【文章內(nèi)容簡介】 （５幢板式、５幢蝶式）2403—3523元上城國際北一環(huán)和北二環(huán)之間1．7114萬平方米多層、小高層一期多層均價3100元，小高層2900—3600元之間元一濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價3200元/㎡，售價范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬振逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口1．316萬㎡多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層3000元起價太陽島花園寧國路、青年路、望江路交匯處1．4514萬平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時代花園元一時代花園㎡4幢高層，4幢小高層二手房市場上達到3500多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場東側(cè)一期多層、二期小高層，設有商住樓均價2200元/㎡寶業(yè)城市綠苑原安徽拖拉機廠48萬平方米多層、小高層、高層多層一組團均價2920元，小高層均3200元合肥市部分樓盤車位價格一覽表小區(qū)停車問題得到了更多的重視，車位和車庫配比最少也達到了30%以上，一般都采用地面和地下停車相結(jié)合的方法，可租可賣，租金一般為100200元/月，售價在89萬元/個左右。五、最高價及最低價建議由于本案住宅產(chǎn)品不同位置房屋的優(yōu)劣差異較大，銷售單價的價差應適當拉大，已保證所有房屋均能去化。公寓產(chǎn)品銷售單價的價差建議不能過大，滿足投資客戶的進場。建議本案住宅最高單價在5200元左右，最低單價低于3200元，價差可控制在2000元以內(nèi)。公寓產(chǎn)品的價差控制在800元以內(nèi)。六、入市價格及走勢 入市價格本案的入市均價建議應比整體均價低300——400元/平方米，約為3600——3800元/平方米，單價范圍：3200——4500元/平方米 價格走勢考慮到本案的銷售周期較長，階段性調(diào)價應視市場反映隨機進行，調(diào)價的幅度不宜過大，控制在100元/平方米以內(nèi)，調(diào)價的方式可與銷售控制結(jié)合進行，在對外價目單上不明顯反映。七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預約（預約號從50號開始），簽定無條件可隨時撤換的預約購買意向書，宣布預定期價格，相應透露開盤價格，告知首批預訂客戶可能的差價。收受誠意金每戶2萬元價格，進行市場認證、反饋和修正。相應的準備工作：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、預約購買意向書文本、戶型圖⊙ 第二階段： 通知首批預約客戶定位相應的準備工作：總平圖、單套戶型圖、價格體系⊙ 第三階段：開盤 宣布開盤價格，通知客戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽訂正式銷售合同相應的準備工作：一期總平圖、單套戶型圖、統(tǒng)一售樓說辭、價格體系⊙ 第四階段：開盤以后價格穩(wěn)步上漲。付款方式建議由于新的政策已經(jīng)趨于明朗，銀行方面很難再發(fā)放八成的按揭（尤其是二次置業(yè)人群），因此，一些有一定優(yōu)惠幅度的付款方式將會在一定程度上成為項目銷售的有效助力?！?一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認購書時支付定金2萬；簽署認購書后10天內(nèi)簽署正式買賣合同時支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天內(nèi)支付35％的總房款；交房日3天內(nèi)支付35％的總房款?！?銀行按揭可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認購書時支付定金2萬；簽署認購書后7天內(nèi)簽署正式買賣合同時支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天向銀行申請為客戶提供70％總房款的貸款。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。）第六部分：營銷策略一、營銷策略核心 核心營銷理念樹立國際化情調(diào)社區(qū)的市場旗艦形象快速建立鮮明的品牌內(nèi)涵，激發(fā)市場的高度關(guān)注，進行針對合肥的全方位推廣◎ 高功能價值，集中體現(xiàn)在城市空間尺度上建筑空間——原創(chuàng)的戶型設計、適宜創(chuàng)意空間。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費，不局促；主題園林——希臘主題愛琴海特色風情園林及景觀設計。◎ 高文化價值，集中體現(xiàn)在建筑文化上以希臘文化主題建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)。◎ 高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上在保證項目總體均價的情況下，不與競爭對手形成價格上的競爭，依靠項目的高價值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場及整個合肥市場的旗艦性市場地位，以推動整個項目的銷售。營銷訴求主線◎ 產(chǎn)品主線 主要訴求點：國際化情調(diào)社區(qū)特色規(guī)劃園林景觀經(jīng)典戶型設計城市地標建筑五星級酒店 區(qū)位價值 大型超市和商業(yè)街◎ 文化主線主要訴求點：國際化生活情調(diào)知性貴族衍生的影響力階層集群主線支撐：專業(yè)概念上——強化國際化情調(diào)社區(qū)的概念，使其區(qū)別于其他樓盤的概念市場形象上——突出基于產(chǎn)品的高端市場形象；產(chǎn)品形象上——表現(xiàn)一種時尚、尊貴、原創(chuàng)、富有空間感、立體的；居住感受上——描述一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設計，它融生活性、景觀性、功能性和文化性于一體；總體策略生活方式塑造（國際化生活情調(diào)）+板塊啟動（項目區(qū)域生活圈）+產(chǎn)品啟動（城市天地產(chǎn)品本身）總體目標我們的任務是將“城市天地”捆綁在“國際化情調(diào)社區(qū)”基座上通過“居所文化及情調(diào)生活”這個超級發(fā)射架用“原創(chuàng)人文的知性貴族”做點燃器，對外發(fā)射。