某房地產項目分析報告(參考版)
2025-01-04 08:16本頁面
【正文】 別墅部分總結 目標： 利益最大化 策略： ? 增強產品競爭力，提升附加值； ? 恰當的入市時機，專業(yè)的營銷包裝。依云水岸、在水一方地塊等； ? 次要對象：合景渭塘地塊等； ? 三類對象：華富地塊、合景地塊、恒基地塊、華成地塊等。麗宮、旭輝 未來相城區(qū)別墅產品供應分布 8 3 2 1 本案 4 5 7 6 地塊編號競的單位 地塊位置 面積( ㎡) 用途 容積率建筑面積( ㎡)樓面單價元/㎡成交總價( 萬元)1蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司相城區(qū)2 2 7 分流線西、徐圖港南23885 居住≥1 . 2≤1 . 433439 1232 41202蘇州市相城城市建設有限責任公司相城區(qū)在水一方大酒店南北兩側地塊147883居住、商業(yè)≤1 . 0 147883 1800 266193廣州合景房地產開發(fā)有限公司相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側B 區(qū)1 4 號地塊231627居住和商業(yè)詳見規(guī)劃設計意見書544381 1332 725004廣州合景房地產開發(fā)有限公司相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側C 區(qū)1 4 號地塊116822居住和商業(yè)詳見規(guī)劃設計意見書243236 2220 540005恒基中國地產有限公司相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側D 區(qū)（1 2 ）、F區(qū)（1 3 ）號地塊295358居住和商業(yè)詳見規(guī)劃設計意見書628821 1376 865006蘇州工業(yè)園區(qū)華成房地產開發(fā)有限公司相城區(qū)陽澄湖西路北，廣濟路西112992 居住 ≤1 . 8 203386 3343 680007蘇州工業(yè)園區(qū)華富置業(yè)有限公司相城區(qū)采蓮路東、嘉元路南107485居住和商業(yè) 171976 3373 580008蘇州市合景房地產開發(fā)有限公司相城區(qū)渭塘渭中路北、澄陽路西196064 居住 ≤1 . 1 215670 2318 500001232116 2188792合計經過對相城區(qū)已拍賣地塊的分析，同時結合本案實際情況，我司認為上述地塊可能規(guī)劃一些對本案產生競爭力的別墅產品，其中 2號地塊將是本案最直接的競爭對手，而 8號地塊也將對本案目標客源形成一定的分流。 本案別墅產品與市場代表個案的比較 中興銀麗高爾夫別墅 依云水岸 本案產品類型 獨棟別墅 聯排別墅 類獨棟別墅總規(guī)模 178戶 6 0 0 多戶 1 9 0 余戶當期量體 57戶 222戶 45戶主力面積3 0 5 、3 1 23 6 7 、3 9 32 3 3 、2 5 5224 、 288296 、 300項目檔次 高檔 中高檔 中高檔銷售價格 2 0 0 0 0 （預計） 11000 ——主力總價 6 0 0 8 0 0 萬 2 2 0 3 0 0 萬 ——贈送部分地下室 + 花園 + 露臺，總面積 400 平方米以上地下室 + 花園 + 露臺，總面積 200 平方米以上花園 + 露臺，總面積 100200 平方米左右地段 高爾夫球場別墅 低密度居住區(qū)域 城市型別墅氛圍 高端 中上 中等景觀 球場 + 湖景 內部營造 內部營造環(huán)境 優(yōu)雅 較好 一般項目影響力 強 強 中開發(fā)商品牌 中 強 中配套球場 + 球場會所 + 別墅會所雙會所 + 商業(yè)街 中檔會所物業(yè)管理 深圳中旅聯合物業(yè) 招商物業(yè) 新康物業(yè)剩余量體 59戶 2 0 0 余戶 109戶對本案的競爭影響弱 強 ——未來競爭性項目基本情況產品力附加值別墅價值 從別墅產品的綜合價值來看，本案別墅產品存在一定的不足，與區(qū)域代表性個案依云水岸之間的競爭力尚有一定差距，因此，從產品角度出發(fā)，“性價比”和“附加值”的提升是本案別墅產
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