【正文】 治理環(huán)境，同時不斷完善現(xiàn)有景點(diǎn)和新景點(diǎn)，增強(qiáng)旅 游吸引力； c、大力建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)，使之成為一個環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善、特色鮮明并具有國際水準(zhǔn)的旅游城鎮(zhèn)。 朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路 新一輪旅游開發(fā)原則 發(fā)展以古鎮(zhèn)旅游為核心的綜合性旅游，建立多功能和多層次旅游格局，形成內(nèi)容豐富、參與性強(qiáng)的旅游系統(tǒng)。 朱家角旅游人均消費(fèi) 312 元，而人均旅游娛樂費(fèi)僅 元，旅游消費(fèi)中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費(fèi)，不但絕對金額少，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 而且在旅游消費(fèi)中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 朱家角作為青浦旅游龍頭項(xiàng)目，年旅游人數(shù)就達(dá)到了 100萬，旅游業(yè)總收入 3 億元左右，而以過夜人 數(shù) %計算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在 28 萬為主。 酒店、娛樂設(shè)施不足嚴(yán)重制約朱家角度假型旅游發(fā)展 2021 年來青浦旅游者突破 304 萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到 億元，其中過夜旅游者達(dá)到 萬人次。 長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮歸，游完幾條風(fēng)情老街， 參觀完幾處特色古民居住宅后，就感覺再沒停留的必要，只能打道回府。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國際上的慣例，一個國家的人均 GDP 達(dá)到 1000 美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。而度假村消費(fèi)主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)自費(fèi)型游客（團(tuán)體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費(fèi)及住宿場所，只能朝游暮歸，不能 盡興而去。（具體如下表） 年份 旅游人數(shù) 旅游業(yè)總收入 人均消費(fèi) 2021 185 萬次 億元 211 元 2021 250 萬次 5 億元 200 元 2021 280 萬人次 8 億元 286 元 2021 304 萬人次 億元 312 元 分析： 而青浦每年 3 百萬左右的游客，其中至少 90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達(dá)到了 1 百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費(fèi)達(dá)到 3 億元還要多。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 青浦區(qū)未來“十五”規(guī)劃的重頭戲是將第三產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點(diǎn)，以重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、休閑旅游業(yè)為主，而青浦區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展，以“水文化”著稱的朱家角及環(huán)淀山湖景區(qū)所在的青西板塊是發(fā)展的重中之重。 目前青浦區(qū)有四大國家級旅游景點(diǎn)：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群景區(qū)、太陽島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運(yùn)動中心正在申邊國家級景 區(qū)的資格。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點(diǎn)。 旅游業(yè)是未來青浦區(qū)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一 青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“古文化”旅游景點(diǎn)。以重點(diǎn)發(fā)展 度假型休閑旅游和生態(tài)型低密度高 檔居住社區(qū) 為發(fā)展目標(biāo)，從而帶動整個青浦區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 隨著上海國際化大都市地位在國際上的逐步確立，又有著 2021 年上海世博會舉辦的利好，上海的旅游業(yè)迎來了它的黃金時期。 項(xiàng)目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項(xiàng)目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風(fēng)格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨(dú)特風(fēng) 格，以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)味、極具人文底蘊(yùn)，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時尚懷舊型建筑。而項(xiàng)目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點(diǎn)。 游艇旅游碼頭站點(diǎn)距本項(xiàng)目不足 50米 朱家角河道疏浚、拓寬后，游艇旅游將成為朱家角旅游的一大特色 ，游艇碼頭也將成為生態(tài)型高檔居住社區(qū)的一項(xiàng)附屬設(shè)施，這更將本項(xiàng)目的休閑娛樂功能發(fā)揮到極致。 項(xiàng)目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧 本項(xiàng)目具有異國風(fēng)情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨(dú)具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。 