一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層”進入無引力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行。城市天地一品牌便可在合肥房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目標。二、營銷手段為達到城市天地的總策略、總目標，我們必須解決兩個問題：產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心。本案先進的設計理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營銷推廣的核心要素。在產(chǎn)品營銷中要堅持以下方面：◎ 品的創(chuàng)新要突出——將國際化情調(diào)社區(qū)概念做大；◎ 產(chǎn)品的亮點要強化——對項目進行不斷曝光；◎ 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元——產(chǎn)品要靠主力亮點來拉升，但同時產(chǎn)品其它方面的細節(jié)，如建筑細節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。不同產(chǎn)品的差異性營銷◎ 商業(yè)街為了讓消費者體現(xiàn)國際化情調(diào)社區(qū)的概念文化。因此在項目公開前，首先做一段商業(yè)街的樣板段，建筑內(nèi)全部進行精裝飾，部分街道景觀做出來，同時以極低的租金價格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，所有前期進入租賃客戶，全部為先簽約2年，2年后租金按當時市場價格，并且商鋪帶租約出售?！? 公寓本案公寓可以居住也可以辦公，力求突出居住辦公的新價值模式這個理念。在推廣公寓階段，制作一間大面積空間的公寓樣板示范單元，以立剖面的形式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局，同時，整個示范單元一半透明一半實體，實體與透明部分結(jié)合的地方露出建筑材料，可以供消費者參觀；同時輔助計算機的全息圖像技術(shù)，進行建筑體的全面展示，對于整個項目都適用。另外一點，公寓的推廣充分強調(diào)項目的高額投資回報，在3年之內(nèi)實施固定客戶租金回報體系，對于租用本項目公寓的客戶在一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進行發(fā)售。確保高回報的實現(xiàn)?！? 住宅除了制作特色房型的現(xiàn)場實景樣板示范單元，還可以與商業(yè)和公寓進行互動，進行相應的優(yōu)惠返還。三、銷售渠道 賣場包裝——合肥首個樓吧的出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購房”于一體的新式吧，樓吧內(nèi)設有經(jīng)典樓盤展示區(qū)，業(yè)務洽談區(qū)，休閑區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費者提供咖啡、茶藝服務。樓吧里引入了眾多的高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加客戶獲取信息的來源，拓展樓盤的多元化展示途徑，創(chuàng)造—個互動式的購房過程平臺，提供了購房一條龍服務。◎ 樓吧應設在繁華的區(qū)域地段，并保證有足夠的停車位和停車的便利性?！? 樓吧的室內(nèi)面積要求不少于1000平方米的二層空間?！? 酒吧、咖啡廳、兒童活動場等未來會所中的個別功能引入其中。著力在客戶現(xiàn)場咨詢的過程中，營造一種輕松、自由、超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進一步的心理暗示方式增強項目對目標客戶的感染力和誘導力?！? 售樓部內(nèi)設三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的。在裊裊咖啡香，悠揚琴聲、幽幽書卷氣和優(yōu)雅油畫的氛圍里，主流人群將感受到一種新的生活方式。樣板房的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。樣板房的選擇位置上最好朝向綠化、水景比較好的位置，在選料方面應以上乘的材料和獨特的設計手法，來展示本案先進的“國際化情調(diào)化社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典”形象概念。 網(wǎng)絡銷售設立項目網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友情鏈接，通過最快傳播途徑力求讓更多人了解本項目，擴大社會知名度和影響力。 客戶營銷通過采取多種刺激和優(yōu)惠手法促使老客戶介紹新客戶，促進老客戶的口碑傳播，吸引更多人購買。 實利促銷 利用客戶心理，采用抽獎或送實物禮品等形式促進銷售。四、銷售控制及銷售節(jié)奏 銷控實施原則◎ 推出單位價格應由底至高逐步高走，確保價格的攀升；◎ 推出單位以棟為單位，保證每批推出單位的獨立性與整體性；◎ 每批推出的單位應注重戶型的搭配，保證客戶選擇的多樣性；◎ 每批推出的單位達805或以上時推出下一批單位。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。整盤在經(jīng)過前期半年多的宣傳期，積累了相當多的客戶數(shù)量，要借此引爆市場，在商鋪樣板段完成后，商鋪全面公開發(fā)售。在商鋪發(fā)售的同時，進行住宅的后續(xù)單元客戶的預約登記，商鋪銷售接近70%左右，全面公開住宅片區(qū)。住宅全面公開后，進行公寓客戶的預約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會。注：具體的銷售節(jié)奏應根據(jù)工程進度的安排進行有效控制。五、促銷活動方案（一）促銷在推廣中扮演什么角色◎ 最短的時間引起目標人群對項目的最大關(guān)注?！? 在短期內(nèi)，讓目標人群都知道城市天地是具有思想格調(diào)和原創(chuàng)文化的生活社區(qū)的品牌形象?！? 吸引目標人群到售樓現(xiàn)場參觀?！? 刺激和增強目標人群的購買決心，達成銷售。（二）樓吧內(nèi)文化活動大放送“聞香識咖啡”咖啡藝術(shù)節(jié)目的：積淀樓盤“思想”含量，吸引消費群的關(guān)注和認同。思路：咖啡，一個歐美生活的典型文化意象，而漸演變成國際生活的一個重要元素。以咖啡為切入點，來突顯城市天地的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)。不失為為一條直通羅馬的捷徑。內(nèi)容：與合