【文章內(nèi)容簡介】 公里， 包括老鎮(zhèn)區(qū) 平方公里。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地為 620 公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為 124 平 方米 ,總增加住宅建筑面積 180 萬平方米。 以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)，向北包含大淀湖， 向東向南至 318 國道； 向西跨越朱昆河進一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。將原來位于 318 國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)，新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。 人口規(guī)模及定位 至 2020 年，朱家角鎮(zhèn)區(qū) 常住人口為 5 萬人， 除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的 萬人以外，還須吸納 3 萬人多進鎮(zhèn)居住，通勤人口為 2萬人。新吸納人口的重點是 中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層 這一層面。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu) 注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點的延續(xù)和整合 。 城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū)，同時為使城鎮(zhèn)生活更具活力，各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 （ 1）水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個層次： 水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間； 水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)； 水絡：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)； （ 2）老區(qū)：即目前的建成區(qū)。 以古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)（ 公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。 （ 3）新區(qū)包括四個組團。沿大淀湖東、北側(cè)的組團一為花園住宅區(qū)；組團二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。 組團四位于淀浦河南岸較為獨立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。 （ 4）休閑度假區(qū)組團集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。 中心鎮(zhèn)建設(shè)目標 朱家角中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)目標為： 1．總體目標： 2021 年形象顯現(xiàn)， 2021 年基本建成。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2．具體目標：在 2021年底以前，鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)格道路建成， 新鎮(zhèn)區(qū)重點開發(fā)建設(shè) 2號、 3號地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點建設(shè)放生橋東南側(cè) 平方公里的商業(yè)娛樂廣場、放生橋西北側(cè)的 水上游客集散中心和祥凝浜路景觀改造。從 2021 年始，以熟地形式重點開發(fā)新鎮(zhèn)區(qū)的 1 號地塊和環(huán)大淀湖地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點改造建設(shè)文化藝術(shù)廣場和民俗旅館區(qū)。 商業(yè)金融規(guī)劃 規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風貌的保護，集中在二條線上。 第一條線即 祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風貌特色的商業(yè)街； 第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。 除此之外，規(guī)劃在規(guī)劃二號路西側(cè)住 宅組團二、三中，沿水系河道布置了一條臨水的商業(yè)街。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。這條商業(yè)街形成后不僅為新區(qū)住宅提供商業(yè)配套服務，而且可以形成新的旅游景點。 住宅規(guī)劃 規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū) 住宅建設(shè)將重點轉(zhuǎn)移至新區(qū)。 老區(qū)將發(fā)展商業(yè)服務以及旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。同時結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。 老區(qū)常住人口控制在 萬人左右規(guī)模。 新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個組團。 大淀湖東北側(cè)為住宅組團一，規(guī)劃為中、低密度花園住宅區(qū)（別墅區(qū)），規(guī)劃人口 1 萬人左右。規(guī)劃二號路西側(cè)布置了二個住宅組團，住宅 組團二、三規(guī)劃人口各為 萬人左右。 新區(qū)的住宅應該按照城鎮(zhèn)住宅建設(shè)標準進行建設(shè)，完善市政設(shè)施和商業(yè)服務設(shè)施的配置。同時這些建筑都應符合 與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即住宅建筑不應超過四層，住宅建筑毛密度不宜超過 。 