【正文】 時(shí)并降低物業(yè)管理成本； ● 講求依地勢而建，力求再現(xiàn)自然的風(fēng)貌 ； 土地、水體、植物和建筑這四個(gè)基本元素是缺一不可的。 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。?？谑蟹康禺a(chǎn)市場別墅項(xiàng)目較多，競爭較激烈，客戶選擇范圍大 ?？谑蟹秶壳吧袩o非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少； 珠三角、港臺以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認(rèn)同； 中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展， 海南房地產(chǎn)市場對外吸引力越來越大的大環(huán)境 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 項(xiàng)目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 周邊開闊，規(guī)劃較容易 交通便利，距離?？诿利悂啓C(jī)場 5公里，距環(huán)城快速通道 3公里 容積率低，純別墅項(xiàng)目檔次高 09年輕軌建成后由于?？谂c三亞的時(shí)間距離縮短，?？趧e墅市場將受到更多投資客戶青睞，將有較大幅度上漲。占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普 遍在 6000— 8000元之間。 17 疊加別墅總價(jià)分布圖3, 37%3, 38%2, 25%100100150150 疊加別墅總價(jià)主要分布在 100150萬元的范圍，占總數(shù)的 38%。 獨(dú)立別墅總價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨(dú)立別墅總價(jià)主要分布在 300500 萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。 聯(lián)排別墅單價(jià)分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價(jià)主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比?？诼?lián)排別墅價(jià)格較為適中。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價(jià)格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年 10月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：?？谑形骱０堕L怡路 1 號 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 13 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 三、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場調(diào)查（附樓盤資料圖片） 寶安 大盤興起，?？跇潜P開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。 ?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時(shí)間距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭鞘械呐涮?、交通 、文化等優(yōu)勢將越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價(jià)差將逐步縮小，海口房價(jià)將更接近三亞。但?？谑杏捎谛乱惠喎康禺a(chǎn)開發(fā)起步晚、整體購買力不強(qiáng)等因素， 房地產(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來瓊尋求商機(jī)，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資和市場價(jià)格在未來數(shù)年內(nèi)將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 海口市房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測： ?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動逐慚走俏。二是加快了危房和舊城區(qū)改造步伐。一是加大廉租住房建設(shè)力度。諸多不利擔(dān)心均未對?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。總體上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。 2021年第 4季度出臺的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策 ，抑制了部分貸款買房者的積極性。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個(gè)生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科緊鄰西海岸片區(qū)的秀英片區(qū)同樣將在 2021年加快開發(fā)進(jìn)程，打造出以秀英大道為中心的新秀英居住片區(qū)。 長秀片區(qū)開發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價(jià)值突升。這些項(xiàng)目的整體規(guī)劃及園林設(shè)施都非常好，客戶定位也較高端。 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施，良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆 以高端定位。未來的西海岸新區(qū)將建設(shè)成為集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等功能元素為一體的未來?？谛潞诵膮^(qū)。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號、金外灘、美源眾多樓盤均價(jià)在 4800以上，而海口眾多知名的樓盤都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號、紫荊花園、陽光經(jīng)典、美源等等，吸引了眾多投資者到此。 ● 海口灣區(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。 代表樓盤：寶安市場也逐漸向多元化發(fā)展，有均 價(jià) 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。 市場成型區(qū)域分析 ● 海甸島區(qū)域： 在四年前的海甸島區(qū)域，只有少數(shù)大盤，如江南城，但起價(jià)也只賣到 2600左右。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。其中，島內(nèi)購買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購買商品住宅 平方米，占銷售總面積的 %。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為，與上年同期相比增長 %?？⒐っ娣e ，同比增長 %。 2021年111月，海口市房屋施工面積 ，同比下降 %。 供給 8 ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。3200元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價(jià)格； 4500元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價(jià)格； ● “ 天價(jià)盤 ” 不再是噱頭。 ● 2021年 111月?？谑猩唐贩亢蜕唐纷》科骄N售分別為 /平方米和 /平方米，分別比去年同期增長 %和 %。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開始大量下單，島內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 財(cái)務(wù)評價(jià)。 組織和實(shí)施進(jìn)度。 SWOT分析 營銷售策略和方案。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開發(fā)公司”的相關(guān)資料。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達(dá)海口主城區(qū)。 容積率 。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。 競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。二是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 2021年 6月 1日以來，應(yīng) “ 國六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70標(biāo)準(zhǔn)。目前，海口市的房地產(chǎn)市場存在兩個(gè)方面的問題。隨著海口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā)展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局 。 香格里拉、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌壘频暝龆?，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹碓匠蔀?“ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。 4 海口變得越來越 “ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級 合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。海南月平均最低溫度為 176。 1 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場定位 五、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測 第三章 SWOT分析 2 一、 Strength項(xiàng)目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營銷 1．營銷階段與時(shí)間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評估 一、成本分析 二、財(cái)務(wù)評價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 3 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺達(dá)高爾夫球會東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來旅游已成為現(xiàn)時(shí)期的消費(fèi)時(shí)尚，而到海南旅游更是熱點(diǎn)。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺階，其綠化、環(huán) 境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。 根據(jù)我國達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平的中長遠(yuǎn)規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，我國未來每年將有 3000萬農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計(jì)算，每年約需求 700萬套商品住宅，按其最低消費(fèi)水平每戶 10萬元指標(biāo)計(jì)算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設(shè)資金 7000億元，越占國民生產(chǎn)總值的 10%，因此，可以預(yù)計(jì)在未來的 10至 20年內(nèi)，我國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn) 將得到穩(wěn)步發(fā)展。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０丁⒒鹕狡嬗^、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出也已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作階段，這是海口市政府打造 “ 陽光?？?、娛樂之都、品位之城 ”的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時(shí)國內(nèi)外游客將在美麗的海口感受熱帶海島風(fēng)情的完美演繹。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱 海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè)