蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析-文庫(kù)吧資料
2025-03-29 12:12本頁(yè)面
【正文】 1576614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì)（資料來(lái)源：安信策劃研展部）●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，供應(yīng)市場(chǎng)的主要房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，%，這兩戶(hù)型也是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的房型，兩者比率之和為79%，說(shuō)明新區(qū)的房型供應(yīng)市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤(pán)“暢銷(xiāo)”的一個(gè)很大的原因。●5月份前開(kāi)盤(pán)的基本項(xiàng)目已經(jīng)尾盤(pán)階段，且銷(xiāo)售周期都在12月內(nèi)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的需求市場(chǎng)是“非常火爆”。供應(yīng)、去化分析案名公開(kāi)日期供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率備注大地之歌2088161%佳林花園四期灝景天下366220套左右40%世紀(jì)花園四期和風(fēng)雅苑/147147/和風(fēng)雅苑第一批吳宮麗都44250套左右90%尾盤(pán)今日家園660260套左右60%二期新港名城花園2720100%清水園842842/還沒(méi)開(kāi)盤(pán)金河雅苑/220220/沒(méi)開(kāi)盤(pán)運(yùn)盛美之苑363套左右99%尾盤(pán)嘉業(yè)陽(yáng)光假日2040100%一期B組團(tuán)尚層建筑210190套左右%大戶(hù)型剩余一部分合計(jì)36072013%（資料來(lái)源：安信策劃研展部）從上表可以看出●新區(qū)2004年公開(kāi)的小高層高層樓盤(pán)的總供應(yīng)量為3596套，目前市場(chǎng)已經(jīng)去化了1583套，%。價(jià)格上，新區(qū)樓市的價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2005年均價(jià)將會(huì)突破6000元/平方米。而新的預(yù)約情況顯示，來(lái)自高新區(qū)外的客戶(hù)人數(shù)還在增加。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶(hù)中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來(lái)自金閶區(qū)，9％來(lái)自古城區(qū)，還有3％來(lái)自園區(qū)。四、客源分析越來(lái)越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤(pán)的新的客戶(hù)。（3）未來(lái)新區(qū)小高層、高層價(jià)格將與園區(qū)同步增長(zhǎng)，但短期內(nèi)整體市場(chǎng)行情還會(huì)存在一定的差距；局部市場(chǎng)的價(jià)格將不甘示弱，與園區(qū)同時(shí)達(dá)到新的高度。三、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)分析2004年以來(lái)由于房源充足，房?jī)r(jià)的上漲以及宏觀調(diào)控等諸因素使得購(gòu)房者出現(xiàn)嚴(yán)重的“持幣觀望”態(tài)勢(shì)，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷(xiāo)售面積逐月下降，9月到了低谷（見(jiàn)下表）（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）存在問(wèn)題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求失調(diào)目前市場(chǎng)供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場(chǎng)真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州最近4次房交會(huì)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的結(jié)果，對(duì)照一下就可以得出結(jié)論：主流需求80120m2 !改善居住條件是購(gòu)房最大動(dòng)力！多層是購(gòu)房者最佳選擇?。ㄙY料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費(fèi)的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶(hù)型酒店公寓，別墅市場(chǎng)也十分活躍。2002年~2003年10月，可建面積約210萬(wàn)平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。大量新樓盤(pán)的規(guī)劃和即將上市也說(shuō)明商品房的上市速度明顯加快，19月份商品房竣工面積逐月增多（見(jiàn)下表）（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）新區(qū)——蘇州西進(jìn)規(guī)劃的提出，軌道交通的計(jì)劃建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來(lái)利好消息。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就在15個(gè)至多，且有一半是大盤(pán)，而從各樓盤(pán)的工期來(lái)看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。（3）蘇州市19月商品房銷(xiāo)售面積逐月走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷(xiāo)售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢(shì)，在7月達(dá)到了一個(gè)小高潮，7月后增幅趨慢。（2）蘇州市19月逐月商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售額的走勢(shì)一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁，走勢(shì)比住宅強(qiáng)勁。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭。我們也可以看出，2004年，離國(guó)際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確實(shí)有點(diǎn)“過(guò)熱”，應(yīng)該引起重視。投資分析（1）19972004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)分析（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，自2001年開(kāi)始，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資急劇上升，增幅較大。供應(yīng)量與需求量2004年新開(kāi)工商品房面積881萬(wàn)平方米，%，其中住宅798萬(wàn)平方米，%。商品房的熱銷(xiāo)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的一路飚升。市場(chǎng)背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了
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