【正文】 德州魯班御景園項(xiàng)目報(bào)告第一部分：市場分析篇第一章 德州房地產(chǎn)市場分析第一節(jié) 德州概況德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。下轄11個(gè)縣市區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個(gè)商貿(mào)開發(fā)區(qū)，人口550萬，面積1萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬人。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢，自古就有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之美譽(yù)。德州交通便利，京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，京福、青銀、濟(jì)聊高速公路和即將修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速公路貫穿全境，形成了“1小時(shí)可上天、2小時(shí)可下海、3小時(shí)可進(jìn)京”的交通格局。德州屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，℃，無霜期220天，年平均降水600毫升，適宜多種動(dòng)植物生長?！　? 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲量2億噸，天然氣儲量15億立方米。水資源豐富，年可引黃河水25億立方米。丁莊、調(diào)蓄2億多立方米。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等8大門類25個(gè)行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止2002年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入500萬元以上的非國有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)）862家，，，%。全市利稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建材、地毯、玻璃鋼、太陽能熱水器等已發(fā)展成為全國重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動(dòng)泵、數(shù)控機(jī)床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、太陽能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國內(nèi)外。　　 德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬人。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn)、花卉6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花9大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。2002年，全市大牲畜存欄214萬頭，蔬菜種植面積274萬畝，糧食總產(chǎn)317萬噸，平原、禹城、樂陵、齊河4縣市被確定為全國糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河4縣被定為國家棉花大縣。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才，“農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點(diǎn)單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。　　德州商貿(mào)發(fā)展情況，德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有27條鐵路專用線，各類倉儲設(shè)施255萬平方米。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等10大專業(yè)批發(fā)市場。商貿(mào)型城市已見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇6家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)行列；“中國武城辣椒城”投入運(yùn)營，魯北木材市場及神馬物貿(mào)集團(tuán)木材市場被評為“中國木材明星市場”，慶云商品城被列為全省重點(diǎn)培育的批發(fā)市場。目前，全市各類市場共772處，其中年交易額超過億元的87處。全市十大商品流通部門(集團(tuán))完成銷售收入171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到351億元?！　〉轮萁鹑跇I(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類齊全、功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。，。全市證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)2處，。第二節(jié) 德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)劃面積為539平方公里，人口密度為1054人/平方公里，是各縣市人口密度最高的。成立地級市10年來，德州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，GDP連年增長，呈不斷上升趨勢，2003年德城區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，％，是六年來增幅最高的一年，人均首次突破7000元大關(guān)，達(dá)到7069元。其中，％；，％；，％。，％，％。德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房價(jià)上揚(yáng)速度較快，市場秩序不規(guī)范。從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個(gè)城市人均GDP的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會(huì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，目前我司認(rèn)為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：216。 房地產(chǎn)投資量連年增長，建設(shè)規(guī)模連年突破自1997年來，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，比2001年增長73％；2002年投資擴(kuò)大到2。55億元；，預(yù)計(jì)2004年將高達(dá)5億元。2001年、2002年；％，％。216。 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。216。 人口增長使住宅需求更加旺盛隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政府大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯，這種需求又從另一層面帶動(dòng)了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。216。 房價(jià)會(huì)隨著開發(fā)程度的成熟而趨高一般來說，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會(huì)造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。216。 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為8568元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時(shí)，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房價(jià)與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。第三節(jié) 德州房地產(chǎn)市場的供需情況n 市場供給情況　　 2000年以來，受全國房地產(chǎn)大好趨勢的影響，德州房地產(chǎn)市場由于市場空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過一年的運(yùn)作后，在市場上取得了驕人的業(yè)績。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃理念和滾動(dòng)式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強(qiáng)占德州房地產(chǎn)市場份額，而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管理松散，又發(fā)展多元化經(jīng)營造成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。 在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴(kuò)大 截至2004年10月，，竣工房屋價(jià)值為74765萬元。 n 市場需求方面伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊，有以下因素促成市場需求擴(kuò)大：※ 德州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場供給增加；※ 德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，城市化進(jìn)程的加快，拆遷量加大促成購房需求增長；※ 隨著居民收入的提高，增加了對住房的需求，導(dǎo)致商品房價(jià)格的提高；※ 居民住房消費(fèi)觀念改變更新增大了市場需求量；※ 外來人口的大量涌入，外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加