由于本項(xiàng)目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 態(tài)島上，四面環(huán)水。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 在朱家角水系中，橫有淀浦 河；縱有攔路港、西大盈港、朱泖河，均為 6 級航道，可通行100~500 噸船只，直通黃浦江，并與太湖水系相通。 “水”連接起來的本項(xiàng)目與古鎮(zhèn) “水”是朱家角的靈魂，江南龐大而豐富的水系就像是人體內(nèi)最細(xì)微的末稍神經(jīng)一般，滲透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。 讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。商船萬里，集市千家，四方來客，全國貨品，全部集中在這樣一個規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。建筑是死的，水也是死的，而讓他們真正活起來的，其實(shí)是“商”。 古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機(jī)前來緬懷與謨拜。 朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨(dú)特風(fēng)貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風(fēng)情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠街閣，又稱珠溪。本項(xiàng)目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個功能填補(bǔ)及形象上的提升，將來勢必會成為朱家角生態(tài)度地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈 上不可或缺的重要一環(huán)。在保護(hù)、完善朱家角現(xiàn)有古建筑及水鄉(xiāng)風(fēng)貌的歷史遺存的前提下，大力發(fā)展度假型旅游，以及在古鎮(zhèn)周邊形成一個綠色、生態(tài)型高檔別墅居住群落，以達(dá)到提升整個朱家角旅游形象的目的。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點(diǎn)，其建筑形象要與整 體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。 文化娛樂、體育設(shè)施 規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。同時這些建筑都應(yīng)符合 與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即住宅建筑不應(yīng)超過四層，住宅建筑毛密度不宜超過 。規(guī)劃二號路西側(cè)布置了二個住宅組團(tuán)，住宅 組團(tuán)二、三規(guī)劃人口各為 萬人左右。 新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個組團(tuán)。同時結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。 住宅規(guī)劃 規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū) 住宅建設(shè)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新區(qū)。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。 商業(yè)金融規(guī)劃 規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2．具體目標(biāo)：在 2021年底以前，鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)格道路建成， 新鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 2號、 3號地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)放生橋東南側(cè) 平方公里的商業(yè)娛樂廣場、放生橋西北側(cè)的 水上游客集散中心和祥凝浜路景觀改造。 （ 4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。沿大淀湖東、北側(cè)的組團(tuán)一為花園住宅區(qū)；組團(tuán)二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。 以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（ 公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu) 注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和整合 。 人口規(guī)模及定位 至 2020 年，朱家角鎮(zhèn)區(qū) 常住人口為 5 萬人， 除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的 萬人以外，還須吸納 3 萬人多進(jìn)鎮(zhèn)居住，通勤人口為 2萬人。 以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖， 向東向南至 318 國道； 向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。 用地規(guī)模及四至范圍 至 2020 年，鎮(zhèn)區(qū) 總體規(guī)劃用地 平方公里， 包括老鎮(zhèn)區(qū) 平方公里。 新區(qū)建設(shè)本著 統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā) 的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。 建設(shè)方針 對朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在 功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài) 上進(jìn)行重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用 改建與重建 相結(jié)合的建設(shè)方針。 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 、朱家角新城鎮(zhèn)規(guī)劃 城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 朱家角鎮(zhèn)區(qū)是市級歷史文化名鎮(zhèn)，也是“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一?？