【正文】 的作用。 ? 在售樓時即應(yīng)全部或部分實現(xiàn)園林景觀，以增強消費者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強對本案開發(fā)商資金實力的認(rèn)同。 ? 在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。增加項目的產(chǎn)品競爭力。 ? 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入， 豪華、親切。 ? 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 ? 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。 ? 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。 ? 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 ? 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 ? 玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價易于控制。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。 ? 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強室內(nèi)的采光性和舒適性。 （ 3）窗 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 ? 采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。 ? 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型 也隨之變化?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。同時，凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀，如“濕地景觀”。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)： “活水”首先要能順暢地流動循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 注重商業(yè)配套的完善。 購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)模? 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品建議 （一）項目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。 區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。 社會階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者 性別：男性為主。 ? 項目的高品味和檔次決定售價高于其他鄰近個案 ? 項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價值和升值潛力，價廉物美，物超所值。 三、價格定位 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 建議住宅均價 4,800 元 /平米。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。 二、市場定位： 【【 生生 態(tài)態(tài) 活活 水水 景景 觀觀 住住 宅宅 】】 根據(jù)目標(biāo)消費者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景。 蘇州新區(qū)項目提案報告 定位分析 定位分析 一、開發(fā)理念定位 倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活 健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。 五、結(jié)論 根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機會，有效地解 決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對辦法： 在立足本地周邊的同時，積極開拓市場；（針對整個蘇州市） 通過輿論宣傳進行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。認(rèn)為項目不屬于新區(qū)范圍。 四、風(fēng)險（ T） 項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案，其較低的價格和工程進度會造成客戶分流。 三、機會（ O） 高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 項目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯 項目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。對市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。 2 條公交線路，班次較少。 項目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。 具體原因：面積緊湊，低總價。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 配套分析 案名 區(qū)內(nèi)配套 大地之歌 網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶 灝景天下 運動會所 +休閑會所 和風(fēng)雅苑 15000 平的綜合會所 +酒店式配套 吳宮麗都 會所、游泳池 新港名城花園 2 個會所、壁球、籃球 運盛美之苑 會所、游泳池、網(wǎng)球廠等 尚層建筑 無 配套、景觀這 2 個影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點，從新區(qū)的幾個樓盤來看，都進行了景觀和配套的設(shè)計，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過 3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價格還處于 4500 元 /平米。 ● 從絕大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅 55 萬已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個總價的房子去化很快，而大于這個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預(yù)期等原因， 55 萬這一總價承受能力還在不斷的下降（ 5月份之前的市民總價承受在 60 萬左右，而 5月份后慢慢的將到了目前的 55 萬左右，且還有下降的趨勢）。 房型面積供應(yīng)、去化分析 面積區(qū)間 套數(shù) 比率 累計比率 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 90m2以下 112 % % 112 0 100% 90110m2 46 % % 46 0 100% 110130m2 212 % % 210 2 99% 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 130150m2 927 % % 769 158 83% 150m2以上 883 % 100% 429 454 % 合計 2180 / —— 1566 614 % 備注 金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計 （資料來源：安信策劃研展部） ●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng)的房型的面積大致以 150 平米為界，小于 150 平米的累計供應(yīng)比率為 %，大于 150 平米的累計供應(yīng)比率為 %，二者比例 6： .4，而 130 平米以下的房型僅占 %，說明市場房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大， 這也是蘇州整個大市場的一個明顯的供應(yīng)特征。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，三房為 %，四房為 %，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市 場去化率高、快也在情理之中。 房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析 戶型 套數(shù) 比率 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 1室 2 廳 1 衛(wèi) 72 % 72 0 100% 2室 2 廳 1 衛(wèi) 96 % 96 0 100% 2室 2 廳 2 衛(wèi) 36 % 36 0 100% 3室 2 廳 1 衛(wèi) 130 % 130 0 100% 3室 2 廳 2 衛(wèi) 1321 % 981 340 % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 4室 2 廳 2 衛(wèi) 353 % 186 167 % 4室 2 廳 3 衛(wèi) 30 % 29 1 % 5室 2 廳 3 衛(wèi) 6 % 4 2 % 復(fù)式 146 % 42 104 % 合計 2118 1576 614 % 備注 金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計 （資料來源：安信策劃研展部） ●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng) 市場的主要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占 %，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，占 %，這兩戶型也是市場需求強勁的房型，兩者比率之和為 79%，說明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來說比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個很大的原因。 ● 5月份前開盤的基本項目已經(jīng)尾盤階段，且銷售周期都在 12月內(nèi)，說明當(dāng)時的需求市場是“非?；鸨?。 供應(yīng)、去化分析 案名 公開日期 供應(yīng)套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 備注 大地之歌 208 81 61% 佳林花園四期 灝景天下 366 220 套左右 40% 世紀(jì)花園四期 和風(fēng)雅苑 / 147 147 / 和風(fēng)雅苑第一批 吳宮麗都 442 50 套左右 90% 尾盤 今日家園 660 260 套左右 60% 二期 新港名城花園 272 0 100% 清水園 842 842 / 還沒開盤 金河雅苑 / 220 220 / 沒開盤 運盛美之苑 36 3套左右 99% 尾盤 嘉業(yè)陽光假日 204 0 100% 一期 B 組團 尚層建筑 210 190 套左右 % 大戶型剩余一部分 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 合計 3607 2020 % （資料來源：安信策劃研展部） 從上表可以看出 ●新區(qū) 2020 年公開的小高層高層樓盤的總供應(yīng)量為 3596 套，目前市場已經(jīng)去化了1583 套，去化率約 %。 價格上， 新區(qū)樓市的價格繼續(xù)上揚， 2020 年均價將會突破 6000 元 /平方米。而新的預(yù)約情況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增加。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到 42％，其中 17％為外地、外籍人士， 13％來自金閶區(qū)， 9％來自古城區(qū)，還有 3％來自園區(qū)。 四、客源分析 越來越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤的新的客戶。 （ 3）未來新區(qū)小高層、高層價格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場行情還會存在一定的差距；局部市場的價格將不甘示弱，與園區(qū)同時達(dá)到新的高度。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 區(qū)域市調(diào)分析 一、產(chǎn)品分析 近幾年 ,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣 ,有面向中層消費的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶型酒店公寓，別墅市場也十分活躍。 通過分析，市場需求主要表現(xiàn)在以下幾點： ●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的； ●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的； ●銀行負(fù)利率 ，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)模? 同時根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在 5年內(nèi)購房，改善居住條件，目前蘇州市區(qū)人口 萬人， 萬人 *20%= 萬人 ，按照每人 30 平方米的舒適居住面積計算， 萬人 *30 平方米 = 萬平方米； 在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一 5年內(nèi)有購房意向， 1萬人 *1/3=3333 人，按照工作初級階段的購買能力，按照每人 25 平方米居住面積計算， 3333 人 *25=83325 平方米 ，再 加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購房需求還是比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者。 五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測 通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個 案的市場客源進行分析后可以得出： 客源分布 ●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%60% （政府公務(wù) /自由職業(yè)者 /外企主管 /私營業(yè)主 /金融法律） ●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30% （私營業(yè)主等） ●外地外籍客源 10%20% 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （江浙一帶私營業(yè)主 /大型臺企的臺干 /海外歸國人士） 職業(yè) /身份特征 ●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員 ●政府公務(wù)員 /高級醫(yī)職人員 /高級教職人員 ●中型私營業(yè)主 ●中小型 /家族型臺資企業(yè)的企業(yè)主和高管 ●大型臺企的