【正文】 奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產(chǎn)黃興路1618號200戶43~645100~5900100%淞虹居住區(qū)綠地集團仙霞西路/福泉路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路400號187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道580號/56~741000080%感性達利綠地集團新疆路（烏鎮(zhèn)路）/40~627500~990095%Soho時代一天下恒豐路120號610戶43~82750098%獨立時代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路/33~5570008200/東方時空徐匯軟件虹橋路628號24945~8011000/上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況□表3 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況表樓盤名稱項目定位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)配套My city單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等藍朝部落酒店式服務(wù)公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等巴黎時韻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身、餐飲、娛樂等酒店式服務(wù)公寓辦公/小戶型躍層住宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等單身公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓住宅商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等SOHO時代酒店式SOHO辦公較齊全獨立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場的市場規(guī)模分析從目前的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)不足。從職業(yè)看，各種行當(dāng)中，最多的是自由職業(yè)者，占31％，接下來依次是金融行業(yè)21％，企事業(yè)單位15％，以及媒介、IT、服務(wù)行業(yè)等。 小戶型消費者分析□年輕白領(lǐng)和投資者鐘情小房型，其中投資者購買比例高達七成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年上半年推出并已全部售罄的四個單身公寓項目客源進行分析后發(fā)現(xiàn)，投資者占60％以上，其中一個項目的投資者竟高達90％。然而在上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽略，供應(yīng)量在總供給量中的比例小于3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng)30歲以下年齡層的房子顯得太少。單身公寓最明顯的特點，是將有限的空間資源加以科學(xué)配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進步，也代表了上海住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展進入一個新階段。而位于陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空?！鞍最I(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”）。節(jié)目活動：元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會等。 所謂個性化服務(wù) ，就是為每戶業(yè)主建立內(nèi)容詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè)主的個人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特點等， 為每戶業(yè)主度身定做一套個性化的服務(wù)計劃?！鯅蕵肺乃囶悺獮闃I(yè)主提供休閑娛樂場□棋牌室□兒童游樂房；八、智能化設(shè)施現(xiàn)時市場對樓盤質(zhì)素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的氣象預(yù)報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。三、小區(qū)燈光裝飾小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直接影響到景觀布置的層次感?！踔脖槐M量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。“家”不在僅僅是一個棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經(jīng)濟條件等個人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。 產(chǎn)品定位：通過對競爭區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來的市場需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤是本項目操作的關(guān)鍵。5. 與虹口一街之隔，會吸引一批中端客戶。6. 頂層景觀價值weakness（弱勢）：1. 周邊環(huán)境較差。 四、市政建設(shè)閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會接近“莘莊模式”。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號線延伸段及MM8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷售熱點之一?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望。目前主力單價；39004800元/平方米，主力總價：。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價格、多房型為特點，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城?！