南非房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-17 08:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 退稅周期很短 ， 一周到一個(gè)月政府部門即可辦理 。 ? 企業(yè)所得稅：稅率凈利潤(rùn)的 28％ ， 但是可以重新投入而延交 。 按年繳納 。 另外 ， 如果是外資企業(yè) ， 因匯率變化產(chǎn)生的利潤(rùn)或損失都是企業(yè)所得稅的計(jì)稅范圍 。 ? 紅利稅：稅率分紅總額的 10％ 。 公司進(jìn)行分紅的時(shí)候繳納 ， 和個(gè)人所得稅不重復(fù)計(jì)稅 。 ? 市政配套使用費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目使用的城市公共配套容量計(jì)算費(fèi)用 。 一般不會(huì)超過(guò)項(xiàng)目工程成本的 1％ 。 4. 企業(yè)融資及銷售按揭貸款 【 融資利率及條件 】 貸款利率 9%~15％，具體利率可以和銀行商談。 全資外國(guó)公司 負(fù)債率不得超過(guò) 50％，且貸款需要雙重抵押擔(dān)保才能獲得貸款，當(dāng)?shù)毓静皇艽讼拗啤?當(dāng)?shù)毓?：當(dāng)?shù)厝耍ǚㄈ嘶蜃匀蝗耍碛泄竟煞莶坏陀?25％，至少一家，可視為當(dāng)?shù)毓尽Ｔ陧?xiàng)目銷售 60－ 80％的條件下，銀行根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和信譽(yù)資料等，給予開(kāi)發(fā)貸款 ， 需要抵押。 【 按揭貸款 】 個(gè)人按揭貸款執(zhí)行南非政府國(guó)家貸款條例。任何個(gè)人貸款必須通過(guò)對(duì)償還能力的評(píng)估。首先他必須證明有償還能力，然后銀行會(huì)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值做一個(gè)評(píng)估，最后確定貸款得比例。一般，如果房產(chǎn)的價(jià)值在 1,000,000以下，最多可以貸到 100%。如果大于 1,000,000，比例從 90%到 50%不等，主要依照貸款人的收入和償還能力來(lái)確定（通常是凈收入的 50%70%）。不過(guò)，不同的銀行會(huì)有不同的規(guī)定。 PART 1 宏觀環(huán)境分析 PART 4 潛在項(xiàng)目可行性分析 1. 項(xiàng)目所在地區(qū)域分析 【 豪登省簡(jiǎn)介 】 豪登省是南非最小但人口最稠密的省 。 面積 ， 僅為南非全國(guó)面積的 % ， 但其GDP占到南非全國(guó) GDP總量的 35%左右 。 豪登省是南非全國(guó)的科研 、 教育和新聞媒體中心 。 金山大學(xué) 、 南非大學(xué) 、 比勒陀利亞大學(xué)和蘭德大學(xué)都在國(guó)際上享有盛名 。 南非的主要報(bào)紙和電視電臺(tái)也都集中在這一地區(qū) 。 豪登省是南非的經(jīng)濟(jì)中心 。 其經(jīng)濟(jì)是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)交叉的經(jīng)濟(jì) 。 主要包括以下方面：制造業(yè) 、 貿(mào)易業(yè) 、 服務(wù)業(yè) 、 金融服務(wù)業(yè) 、 運(yùn)輸以及采礦業(yè) 、 建筑業(yè) 、 電力業(yè)等 。 豪登省城市布局圖 【 約翰內(nèi)斯堡簡(jiǎn)介 】 約翰內(nèi)斯堡面積約 269平方公里 ， 為豪登?。?Gauteng） 首府城市 。 約堡是南非最大城市和經(jīng)濟(jì)中心 ， 也是南部非洲第一大城市 ，更是世界上最大的產(chǎn)金中心 （ 生產(chǎn)著全球約 40%的黃金 ） 。 許多大公司和銀行總部設(shè)立在此 。 單單約堡的 GDP貢獻(xiàn)就占到全南非 GDP總額的 17%以上 。 目前 。 約堡人口約 480萬(wàn) （ 2023年 ） ， 其中約 70%以上人口是黑人 。 市區(qū)由鐵路分為南北兩部分：南為重工業(yè)區(qū)；北為市中心區(qū) ， 分布有主要商業(yè)區(qū) 、 白人居住區(qū)和高等學(xué)校 。 市中心巨廈林立 ， 政府機(jī)關(guān) 、 銀行 、 車站 、 證券交易所等都是現(xiàn)代建筑 。 北 南 ? 約堡往北聯(lián)通南非首都比利陀利亞，因政治與經(jīng)濟(jì)首都大融合的趨勢(shì)，近幾年 約堡 城市 規(guī)劃有如下特點(diǎn)：城市未來(lái)發(fā)展的方向向北，也就是 Sandton, Midrand, Fourways, Woodmead四 個(gè)區(qū) 。 比利陀利亞（首都） 2. 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 【 地塊地理環(huán)境 】 項(xiàng) 目 地 塊 位 于 約 翰 內(nèi) 斯 堡 的Fourways區(qū) （ 約堡較為安全的 、 白人等富人集中的區(qū)域 ） 的 Lone Hill， 緊鄰市政主干道 M71， 南臨城際高速 M1 ， 交通便利 ， 距離 Sandton CBD約 15分鐘車程；地塊周邊市政配套完善 ， 環(huán)境優(yōu)雅 ， 且已有多個(gè)成熟社區(qū) （ 多以獨(dú)棟房屋和中高端聯(lián)排別墅為主 ） ， 地塊距離約堡最大娛樂(lè)賭場(chǎng) Monte Casino僅一街之隔 。 其中 ， 地塊緊鄰的空地 （ 約 2公頃 ） 正由南非最大的地產(chǎn)公司之一 Summercon進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā) ， 可以充分利用其品牌協(xié)同效應(yīng) 。 Sandton CBD Monte Casino 【 地塊平面示意圖 】 3. 地塊詳細(xì)參數(shù) 地塊面積 約 公頃 備注 建筑密度 30% 容積率 住宅密度 72戶 /公頃 樓層高度 3層 停車場(chǎng) 1~2個(gè) /戶 【 1號(hào)地塊： LoneHill Extension 41】 地塊面積 公頃 備注 建筑密度 50% 容積率 住宅密度 50戶 /公頃 樓層高度 3層 停車場(chǎng) 1~2個(gè) /戶 【 2號(hào)地塊： LoneHill Extension 53】 4. 項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 1號(hào)地塊為例 【 成本分析表 】 序號(hào) 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱 投資額 （萬(wàn)蘭特） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備注 工程量 單位 單位指標(biāo) 單位 一 總投資 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)蘭特 /㎡ （一） 土地費(fèi)用 萬(wàn)㎡ R/㎡ 1 居住用地土地費(fèi)
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