【正文】 近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計本項(xiàng)目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺客商為主 。關(guān)注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗(yàn)，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。長期居住在浦東，對浦東的認(rèn)識較深并有一定的感情。現(xiàn)濱江客源對各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。v 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎(chǔ)；216。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)：216。 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。產(chǎn)品研究篇房型方案存在的問題經(jīng)過對項(xiàng)目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設(shè)計模塊化戶型設(shè)計人性化臥室設(shè)計套房化立面設(shè)計石材化室內(nèi)動線合理化住宅設(shè)計五大趨勢本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項(xiàng)目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細(xì)部研究 入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項(xiàng)目掃清障礙。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：216。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；216。 方案 A： 在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對每層四種戶型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。 （如下圖所示）216。同時在各戶型設(shè)計中強(qiáng)調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。結(jié)合本項(xiàng)目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。陽臺： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。廚房： 墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（ POGGCNPOHI）或同檔次廚具。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。216。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭在每個層面設(shè)立公共休閑觀景空間。結(jié)合本項(xiàng)目來看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。 人均零售開支取 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 平均每平米營業(yè)額取 1454元 /月 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）特殊品選購品 便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交 易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（ 2023年年底預(yù)計人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取 ）商業(yè)面積（每㎡營業(yè)額取 1454元 /月）主要交易地帶 本地區(qū) 6000 93% 5580 29463683 ㎡次要交易地帶 塘橋區(qū)域 27萬 2% 5400 28513242 ㎡邊際交易地帶 浦東新區(qū) 180萬 % 1800 9504414 ㎡總計 ﹍ ﹍ 12780 67481339 ㎡潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為 3800㎡左右　注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 )　居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1668～ 3293(2228～ 4213) 2172～ 5559(2762～ 6329) 968～ 2397(1338～ 2977) 1091～ 3835(1491～ 4585) 362～ 856(703～ 1356) 488～ 1058(868～ 1578)其中教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198(178～ 398) 138～ 378(298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30(60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150(460～ 820) 70～ 360(500～ 960) 30～ 140(400～ 720) 50～ 140(450～ 760) 9～ 10(350～ 510) 20～ 30(400～ 550)行政管理其它 46～ 96 37～ 72 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為 3500㎡左右商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ③ 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 216。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費(fèi)者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費(fèi)場所， 常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市等；216。業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場所的第一考慮因素。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析鄰里商業(yè)基本功能解析購物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能購物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。商業(yè)業(yè)態(tài)研究特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)研究時尚餐飲：各類知名餐廳時尚購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等時尚體驗(yàn)：書吧、網(wǎng)吧陶器 DIY店等特色商業(yè)街以時尚休閑為主題時尚社交； 咖啡吧酒吧茶吧等時尚居?。築outique酒店注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會所配套商業(yè)為主