房地產(chǎn)樓盤設(shè)計趨勢分析(編輯修改稿)
2025-07-21 05:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項目，在上海的中環(huán)以內(nèi)，土地價格也非常高了，他做的是獨棟的別墅，但是他的戶型只做到了300平米左右，這個原因，作為我們設(shè)計公司來看，主要原因還是在于他的銷售渠道不一樣，他的客戶群不一樣。實際上不一樣的東西還蠻多的，比如說對開發(fā)節(jié)奏，對開發(fā)產(chǎn)品的類別、種類，你比如說大的開發(fā)商，往往對一個的產(chǎn)品，相對來說比較簡單、單一，比如說都是高層，稍微小一點的開發(fā)商他可能希望產(chǎn)品類別多一點，這個每個都不一樣，這個我們作為設(shè)計公司來說，我們所去對應(yīng)的服務(wù)，就是去多進行溝通多了解開發(fā)商的訴求、特點，掌握了這些之后，以便我們給開發(fā)商提出方案的時候，能夠更加快速的，適應(yīng)開發(fā)商的要求，這是我們對這一方面的認(rèn)識。不會千篇一律。 接下來我要說的是我們最近做的一個萬科在浦東的一個聯(lián)排別墅項目，這個項目前邊有20多萬平米的別墅，已經(jīng)在他的西側(cè)已經(jīng)建成了，而且已經(jīng)銷售了，這個是他最后的一塊地，這個用地在10萬平米左右，有這么一塊地，要設(shè)計的類別就是聯(lián)排別墅，他的前提條件是這樣，限高是10米，綠化率50%的要求，我不知道在座的各位是否有經(jīng)驗，50%的綠化率的要求在別墅里邊要求是相當(dāng)高，這幾個指標(biāo)一算大概就知道，除了硬指標(biāo)之外市場也提出了要求，每一戶的可售面積不超過190平米，總的容積率有了，用地有了，建筑面積有了，建筑面積有了之后，我的可售面積有了之后，整個樓盤的戶數(shù)就出來了，他的戶數(shù)就出來了，有了之后，你在除去他的綠地率，道路占地，我們很快就推導(dǎo)出來，每一戶的聯(lián)排別墅占地面積是多少，我們算出來是多少76平米，如果所有的條件都滿足，我們聯(lián)排別墅的一層只有76平米，所以這個項目我為什么拿給大家看，我們目前做項目，到了什么程度，還沒有畫圖之前，這個賬已經(jīng)算出來，包括戶型一層的面積，就是在76平米，你把一層的所有功能安進去，客廳多大面積、廚房、衛(wèi)生間、樓梯全部安在76平米里邊，還有一個要求，，，就在空間上找，所以接下來看戶型，我們像樹下面很小，上面很大，我們目前做項目已經(jīng)精細(xì)化到這個程度，當(dāng)然，接著有了這個模型和外科之后，我的建筑師還是可以去發(fā)揮，在這個前提下我們怎么發(fā)揮建筑設(shè)計的優(yōu)勢，去把他做成一個是收益最大化的，可銷的，一個好的產(chǎn)品，同時也是一個，高品質(zhì)的一個產(chǎn)品，從這個剖面上大家可以看到，這個功能基本全了，奉送的面積也有了，每一戶至少樓少送了40平米，樓下恩整個的地下室，還有他的大花園，都有了。地下室、停車庫、花園就是市面上只要是這一類產(chǎn)品能看到的賣點這里都有了。 總結(jié)下來，我們對產(chǎn)品以上的這些規(guī)劃這一塊，實際上我們是等于把用地的，土地價值，包括周邊的景觀價值，包括當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，他所賦予的可能利用的價值，我們?nèi)吭诜桨干隙际且粋€綜合體現(xiàn)，所以我們一般理解，我們做這一張總圖，或者對土地規(guī)劃，實際上是平衡的所有層面，客戶層面、開發(fā)商層面、政府層面、社會層面所有層面的平衡。 接下來我們到了產(chǎn)品創(chuàng)新就是戶型的層面說，剛才也簡單的說了一下戶型，但是真正的戶型，我再給大家簡單的介紹幾個。