【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ***路——****交匯處，近五角場(chǎng)，項(xiàng)目占地面積約在8萬余平方米左右（估計(jì)），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。項(xiàng)目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項(xiàng)目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長）：如體育新村、長海新村、國和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場(chǎng)也僅隔數(shù)條街。 三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)◆整個(gè)楊浦區(qū)正進(jìn)入大發(fā)展、高速度的城市改造期，城市面貌正以前所未有的速度更新、改善?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡(luò)正全面形成?！繇?xiàng)目周邊小區(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀。◆ 距離交通主干道較遠(yuǎn)，車輛相對(duì)較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜?！?世界小學(xué)、體育學(xué)院等學(xué)區(qū)近在咫尺。劣勢(shì)◆本項(xiàng)目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場(chǎng)站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！裟壳捌渑赃叺慕謪^(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對(duì)其區(qū)域形象造成不良影響?！粑覀冺?xiàng)目小區(qū)域遠(yuǎn)期的市政規(guī)劃方面相對(duì)模糊，軌道交通除8號(hào)線較近外，其他的都比較遠(yuǎn)，有一種被邊緣化的感覺。機(jī)會(huì)◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案?！糁苓叴笠?guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場(chǎng)、公司的進(jìn)駐，都將會(huì)帶入潛在的客戶。威脅◆與我們產(chǎn)品不遠(yuǎn)的、位于淞滬路—政立路的創(chuàng)智天地的產(chǎn)品有相當(dāng)部分產(chǎn) 品與我們重疊，將形成直接的競(jìng)爭(zhēng)事態(tài)。同時(shí)與對(duì)方項(xiàng)目相比：我們項(xiàng)目在許多方面都處于劣勢(shì)（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。◆在本案銷售周期內(nèi)，預(yù)計(jì)存在新建樓盤的潛在競(jìng)爭(zhēng)?！敉獾乜蛻舨豢少J款，影響一定客戶群體。四、市場(chǎng)定位要點(diǎn)闡述：我們將在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。產(chǎn)品定位：由于本項(xiàng)目占地面積僅一萬多平方米，在項(xiàng)目立項(xiàng)上是作為一非住宅項(xiàng)目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學(xué)院，雖然因?yàn)槠渲苓吺抢吓f的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認(rèn)為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場(chǎng)對(duì)不同類型物業(yè)的反響及我們項(xiàng)目及周邊環(huán)境特點(diǎn)：針對(duì)年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時(shí)尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機(jī)能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個(gè)性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導(dǎo)入國外流行的—— “solo”自由小套房概念以時(shí)尚的推廣策略，以一個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)先者的姿態(tài)走向市場(chǎng)。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實(shí)狀況是一改造項(xiàng)目重新規(guī)劃，只能以改動(dòng)與細(xì)部配置的投入為主。同時(shí)在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。 目前項(xiàng)目周邊還沒有形成完全的商務(wù)或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場(chǎng)的瓶頸點(diǎn)，個(gè)案體量較小又是進(jìn)行“概念推廣”的機(jī)會(huì)點(diǎn)，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c(diǎn)從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點(diǎn)。 契合年輕人的消費(fèi)特征及要求獨(dú)立的生活態(tài)度以及沖動(dòng)，迎合他們的生理需求，用時(shí)尚的筆觸真正摧毀他們的心理防線。年輕人的現(xiàn)時(shí)生活要求：獨(dú)立空間——交流空間——時(shí)間鏈接——新的生活態(tài)度情侶裝后的“SPACE”：從20歲到30歲，受過良好的教育，有自己喜歡的工作，或者在外企打工、或者是時(shí)髦的自由職業(yè)，家就是自己的工作室、或者正在與朋友們共同創(chuàng)業(yè)……總之，收入穩(wěn)定，對(duì)未來充滿自信，追求生活品質(zhì)和品位，喜歡運(yùn)動(dòng)和社交，個(gè)性強(qiáng)。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個(gè)屬于自己的極品青春版居住空間。讓最年輕的社會(huì)中堅(jiān)擁有最獨(dú)特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了。充分了解青春的需要，做出他們想要卻沒說出來的房子，就等于抓住了新新人類的脈搏。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。自由空間之外，擴(kuò)大交流的范圍，會(huì)令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。所以新新人類需要年輕人的感覺，需要社交氛圍和面對(duì)面的交流。家也是一樣，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的公共空間，和最實(shí)用的交流場(chǎng)所。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。