西安某某房地產(chǎn)營銷策劃方案分析(編輯修改稿)
2025-06-06 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 知識型的、復合型的新時代人的追求和努力的方向，居住社區(qū)同樣也要具有這種人文氣息，這樣小區(qū)具有靈動性，符合現(xiàn)代人居住的特性。在小區(qū)內(nèi)多設置些休閑運動的場所，園林小品多采用些現(xiàn)代抽象的雕塑，或版畫，讓居住可以和藝術(shù)對話，心靈可以和藝術(shù)相通，在休憩中體驗生活，在生活中感悟氣息。不強化項目居住或是商務形象，而是把整體的定位為一種具有人文藝術(shù)氛圍的領(lǐng)地，淡化純住宅的概念，同時也不強調(diào)商務的形象。目標客戶定位： 項目的地段和區(qū)域性較強，其目標客戶首先是周圍的原居民為主，立足本項目的周圍，向不同的區(qū)域發(fā)散。第一主力目標客戶群： 西安電子科技大學的宿舍樓，一墻之隔的60多棟教職員工樓，目前樓齡老化，而且居住的面積多以6080平方米之間占多數(shù)，存在大部分的教職員工換房的需求，（據(jù)了解，已有在太白新苑團購的案例，面積在100平方米左右。）同時第二代居民購買的潛力，是較大的群體。而商務部分，則會有部分的教職員工的小企業(yè)，工作室是購買的首選之地。二次置業(yè)人群主力目標客戶： 周圍的居住小區(qū)的二次置業(yè)人群：如新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，還有如政府機關(guān)部門小區(qū)，土地管理局、機電信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支隊，另外西安電子科技大學，及其附屬中學，西安培華學院、西安幼兒師范學校、西安公關(guān)學院、西安石油大學、西安美術(shù)學院等大專院校，市53中等中小學，環(huán)繞項目四周的居住小區(qū)。周圍私營企業(yè)的職員： 在西高新的高級寫字樓里的白領(lǐng)階層，以及在西高新的大型企業(yè)工作的管理階層，對項目的地段，戶型面積，交通等綜合方面都會考慮是首選之地。太白路和附近建材專業(yè)市場的生意人： 同樣考慮市場置業(yè)保值和升值性，生活的方便性，許多的生意人會在這里置業(yè)，另外，由于項目的產(chǎn)品面積適中，間隔實用，而且總價相對來說控制在32萬以下，大部分是30萬以下的單位，首期低，月供款低，易接受。部分的投資客： 由于項目有小戶面積，總價較低，加上地優(yōu)越段，交通方便，是投資首選之地。 附近的大專院校多，出租房的市場活躍，有較豐厚的租戶市場，而且租金相對來說理想，是投資的好途徑。價格定位： 價格是最牽動每一位開發(fā)商與買家的心靈，是項目的“必爭點”。方圓作為既是開發(fā)商又是代理商的角色，深知價格對市場的影響，敝司利用加權(quán)二次對比法，進行分析，并根據(jù)我司多年營銷的經(jīng)驗在摘錄區(qū)域市場多個參照項目一、二手成交數(shù)據(jù)及我司代理貴司項目的信心情況下進行評估。市場比較法是比較合理評估一個項目的市場價格的方法，其要點是在房地產(chǎn)市場中選擇類似程度較高的項目作比較，以增加待估項目價格的精確度，我們在評估本項目價格時，以同板塊及板塊相近同一供需圈、同類使用性質(zhì)作項目選擇條件，以多選擇比較項目，增加計算精確度為原則來選出比較項目。項目現(xiàn)選取中天國際公寓（區(qū)域直接競爭對手）、豪盛時代華城（區(qū)域直接競爭對手）、怡和國際 （區(qū)域同類地段競爭對手）、太白新苑（區(qū)域同類競爭對手）作比較項目。水晶島（區(qū)域成功個案）、 此外，總體價格定位是基于項目軟、硬件各方面的理想化，因此，總體價格將于開售前制定較為適合和客觀。要注意的是，價格的實施是有賴于開售前工程進度情況及市場營銷策略等方面的配合，而上述價格之評估乃是按現(xiàn)時市場水平及項目現(xiàn)狀而制定，還將受屆時市場的變化而隨時影響價格的制定，并且尚未深入考慮本項目之成本，利潤比例分配等。因此，該價格僅在現(xiàn)時內(nèi)部認購期作為試測客戶反映及市場承受力的參考價，而非正式公開發(fā)售的售價。市場比較法系數(shù)修正表修正率=待估房產(chǎn)得分數(shù)/比較房產(chǎn)得分數(shù) 最后得出：本項目定價 = 待估房產(chǎn)單價（3366+3332+4040+3112+3333）/5=3436元/㎡注：根據(jù)市場測試及項目周邊消費市場的接受度，建議項目均價為3400元/㎡。 此定價是項目的綜合定價，含商務寫字樓和住宅的價位。主題概念 綜合項目規(guī)劃、設計、園林、配套及區(qū)域的優(yōu)勢，我們覺得應該用心去打造、整合這些優(yōu)勢，精雕細啄，細心耕耘，為業(yè)主創(chuàng)造多姿多彩地生活，一句話表述就是：構(gòu)筑姿彩生活 發(fā)展商的心血投入，把為業(yè)主創(chuàng)造姿彩生活看為最高宗旨，同時在產(chǎn)品的軟硬件上狠下苦工，千錘百煉，務求精益求精，因為只有用心去創(chuàng)造，用心去建筑，才能成就美好家園和姿彩的生活。也是為發(fā)展商營造長遠品牌埋下伏筆，通過項目產(chǎn)品的營銷成功，達到企業(yè)品牌的豐收。 本項目應該緊抓“項目自身優(yōu)勢與視覺色彩結(jié)合”的因素，運用色彩的聯(lián)想設計結(jié)合小區(qū)的軟硬件元素進行視覺整合，制造個性鮮明的視覺沖擊如果用紅、黃、藍、紫、綠五種的顏色去演繹項目，利用五色來表現(xiàn)現(xiàn)場的各項賣點包括：五色樣板房、色彩指示牌、色彩樓書等，形成視覺家，從而帶來享受。 這種方式一來容易表現(xiàn)，更加突出色彩人生，再者可以另辟途經(jīng)，制造另類的營銷表現(xiàn)方式。 紅色在中國象征著喜慶、幸福、節(jié)日和革命，是一種吉祥的色彩。 綠色是大自然中植物的基色，意味著自然、生長和生命，同時還象征著和平、安全和新鮮。 黃色象征著光明，常被認為是聰慧、能理解
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