在朱家角鎮(zhèn)應該通過積極倡導現(xiàn)代生活方式，來創(chuàng)造出自己獨特的 現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)居住形式。 文化娛樂、體育設(shè)施 規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。娛樂設(shè)施則可與商業(yè)設(shè)施結(jié)合起來，主要布置在老區(qū)中。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點，其建筑形象要與整 體風貌協(xié)調(diào)。 本項目與古鎮(zhèn)新城規(guī)劃有機契合 朱家角規(guī)劃的核心內(nèi)容是，將朱家角從觀光型旅游城鎮(zhèn)發(fā)展為以 休閑度假 和 生態(tài)居住 為特色的多元化旅游模式的 旅游城鎮(zhèn) 。在保護、完善朱家角現(xiàn)有古建筑及水鄉(xiāng)風貌的歷史遺存的前提下，大力發(fā)展度假型旅游，以及在古鎮(zhèn)周邊形成一個綠色、生態(tài)型高檔別墅居住群落，以達到提升整個朱家角旅游形象的目的。 而本項目于規(guī)劃之初，就充分考慮到了朱家角 。本項目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個功能填補及形象上的提升，將來勢必會成為朱家角生態(tài)度地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈 上不可或缺的重要一環(huán)。 項目與古鎮(zhèn)在歷史文化層面的契合 朱家角歷史淵源流長，據(jù)史料記載，在宋、元時已形成集市，名朱家村，由于貫穿全鎮(zhèn)的漕港河水運方便，遂商業(yè)日盛，煙火千家。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠街閣，又稱珠溪。清嘉慶年間編撰的《珠里小志》把珠里定名為鎮(zhèn)名，俗稱角里。 朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨特風貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。而江南 水鄉(xiāng)文化內(nèi)涵與底蘊，就深深地潛藏在這些古建筑背后，讓我們帶著崇敬的心情去探尋與謨拜。 古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機前來緬懷與謨拜。“江南水鄉(xiāng)”的特質(zhì)是商船阜盛，煙火千家。建筑是死的，水也是死的，而讓他們真正活起來的，其實是“商”。水鄉(xiāng)之所以形成，真正的功臣在“商業(yè)”。商船萬里，集市千家，四方來客，全國貨品，全部集中在這樣一個規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。 如果沒有商業(yè)，古鎮(zhèn)的留傳，古鎮(zhèn)的復興只能是一句空話，現(xiàn)在我們雖然還能夠看到這樣保存尚好的古建筑群，但如果沒有商業(yè)的運 作與振興，我們的后人，估計只能在博物館里看看古鎮(zhèn)留傳下來的片磚支瓦了。 讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。本項目的橫空出世，正是秉承著“復興商業(yè)”的責任感與使命感，立足新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃，以振興朱家角生態(tài)型、度假型旅游產(chǎn)業(yè)為已任，應運而生的。 “水”連接起來的本項目與古鎮(zhèn) “水”是朱家角的靈魂，江南龐大而豐富的水系就像是人體內(nèi)最細微的末稍神經(jīng)一般，滲透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理?！八膘`動而細致，就像這里的人一般細膩、精明。 在朱家角水系中，橫有淀浦 河；縱有攔路港、西大盈港、朱泖河，均為 6 級航道，可通行100~500 噸船只，直通黃浦江，并與太湖水系相通。因此在朱家角新城古鎮(zhèn)的規(guī)劃里，對于水系的處理可謂舉足輕重。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個層次： （ 1）、水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間； （ 2）、水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)； （ 3）、水絡：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)。 由于本項目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 態(tài)島上，四面環(huán)水。處在朱家角的天然水系的環(huán)環(huán)圍抱之中，使本項目與朱家角的水鄉(xiāng)氛圍融于一體，渾然天成。 項目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧 本項目具有異國風情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。更是充分利用了項目四面環(huán)水的天然優(yōu)勢，并與老鎮(zhèn)區(qū)具有“江南水鄉(xiāng)”風味特質(zhì)的臨河茶樓酒肆遙相呼應，不僅為游客提供了更為豐富的旅游休閑項目，更為豐富朱家角的旅地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 游設(shè)施添磚加瓦，成為朱家角又一道亮麗的景觀。 游艇旅游碼頭站點距本項目不足 50米 朱家角河道疏浚、拓寬后，游艇旅游將成為朱家角旅游的一大特色 ，游艇碼頭也將成為生態(tài)型高檔居住社區(qū)的一項附屬設(shè)施，這更將本項目的休閑娛樂功能發(fā)揮到極致。將成為游客水上旅游的重要中轉(zhuǎn)、娛樂站點。而項目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點。 項目在建筑風格上與古鎮(zhèn)新城的統(tǒng)一 在新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)上，其新建建筑都應符合 與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即建筑不應超過四層，建筑毛密度不宜超過 。 