shù)558戶基地面積19200平方米可售戶數(shù)558戶銷售面積10萬平方米售出戶數(shù)446戶建筑樓層32層銷 售 率80％規(guī)劃面積123－254平方米以上銀行貸款額度70%主力面積160－170年限30平均單價(jià)13000元/平方米元銀行 工商銀行單價(jià)范圍12000－15000元/平方米得 房 率78% 公開日期物業(yè)公司自管車 位 數(shù)350容 積 率管 理 費(fèi)5元/平方米車位單價(jià)25萬綠 化 率35%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于江蘇路愚園路口，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，由于出門就是地鐵二號線江蘇路站，區(qū)域的公交出行十分便捷。距本案500米的中山公園商圈與靜安寺商圈使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，購物方便。 產(chǎn)品規(guī)劃:小區(qū)占地面積19200平方米，總建筑面積10萬平方米。規(guī)劃有2幢32層的高層建筑，共分為九個(gè)單元，樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在78%左右。小區(qū)的綠化率較低，只有35％，配套設(shè)施則較為齊全，主要以中央的綠化為主，有落瀑水景、特色種植池等。 面積配比：共558戶，面積范圍從123－254平方米。具體配比情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房120－130平方米113%130－140平方米104%三房150－160平方米55%160－170平方米217%170平方米以上7%四房200平方米以下31%200平方米以上31% 價(jià)格分析：由于本案是全裝修房，并且地理位置極為優(yōu)越，出門即為地鐵站，因此13000元/平方米的均價(jià)還是符合產(chǎn)品價(jià)值的。 去化分析：總體銷售情況良好，進(jìn)入2002年上海銷售金額50強(qiáng)，目前的銷售率在80％左右。 優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：1. 地段極佳，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。2. 出門即是地鐵站，出行極為便捷。3. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，安保嚴(yán)格。劣勢：1. 江蘇路為交通干道，上下班時(shí)車流量及人流量很大，對于出行有影響。2. 容積慮較高，且小區(qū)的綠化率較低，只有35％，對于居住的環(huán)境有影響。3. 全裝修房加上較大的面積規(guī)劃使得房屋的總價(jià)較高。案 名東方倫敦工地位置古北路1000號投資興建寶域房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售 樓 處古北路1000號企劃銷售華置行物業(yè)顧問有限公司主力總價(jià)450－468萬調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)上海城市建筑設(shè)計(jì)院可售總額9億 工程進(jìn)度現(xiàn)房電話62786355規(guī)劃戶數(shù)178戶基地面積可售戶數(shù)178戶銷售面積5萬萬平方米售出戶數(shù)71建筑樓層28層銷 售 率40％規(guī)劃面積245－258平方米以上銀行貸款額度70%主力面積250－260年限30平均單價(jià)18000元/平方米元銀行 工商銀行單價(jià)范圍17000－19000元/平方米得 房 率78%公開日期物業(yè)公司未定車 位 數(shù)176容 積 率管 理 費(fèi)車位單價(jià)未定綠 化 率43% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于古北路1000號，屬于古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的配套設(shè)施齊全，出行便捷購物方便。古北二期居住區(qū)已開始動(dòng)工，這將使本地區(qū)的未來前景進(jìn)一步看好。 產(chǎn)品規(guī)劃:，總建筑面積5萬平方米。由兩幢28層的高層建筑鑲拼而成。其中一到三層為會(huì)所，大樓的中間采用挑空設(shè)計(jì)，樓層規(guī)劃為三梯四戶，得房率在78%左右。主要的配套設(shè)施有四層的會(huì)所（地下一層）,室內(nèi)高爾夫練習(xí)室、家庭影院、醫(yī)務(wù)室、雪茄與紅酒吧以及室內(nèi)游泳池等。 面積配比：三房是本案的唯一房型，且面積都超過了200平方米，具體配比情況見下表：房型面積戶數(shù)比例三房240－250平方米28%250－260平方米150% 價(jià)格分析：本案是精裝修房，均價(jià)18000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平方米，由于房型的面積規(guī)劃超過200平方米，使得總價(jià)超過400萬。因此從本案的單價(jià)和總價(jià)來看均高于區(qū)域的市場價(jià)格行情。 去化分析：本案于2002年5月開盤，受總價(jià)較高及產(chǎn)品為爛尾摟改造，影響自身形象。銷售情況不容樂觀。 優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：1. 地段極佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，居住水準(zhǔn)較高，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。 2. 小區(qū)的會(huì)所規(guī)劃較為高檔。劣勢：1. 由于本案屬于“爛尾樓”的再開工程，因此重新銷售時(shí)土地使用年限必將減少。2. 精裝修加上大面積的房型規(guī)劃使得本案的房屋總價(jià)要大大高于區(qū)域的平均價(jià)格