有了自由空間之后，對(duì)于年輕人而言，需要最大限度地與外界進(jìn)行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進(jìn)生活和事業(yè)空間的不斷擴(kuò)展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。多維空間需要時(shí)間鏈接：工作、學(xué)習(xí)、談戀愛。無休止的加班。購物、進(jìn)餐、PARTY，時(shí)間如金。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。需要再快一點(diǎn)，時(shí)間才會(huì)有節(jié)余。何況很多事情，有時(shí)間才能有心情。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時(shí)間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時(shí)間，想怎樣，就怎樣。在多維的空間之外，還有一維的時(shí)間鏈，把生活穿連起來?，F(xiàn)在往往本來就很少的時(shí)間被浪費(fèi)在了路上。堵車、再堵車，浪費(fèi)時(shí)間等于縮短生命，所以建議新新人類們?cè)谶x擇時(shí)尚小家時(shí)要特別考慮位置：不堵車的交通。買房買的是生活方式：有了時(shí)間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演。如果能解決他們生活的休閑空間，滿足他們活動(dòng)需要，甚至為他們考慮出度假的空間，當(dāng)然會(huì)讓年輕人心動(dòng)。綜合新人類的購房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入對(duì)位比較競(jìng)爭(zhēng)階段，開發(fā)商要尋求市場(chǎng)賣點(diǎn)，要市場(chǎng)認(rèn)可自己的產(chǎn)品，從開發(fā)階段就要站在消費(fèi)者立場(chǎng)仔細(xì)考慮，不但要把消費(fèi)者要什么搞清楚做出來，還要把消費(fèi)者想要可沒想清楚的東西具象化，甚至把他們想要但不敢奢望的東西做為房子附加值給他們。甚至這種原則不僅僅適用于沖動(dòng)但想法不定的年輕消費(fèi)群?！癝OLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。SOLO戶型的定義是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的精準(zhǔn)居住空間。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房一般提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳。 SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。主要客戶群定位于2332歲左右的單身或同居的青年人 戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面 每套建筑面積控制在5085平方米左右 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等， 全裝修現(xiàn)房交房，無毛胚銷售狀態(tài)。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對(duì)本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會(huì)所及便利設(shè)施，可以對(duì)外開放以增加項(xiàng)目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨(dú)具一格的享受同時(shí)，也能作到與其他類似項(xiàng)目的差異化?？臻g共享互動(dòng)：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動(dòng)?？梢蕴峁┚频晔焦芗曳?wù)，例如24小時(shí)送餐服務(wù)、保潔服務(wù)、取送服務(wù)、房屋租賃、預(yù)訂等服務(wù)規(guī)劃及推廣重點(diǎn)——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個(gè)過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再?zèng)_一杯咖啡。工作區(qū)與休息區(qū)的模糊分隔：既然你是一個(gè)工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個(gè)房間呢？工作累了順勢(shì)躺在工作臺(tái)旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？預(yù)留洗衣機(jī)位：若不能接受租用自助洗衣房，而仍然會(huì)自購洗衣機(jī)放置于房間內(nèi)。對(duì)女性客戶顯得尤為重要。 空間設(shè)計(jì)必須滿足2個(gè)人的需要：客戶中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)。 房型建議：適用于對(duì)陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。面寬，進(jìn)深，廳大，極為奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。有較獨(dú)立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個(gè)性化戶型之一。適用于對(duì)陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。，方便、豁達(dá)、豪華。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個(gè)性化戶型之一。適用于做飯較少且需要較大視覺空間的業(yè)主空間方正，利用率高。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實(shí)用型開敞花架，方便、豁達(dá)、適用。居住面積適合。優(yōu)勢(shì)：根據(jù)以上建議可以從產(chǎn)品上有所突破，面積又能很好的控制在5085平方米左右，房型比： 50—70平方米應(yīng)不低于總戶數(shù)的80%，70—85平方米的在15%左右。為符合目前市場(chǎng)熱門需求。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理公司，必定能增加產(chǎn)品的附加植，能更好的吸引目標(biāo)客戶。個(gè)性化服務(wù)及私密性：你可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時(shí)向前臺(tái)提出申請(qǐng)，前臺(tái)的就會(huì)在你的房間號(hào)碼下面加上你起的個(gè)性化戶名。 你可以在你喜歡的任何時(shí)間內(nèi)去樓下購物或是健身。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。你擁有你自己想要的獨(dú)到的生活，同時(shí)你也擁有和你同樣獨(dú)到的鄰居。可投資性訴求：因?yàn)槭菍?0多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。這也決定了其將成為最具投資價(jià)值的物業(yè)。先前的“單身公寓”市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)