項目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨特風 格，以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風味、極具人文底蘊，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時尚懷舊型建筑。讓朱家角的歷史與文化在建筑中延續(xù)。 隨著上海國際化大都市地位在國際上的逐步確立，又有著 2021 年上海世博會舉辦的利好，上海的旅游業(yè)迎來了它的黃金時期。而作為上海西大門戶的青浦區(qū)，也制定出了建設(shè)“綠色青浦”的指導思路，以重點發(fā)展建設(shè) 以朱家角和環(huán)淀山湖地區(qū)為中心 形成的青西板塊。以重點發(fā)展 度假型休閑旅游和生態(tài)型低密度高 檔居住社區(qū) 為發(fā)展目標，從而帶動整個青浦區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而朱家角也抓住了“上海世博第一地標”的契機，以打造國際旅游城鎮(zhèn)為已任，以休閑度假旅游為龍頭，帶動整個地三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以促進朱家角經(jīng)濟的整體繁榮。 旅游業(yè)是未來青浦區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一 青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“古文化”旅游景點?！八幕甭糜尉皡^(qū)就是指朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)與環(huán)淀山湖景區(qū)為中心的區(qū)域，由于這里水脈發(fā)達，水網(wǎng)密布，就如蛛網(wǎng)一般深深地植入到青浦的西部，且與太湖水系相通，形成了獨特的、形態(tài)多樣的水系景觀，再加上朱家角頗具 代表、具保存完好的江南水鄉(xiāng)民居建筑群，因而形成 了“水文化”的景觀區(qū)。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點。由于“菘澤古文化遺址”景點的考古價值遠遠高于它的旅游觀光價值，所以一直以來，人們習慣性地將名氣更大，更具旅游觀光價值的朱家角旅游稱作“水文化”、“古文化”旅游景點，其實這是不準確的。 目前青浦區(qū)有四大國家級旅游景點：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群景區(qū)、太陽島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運動中心正在申邊國家級景 區(qū)的資格。如此多的具備國家級景區(qū)資格的旅游景點，全部集中在青浦西部，以朱家角古鎮(zhèn)為中心，半徑不足 10 公里的區(qū)域范圍內(nèi)，如此小的范圍，如此高的密度，這在全國來看都是絕無僅有的。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 青浦區(qū)未來“十五”規(guī)劃的重頭戲是將第三產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點，以重點發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、休閑旅游業(yè)為主，而青浦區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展，以“水文化”著稱的朱家角及環(huán)淀山湖景區(qū)所在的青西板塊是發(fā)展的重中之重。 從青浦區(qū)旅游發(fā)展委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，青浦區(qū)以朱家角為核心的旅游業(yè)，無論是旅游人數(shù)還是旅游消費，都呈逐年遞增的態(tài)勢發(fā)展。（具體如下表） 年份 旅游人數(shù) 旅游業(yè)總收入 人均消費 2021 185 萬次 億元 211 元 2021 250 萬次 5 億元 200 元 2021 280 萬人次 8 億元 286 元 2021 304 萬人次 億元 312 元 分析： 而青浦每年 3 百萬左右的游客，其中至少 90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達到了 1 百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費達到 3 億元還要多。而目前，青浦全區(qū)，最高檔次的賓館為三星級，現(xiàn)有 14 家，而針對度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營理念及模式陳舊的度假村占有主導地位。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務會議人群，而占絕大多數(shù)自費型游客（團體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費及住宿場所，只能朝游暮歸，不能 盡興而去。 而本項目的功能定位正好彌補了目前朱家角度假旅游消費中的空白，勢必會被游客認可，而帶來極好的投資回報及社會美譽度。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國際上的慣例，一個國家的人均 GDP 達到 1000 美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當人均 GDP 達到 3000 美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。目前，上海地區(qū)的人均GDP 已突破 5000 美元，對休閑度假游就具有非常大的市場需求。 長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮歸，游完幾條風情老街， 參觀完幾處特色古民居住宅后，就感覺再沒停留的必要，只能打道回府。游者未能盡興，而朱家角的旅游消費也僅停留在游客吃一頓鄉(xiāng)土菜肴，拍一點水鄉(xiāng)照片，買一點地方特色的紀念品，僅此而已，旅游消費遭遇瓶頸，地方經(jīng)濟難以進一步發(fā)展。 酒店、娛樂設(shè)施不足嚴重制約朱家角度假型旅游發(fā)展 2021 年來青浦旅游者突破 304 萬人次，旅游業(yè)總收入達到 億元，其中過夜旅游者達到 萬人次。 2021 年來青過夜旅游者的比例是 ％。 朱家角作為青浦旅游龍頭項目，年旅游人數(shù)就達到了