【文章內(nèi)容簡介】 合作社、德州商業(yè)銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路由北至南（由西向東）解放南路、新湖南路、湖濱南路公交線路情況：11226路等樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價位屬于僅僅低于中等的，一般在1100－2400元/平方米之間。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。第二節(jié) 競爭個案分析本報告主要選取了2004年下半年銷售或者對外公開的一些具有代表性的樓盤“陽光花園”、“鳳凰雅苑”、“時代花園”、“聯(lián)興嘉和居”、“貴都花園”、“嘉誠尚東”、“新城市花園”、“嘉誠景園”、“天花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個案。個案規(guī)模單位：萬平方米說明：216。 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) 216。 一般總建筑面積都集中在5－15萬M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市花園。總建面積20萬M2之多。2個案價格說明：216。 價格基本在16002400元/M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約300400元/M2。216。 均為為毛坯房源。216。 新推出嘉誠尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河?xùn)|版塊，除了本身的品質(zhì)稍好外，銷售中又過多的渲染了河?xùn)|開發(fā)區(qū)遠期規(guī)劃的概念，有一定的炒作成分存在，價位初步定在2800元/M2之間，目前雖然還未開盤，但預(yù)定已經(jīng)接近40％。3個案主力戶型案 名主力面積（平方米）陽光花園一房52－57二房77－99三房117－155鳳凰雅苑一房 69二房72－98三房102－140時代花園一房48二房7788三房98－131聯(lián)興嘉和居二房90100三房 110140貴都花園二房：100三房：130嘉誠尚東二房80100三房100150天花錦繡園三房130嘉誠景園一房44二房：7090三房：100140說明：216。 二房70100，三房100－130平方米的在區(qū)域中大量的出現(xiàn)；216。 一房設(shè)計多在44－60之間，且不多。整體客源中不同從業(yè)者對于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米以下，多數(shù)在80－120平方米的2房、3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的，發(fā)展商只要進行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時也能找到自己的發(fā)展機會。4個案去化情況說明：216。 大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有“嘉誠尚東”。216。 總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時間開盤的樓盤目前去化率在7085％，說明多層產(chǎn)品在德州市場接受度高，發(fā)展前景樂觀。216。 品質(zhì)稍高的樓盤“嘉誠尚東”，目前尚未開盤，就預(yù)定40％，說明目前市場上對高品質(zhì)、高品味的樓盤認可度最高，價格因素對一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。結(jié)論：通過理性的分析我們可以看到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的成熟發(fā)展有著很強的信心，同時他們自己有著良好的前景和收入預(yù)期，各個發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。所以德州目前開發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標客源，市場接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進一步得到提升。第二部分 項目分析篇第一章 項目概況a) 項目經(jīng)濟指標規(guī)劃總用地面積………………………………………………73800m2總居住戶數(shù)……………………………………………………510戶（一期）總建筑面積 …………………………………………………103320m2容積率 ………………………………………………………=綠化率…………………………………………………………40％地面停車位………………………………………………………=30個/100戶b) 項目簡介本項目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。地塊原為德州財貿(mào)經(jīng)濟學(xué)校，尚未拆遷。東部為運動場，以及破舊平房，土地平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗樓，西部南側(cè)為空地。西臨新湖南路處為學(xué)校大門。，一期開發(fā)東側(cè)運動場及南側(cè)操場，計45畝。地塊基本呈長方形，東西長402米，南北長196米；西南角地塊凹入一東西65米，南北105米的長方形。本地塊通過公開拍賣方式取得。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司和德州雙企集團，兩家公司共同開發(fā)本項目。c) 地理位置本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財貿(mào)經(jīng)濟學(xué)校，北至山東德州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉路，西到新湖南路。d) 周邊環(huán)境項目西北角是山東德州煙草有限公司的廠房，博文平價自選商場，南面有德州市玻璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國石化加油站，另外，晶華集團運輸用的一條鐵路運輸貨運線穿過南面，離本案不遠。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。目前西面新河南路正在準備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。南面不遠的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。e) 宗地交通條件本案西面通過聯(lián)興嘉和居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，西面的新湖南路準備再拓寬，屆時江直通市中心，交通便捷。主要公交線路有8路等。f) 周圍市政配套設(shè)施周圍有新華街道辦事處計劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案100米；博文平價自選商場、裝飾材料精品大市場離本案300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案400米遠。第二章 項目SWOT分析216。 優(yōu)勢分析1. 地塊位于城南區(qū)域，且東臨交通主干道湖濱南路，南面為規(guī)劃中的向陽南路、東倉路段，西臨可同市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。2. 小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。3. 發(fā)展商**公司為公路局下屬實體，政府信譽，誠信保證。4. 項目設(shè)計特邀建筑設(shè)計研究院進行整體規(guī)劃設(shè)計。該院規(guī)劃設(shè)計方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性5. 小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的俊豪地產(chǎn)來進行全程代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。216。 劣勢分析7. 處于城南區(qū)域，周邊公交、購物、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施還不夠成熟,有待完善。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。9. 小區(qū)南臨財貿(mào)學(xué)校教職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。11. 物業(yè)管理顧問公司尚未確定。12. 房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。216。 市場機會點13. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費熱點。14. 據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。15. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。16. 現(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調(diào)查，市民對本項目的預(yù)期價位認同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎(chǔ)。17. 與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，可抓住市場機會點，積累有效客戶。18. 市政府對城南區(qū)域的新城市規(guī)劃，使此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)前景明朗化。216。 市場威脅點19. 項目緊靠聯(lián)興嘉和居項目，與之相比在價格上不具有競爭優(yōu)勢；20. 陽光花園及風景沿線樓盤開發(fā)品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。21. 陽光花園的大盤模式已在當?shù)氐玫讲糠秩说恼J可，形成一定的“口碑效應(yīng)”；22. 項目南部開發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