踅煌ā⒕G地、水景交織彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動遷費限制，今后大部分動遷居民將遷出中心地段向周邊低價地塊分流。配合綠地及水景的營造，以其較高性價比的房價優(yōu)勢，將在上海房市扮演越來越重要的角色。5. 不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場CBD、北外灘CBD與本案相距15 分 鐘左右。4. 相對于同等價位的閘北客戶有較大的吸引力?！? 其它區(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動是促成此類客戶購買的主要因素，他們都對本案所在的區(qū)域有一定的認(rèn)同，回遷或因工作的原因□ 投資客戶本項目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢逐年增強，近四川北路、軌道交通的遠景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價值，本項目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會引起投資客的關(guān)注。現(xiàn)代人對“家”的理解具有明顯的心理性和生理性?！踅M團以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來。□在小區(qū)景觀設(shè)置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)不同的景觀主題設(shè)置相關(guān)的運動場地，如：綠色慢跑步徑、獨木橋、兒童歡樂步徑、趣味籃球場、赤足卵石步徑等； □高低起伏的坡地設(shè)計會增強視覺的層次感與立體感，建議在高度允許的情況下，底層整體適當(dāng)抬高2米——3米，使低層去化的阻力減少一些。小區(qū)休閑活動區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑鋪成路面)。具體設(shè)置如下：□健身房/韻律操房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場□桑拿房□SPA美容美體館□壁球館□體能測試中心：特色項目，定期/不定期為業(yè)主免費提供測試服務(wù)?！踹\用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗，在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務(wù)項目，追求對于不同住戶提供不同的個性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。體育活動：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。居住產(chǎn)權(quán)、商辦產(chǎn)權(quán)的酒店式服務(wù)公寓，目前小戶型產(chǎn)品雖被冠以各類名稱，但其實質(zhì)都屬服務(wù)式公寓。每戶29—58平方米不等。 市場出乎尋常的熱銷使小房型風(fēng)起云涌，西區(qū)藍朝部落、東北區(qū)的瑞虹新城、南區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓，使2001年度小房型市場供應(yīng)量再次放大。縱觀目前市場上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?5－50平方米）、總價偏低（20－30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。⒌囟慰拷兄行暮屯顿Y、自用兩相宜等特點。這類消費者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計滿足購房者和租房者的需求設(shè)計：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居家生活設(shè)施，只需拎個包就可入住已成為現(xiàn)實。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對新事物的接受能力較強，相對也比較具有投資概念。對投資回報率的看法，26．7％的投資型購房者回答的是投資回報率越高越好，56．9％的回答是投資回報率適當(dāng)就可以。 因此專家預(yù)估，在近五年之內(nèi)，市場對單身公寓的需求量約在4到6萬戶左右；更為樂觀的預(yù)測甚至可達10萬戶。 配置如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、超市、咖啡廳、銀行、郵 局等服務(wù)設(shè)施。采用開放式、壁龕式的廚房，不但可與廳堂共存，而且不必占用空間。五、 保潔、保安小區(qū)的居住者一般自理能力較強，而白領(lǐng)租戶則多“懶人”。2) 價格定位價格是刺激客戶購買欲望的最直接的體現(xiàn)，但由于土地及建筑等相關(guān)成本的限制，同一區(qū)域的同類物業(yè)的價格相差不會太大；但房價偏低于市場價會給開發(fā)商帶來不必要的損失，偏高則容易造成銷售上的阻礙，影響資金回籠速度。 酒店式公寓產(chǎn)品建議關(guān)于建筑風(fēng)格出于對本案整體狀況的通盤考慮，我們認(rèn)為，還有繼續(xù)加強的必要，在周邊地區(qū)顯示出獨特的風(fēng)格。銷售策略（一）、價格策略考慮到本案面市的時機、物業(yè)特色、推廣方向、建議本案酒店式公寓全裝修價格定位在：6400元/平方米（均價）運作恰當(dāng)可望達到6600元，甚至突破6900元/平方米。（二）、促銷策略開盤、封頂、交房時舉行促銷活動。專案組構(gòu)成情況：專案小組成員職責(zé)專案行銷顧問監(jiān)控策劃，銷售各部分工作項目總協(xié)調(diào)，編制銷講資料與各類銷售文件現(xiàn)場營業(yè)效果測試分析銷售情況，與專案經(jīng)理溝通協(xié)調(diào)，進行銷售策劃及廣告策略調(diào)整與發(fā)展商及時溝通，通報銷售問題，并及時處理營銷事務(wù)。二、廣告策略通過走交通體系 + 產(chǎn)品化路線，樹立本案差異化的市場新形象□首先，從周邊幾個個案來看，沒有一個是以產(chǎn)品作為主訴求點，本案應(yīng)以之有區(qū)隔方能突破既有的地段形象制約。□極具現(xiàn)代感的立面，大面積的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺欄板，從整體入手、細致刻畫建筑外型，使之不單純滿足住宅的使用功能要求，同時注重給人以美的充分體現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合、強調(diào)個性和歸屬感。□陽臺、露臺兼具遮陽的功能，建筑采用保溫隔熱的材料，減少空調(diào)的能耗，樓梯公燈因地制宜，自動延時開關(guān)，節(jié)約能源