西安某某房地產(chǎn)營銷策劃方案分析(編輯修改稿)
2025-06-06 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 知識型的、復(fù)合型的新時代人的追求和努力的方向，居住社區(qū)同樣也要具有這種人文氣息，這樣小區(qū)具有靈動性，符合現(xiàn)代人居住的特性。在小區(qū)內(nèi)多設(shè)置些休閑運動的場所，園林小品多采用些現(xiàn)代抽象的雕塑，或版畫，讓居住可以和藝術(shù)對話，心靈可以和藝術(shù)相通，在休憩中體驗生活，在生活中感悟氣息。不強(qiáng)化項目居住或是商務(wù)形象，而是把整體的定位為一種具有人文藝術(shù)氛圍的領(lǐng)地，淡化純住宅的概念，同時也不強(qiáng)調(diào)商務(wù)的形象。目標(biāo)客戶定位： 項目的地段和區(qū)域性較強(qiáng)，其目標(biāo)客戶首先是周圍的原居民為主，立足本項目的周圍，向不同的區(qū)域發(fā)散。第一主力目標(biāo)客戶群： 西安電子科技大學(xué)的宿舍樓，一墻之隔的60多棟教職員工樓，目前樓齡老化，而且居住的面積多以6080平方米之間占多數(shù)，存在大部分的教職員工換房的需求，（據(jù)了解，已有在太白新苑團(tuán)購的案例，面積在100平方米左右。）同時第二代居民購買的潛力，是較大的群體。而商務(wù)部分，則會有部分的教職員工的小企業(yè)，工作室是購買的首選之地。二次置業(yè)人群主力目標(biāo)客戶： 周圍的居住小區(qū)的二次置業(yè)人群：如新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，還有如政府機(jī)關(guān)部門小區(qū)，土地管理局、機(jī)電信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支隊，另外西安電子科技大學(xué)，及其附屬中學(xué)，西安培華學(xué)院、西安幼兒師范學(xué)校、西安公關(guān)學(xué)院、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院等大專院校，市53中等中小學(xué)，環(huán)繞項目四周的居住小區(qū)。周圍私營企業(yè)的職員： 在西高新的高級寫字樓里的白領(lǐng)階層，以及在西高新的大型企業(yè)工作的管理階層，對項目的地段，戶型面積，交通等綜合方面都會考慮是首選之地。太白路和附近建材專業(yè)市場的生意人： 同樣考慮市場置業(yè)保值和升值性，生活的方便性，許多的生意人會在這里置業(yè)，另外，由于項目的產(chǎn)品面積適中，間隔實用，而且總價相對來說控制在32萬以下，大部分是30萬以下的單位，首期低，月供款低，易接受。部分的投資客： 由于項目有小戶面積，總價較低，加上地優(yōu)越段，交通方便，是投資首選之地。 附近的大專院校多，出租房的市場活躍，有較豐厚的租戶市場，而且租金相對來說理想，是投資的好途徑。價格定位： 價格是最牽動每一位開發(fā)商與買家的心靈，是項目的“必爭點”。方圓作為既是開發(fā)商又是代理商的角色，深知價格對市場的影響，敝司利用加權(quán)二次對比法，進(jìn)行分析，并根據(jù)我司多年營銷的經(jīng)驗在摘錄區(qū)域市場多個參照項目一、二手成交數(shù)據(jù)及我司代理貴司項目的信心情況下進(jìn)行評估。市場比較法是比較合理評估一個項目的市場價格的方法，其要點是在房地產(chǎn)市場中選擇類似程度較高的項目作比較，以增加待估項目價格的精確度，我們在評估本項目價格時，以同板塊及板塊相近同一供需圈、同類使用性質(zhì)作項目選擇條件，以多選擇比較項目，增加計算精確度為原則來選出比較項目。項目現(xiàn)選取中天國際公寓（區(qū)域直接競爭對手）、豪盛時代華城（區(qū)域直接競爭對手）、怡和國際 （區(qū)域同類地段競爭對手）、太白新苑（區(qū)域同類競爭對手）作比較項目。水晶島（區(qū)域成功個案）、 此外，總體價格定位是基于項目軟、硬件各方面的理想化，因此，總體價格將于開售前制定較為適合和客觀。要注意的是，價格的實施是有賴于開售前工程進(jìn)度情況及市場營銷策略等方面的配合，而上述價格之評估乃是按現(xiàn)時市場水平及項目現(xiàn)狀而制定，還將受屆時市場的變化而隨時影響價格的制定，并且尚未深入考慮本項目之成本，利潤比例分配等。因此，該價格僅在現(xiàn)時內(nèi)部認(rèn)購期作為試測客戶反映及市場承受力的參考價，而非正式公開發(fā)售的售價。市場比較法系數(shù)修正表修正率=待估房產(chǎn)得分?jǐn)?shù)/比較房產(chǎn)得分?jǐn)?shù) 最后得出：本項目定價 = 待估房產(chǎn)單價（3366+3332+4040+3112+3333）/5=3436元/㎡注：根據(jù)市場測試及項目周邊消費市場的接受度，建議項目均價為3400元/㎡。 此定價是項目的綜合定價，含商務(wù)寫字樓和住宅的價位。主題概念 綜合項目規(guī)劃、設(shè)計、園林、配套及區(qū)域的優(yōu)勢，我們覺得應(yīng)該用心去打造、整合這些優(yōu)勢，精雕細(xì)啄，細(xì)心耕耘，為業(yè)主創(chuàng)造多姿多彩地生活，一句話表述就是：構(gòu)筑姿彩生活 發(fā)展商的心血投入，把為業(yè)主創(chuàng)造姿彩生活看為最高宗旨，同時在產(chǎn)品的軟硬件上狠下苦工，千錘百煉，務(wù)求精益求精，因為只有用心去創(chuàng)造，用心去建筑，才能成就美好家園和姿彩的生活。也是為發(fā)展商營造長遠(yuǎn)品牌埋下伏筆，通過項目產(chǎn)品的營銷成功，達(dá)到企業(yè)品牌的豐收。 本項目應(yīng)該緊抓“項目自身優(yōu)勢與視覺色彩結(jié)合”的因素，運用色彩的聯(lián)想設(shè)計結(jié)合小區(qū)的軟硬件元素進(jìn)行視覺整合，制造個性鮮明的視覺沖擊如果用紅、黃、藍(lán)、紫、綠五種的顏色去演繹項目，利用五色來表現(xiàn)現(xiàn)場的各項賣點包括：五色樣板房、色彩指示牌、色彩樓書等，形成視覺家，從而帶來享受。 這種方式一來容易表現(xiàn)，更加突出色彩人生，再者可以另辟途經(jīng)，制造另類的營銷表現(xiàn)方式。 紅色在中國象征著喜慶、幸福、節(jié)日和革命，是一種吉祥的色彩。 綠色是大自然中植物的基色，意味著自然、生長和生命，同時還象征著和平、安全和新鮮。 黃色象征著光明，常被認(rèn)為是聰慧、能理解
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