對戶型的思考，我們是這么一個原則，要有針對性，我們很少，拿一個成熟的戶型，比如說我在那里做了一個很好的戶型，開發(fā)商也看了不錯，就直接套到我這里來，原因就是每個地塊都有自己的屬性，每個地塊都有他的價值，如果我們通常拿傳統(tǒng)產(chǎn)品來進行羅列，往往對這個價值利用是不充分的，所以我們強調(diào)針對性，就是每一個樓盤得要有針對性，另外一個資源，這不是土地資源，而是空間資源，我說一個最通常的，就是南向的資源，一個總圖出來之后你的面積出來了，你的南照朝向面是一定的，你可以把這個總寬度算出來了，因為幾個單元知道了，單元的面寬知道了有多少排知道了，這一算一加，一除下來就知道，每戶占有的南向資源是多少，這對我們非常重要，因為土地緊張，隨著房價攀升，我們的房形越來越小，同樣的拿一百萬，可能原來買4房，現(xiàn)在3房，可能件來2房，我們的房間小了，實際上就是資源減少了，因為進深是不能無限制擴大的。 還有一個是理性，我們是這么理解，拿出來一張平面來講，對我們設(shè)計師來講，比較成熟的設(shè)計師，他一眼就能看出來那個地方利用不充分，這個我們比做一個叫華容道的棋，他有一個空格，我們比喻是浪費的，你是浪費的就是有一個空格，我們理性的分析，90平米我們一定能做出三房，做不出就是浪費，如何放在有用的位置，像華容道棋一樣，我們把它推到我們有用的位置，這個是做戶型的一個思路。 還有邏輯，這個邏輯牽扯到開發(fā)商的特這，開發(fā)商做一個項目，他一定是有一個邏輯的，這個邏輯是貫穿，從他拿地到規(guī)劃，到最房型，到銷售，所以房型的設(shè)計一定要合乎邏輯。這是對戶型、產(chǎn)品創(chuàng)新堅持的幾個原則。 第一個房型，這個就是萬科藍(lán)山小城，我剛才說的萬科的那個是第三期，這個是第二期，這三期產(chǎn)品都不一樣，第二期是很特殊的，說起來還有一點故事，第一時期是傳統(tǒng)的，量很大，他碰到了不他好的時期，所以在開發(fā)第二時期的時候，他的一期還有兩百套沒有賣出去，定位怎么辦，二期肯定不能再開發(fā)一期的產(chǎn)品，二時期一定要有所不同，同時還要有所提升，所以二期我們就定位，做一個獨棟項目，怎么提升容積率，我們創(chuàng)新了這樣的戶型，大家可以看我們這個戶型是四聯(lián)體的戶型，就是四戶圍成一個院子，但是并不是公共活動的，我們這個項目不太提倡公共的，因為是獨棟別墅，大家住獨棟別墅的人公共交往的意愿不是很強，這是我們的理解，所以我們設(shè)計的私家花園是很私密的，這一戶的花園是這個，這一戶在前邊，就是他很私密。中間的圍合的空間是解決車道，就是四戶的車庫要進行到地下層，每一戶我們在地下設(shè)了兩個車庫，因為整個地方是下沉的，同時又有采光的地下室，在室內(nèi)看，完全是跟一樓沒有什么太大的區(qū)別，非常明亮，每一戶在地下的空間，大概在130—140平米的面積，可以送給上面的這一客戶上邊就設(shè)計兩層，原因就是我們要爭取容積率，保持每一戶南北艱巨很小，6米的艱巨在規(guī)范上很難通過，我們這個房子，至少也應(yīng)該有9米，不到10米，但是我們是設(shè)計成叫集合住宅，我們在底下是相聯(lián)在一起的，有共同的空間，共同的車庫，共同的地下活動室也好，客廳也，大家有一個共同的基地，所以他是一個集合住宅，由于南北間距比較小，這一下子就為開發(fā)商多做了1/3，二期到了3萬，因為一起沒有地下室，二期有，而且這個產(chǎn)品非常獨特，當(dāng)然這個需要政府認(rèn)定，要認(rèn)定這個房子是一個四聯(lián)體的房子才可以。這個是他的實景，我給大家?guī)淼倪@些項目，都是我們建成的項目。這個賣得很好，開盤第一天45條就賣光了，每一套都是600多萬，這是他的室內(nèi)空間（投影）室內(nèi)是流動性很大的，整個空間都是流通的，我們在二樓內(nèi)部都沒有設(shè)墻了，基本上讓住戶自己來隔，這個產(chǎn)品我們最初開發(fā)的一個產(chǎn)品，有地下室，有地下車庫，有院落，自己完整的，每一戶接近一百平米的私家花園，還有大的露臺，而且只有兩層，獨棟，這樣對應(yīng)市場非常好。 接下來的一個戶型是一個高層的，這
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