梢娨云髽I(yè)團(tuán)體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施配套完善、有獨(dú)特風(fēng)味的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、會務(wù)交流、員工培訓(xùn)的企業(yè)日漸增多。 提示： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)居民大多經(jīng) 營假日型旅游消費(fèi)，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空。 目前來看，朱家角本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵?、休閑需求。 古鎮(zhèn)及周邊居民 自宋元就已建鎮(zhèn)的朱家角，其本地城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力也不容忽視。而沿淀山湖一線的上實(shí)特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動之中。不久的將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項(xiàng)目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。這些高檔別墅區(qū)分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托，形成了相當(dāng)規(guī)模的別墅生活區(qū)。 提示： 隨著度假型旅游的深植人心，本項(xiàng)目度假休閑優(yōu)勢將顯現(xiàn)，比較起朱家角現(xiàn)有的度假型產(chǎn)品（度假村）來說，本項(xiàng)目雖然定位為中、高端產(chǎn)品中，但消費(fèi)成本低，沒有整套的消費(fèi)流程，客戶可選擇地進(jìn)行單一消費(fèi)。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶 來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點(diǎn)。由于出行在時間上和資金上的成本不高，因此滬蘇浙一帶的游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。 項(xiàng)目作為連接新、老鎮(zhèn)區(qū)的重要商業(yè)休閑設(shè)施，與古鎮(zhèn)商業(yè)體系融為一體，形成互補(bǔ)。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。 古鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展主要集中在二條線上。 除此之外，還將引進(jìn)其它文娛設(shè)施，以豐富游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的休閑、娛樂生活。酒店的面積分隔合理，以 30 平方米左右的面積段為主，為游客提供方便、舒適的居住環(huán)境，由于項(xiàng)目物業(yè)四面臨水，酒店公寓將考慮規(guī)劃更多的面水景觀住宅，讓居住成為風(fēng)景。而本項(xiàng)目規(guī)劃的酒店式公寓在當(dāng)?shù)厥组_風(fēng)氣之先，市場大有可為。 古鎮(zhèn)朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游及高尚休閑娛樂社區(qū)轉(zhuǎn)型，突破以前的觀光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的規(guī)劃正合時宜。以往的古鎮(zhèn)游主要以觀光為主，少量休閑旅游為輔的階段，現(xiàn)在，古鎮(zhèn)游正進(jìn)入第二階段，即深度旅游、休閑度假型旅游階段。 中西式簡餐廳、正餐廳 除了鄉(xiāng)村休閑酒吧，一層的餐飲部分通過業(yè)主自由面積劃定，分隔出不同的單位用作中西式簡餐廳、正餐廳使用。 酒吧以戶外與室內(nèi)結(jié)合，提供多元化經(jīng)營，以夜間經(jīng)營為主。島上湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，既呼應(yīng)了朱家角傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)特有的臨河茶樓酒肆，又在形態(tài)上存在著差異，以異國情調(diào)的臨河鄉(xiāng)村酒吧環(huán)繞生態(tài)島，既形成一道異于古鎮(zhèn)風(fēng)情的特色風(fēng)景，又通過酒吧的商業(yè)運(yùn)作，盤活生態(tài)島商業(yè)氛圍。下班歸來，還 沒有吃過晚飯呢，嘗嘗這里的特色餐飲也不錯，一個人，也不需要什么鋪張，沒有觥籌交錯，只有細(xì)嚼慢咽，牛排七成熟吧。 一層：餐飲（暫定 4000m2） 主打產(chǎn)品：湖畔鄉(xiāng)村酒吧 湖畔鄉(xiāng)村酒吧，不要誤會，這不是在新天地，也不是在衡山路，這并不是一家酒吧的名稱，而是說酒吧的位置，在湖畔，在鄉(xiāng)村，想象一下坐在曠野的鄉(xiāng)村，湖畔云氣氤氳，手里端著一杯馬丁尼。項(xiàng)目以夜間餐飲、休閑、娛樂消費(fèi)為主，與朱家角的日間游玩對接，通過準(zhǔn)確的功能定位，將觀光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。建議以大手筆、大氣度、大眼界的規(guī)劃定位，在古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)創(chuàng)造一個親水、親綠、親近自然的度假型酒店公寓和獨(dú)具歐美情調(diào)的河畔鄉(xiāng)村酒吧，將河景、水岸、綠茵、樹木等 生態(tài)景觀以全方位的自然角度，優(yōu)雅融入河畔鄉(xiāng)村酒吧和河畔酒店公寓的鬧中取靜又融合周邊環(huán)境的高品質(zhì)度假休閑生活和良好的經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合。 建議： 做足項(xiàng)目周邊自然水道的水文章，河駁岸、坡道、水邊建筑、河道中的游艇、河邊的游艇碼頭、水面的荷花等等，都將成為水景的組成部分，這將為河畔的建筑帶來無限的光韻和動感，給消費(fèi)者帶來愉悅和享受。又云“智者愛水”。 項(xiàng)目提倡文化旅游、休閑娛樂概念，以獨(dú)具特色的旅游休閑模式吸引客源，依托古鎮(zhèn)景區(qū)，并與古鎮(zhèn)形成差異化經(jīng)營，以鄉(xiāng)村風(fēng)味的湖畔酒吧，西餐、簡餐為主的餐飲形式、 MOTEL式小面積酒店公寓的住宿環(huán)境，營造格調(diào)高雅的小資氛圍，以吸引都市白領(lǐng)人群為主。 項(xiàng)目著眼于大上海都市圈層，