西安某某房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案分析(已修改)
2025-05-22 18:16 本頁(yè)面
【正文】 西安龍騰世家營(yíng)銷策劃案一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、南郊區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)分析小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目周邊的情況來(lái)看，許多的項(xiàng)目存在戶型間隔和戶型面積比例不當(dāng)，比如說(shuō)，2房房2廳或1廳的單位，其面積是90110平方米之間，而3房2廳或1廳的單位，其面積是130170平方米之間，這種戶型間隔和戶型的面積配搭是不實(shí)用，造成“無(wú)意識(shí)”的浪費(fèi)，而這種浪費(fèi)是購(gòu)房者無(wú)法主導(dǎo)的，無(wú)法主控的。 建議：在戶型設(shè)計(jì)方面，做足實(shí)用，戶型的設(shè)計(jì)方面緊湊些，可以為客戶節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用，降低房款的總價(jià)，同時(shí)可以降低購(gòu)房的入戶門檻。故建議可以考慮在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面，4085平方米之間，可以做成2房2廳或1廳1衛(wèi)的單位，（其中大2房的單位考慮在6585平方米之間，小2房的單位考慮在4065平方米之間，） 85110平方米之間，可以做成3房2廳2衛(wèi)或3房2廳1衛(wèi)的單位，（其中大3房的單位考慮在95110平方米之間，小3房的單位考慮在85100平方米之間，） 項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目多是高端產(chǎn)品，比如是豪盛時(shí)代華城，中天國(guó)際公寓等項(xiàng)目，不論從產(chǎn)品還是產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、形象定位等方面，都是走高端路線，加上項(xiàng)目的工程實(shí)施階段，品質(zhì)不斷的呈現(xiàn)，客戶接受的程度越來(lái)越大，很難震撼或沖擊其項(xiàng)目形象，故避其鋒芒，另辟出路，走產(chǎn)品差異化的道路。 建議：此項(xiàng)目定位不宜走高端路線，適合走中端層面，在項(xiàng)目的形象上，可以走中高方向。所以在各種戶型的配比比例方面可以考慮：大3房的95110平方米之間，占25%。小3房的85100平方米之間，占45%。大2房的6585平方米之間，占20%。小2房的4065平方米之間，占10%。 綜合項(xiàng)目所在的區(qū)域的產(chǎn)品概況，單體設(shè)計(jì)多以1梯2戶/ 1梯4戶/ 的設(shè)計(jì)為主，甚至中天國(guó)際公寓A/B兩棟樓以1梯9戶設(shè)計(jì)，其產(chǎn)品在考慮通風(fēng)和采光方面，還存在有產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺撼，整體的確產(chǎn)品均好性不強(qiáng)。 建議：產(chǎn)品的單體設(shè)計(jì)方面，可以考慮1梯4戶/ 1梯6戶的設(shè)計(jì)，如工字型或蝶型的設(shè)計(jì)，可以充分的考慮到各個(gè)單元的通風(fēng)采光方面的問(wèn)題。 項(xiàng)目區(qū)域周圍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主題形象不是很活躍，樓盤的個(gè)性不是很突出，只是注重樓盤的形象高檔次，但在項(xiàng)目的表現(xiàn)元素不是很豐富多彩，缺乏產(chǎn)品的靈動(dòng)性。 建議：項(xiàng)目的形象走中檔線路的同時(shí)，賦予項(xiàng)目的主題靈魂知尚型的藝術(shù)社區(qū)，貫穿其個(gè)性化的元素，排他性的屬性，獨(dú)特性的氣質(zhì)，贏得目標(biāo)客戶群的口碑效果，同時(shí)樹(shù)立項(xiàng)目形象和品牌效應(yīng)。比如在外立面的設(shè)計(jì)上可以通過(guò)時(shí)尚的色彩來(lái)演繹，配合項(xiàng)目?jī)?nèi)的園林小品景觀，做些抽象的小品雕塑，融觀賞性、思考性、運(yùn)動(dòng)休閑在一起。 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在項(xiàng)目的推廣中，推廣的路線顯得不時(shí)鮮明，而且在整個(gè)思路的把握上，不是很系統(tǒng)性，尤其是中天國(guó)際公寓的項(xiàng)目推廣上，整體廣告效果把控不好，售樓不運(yùn)用的是綠色，而樓書(shū)和宣傳單張用黑色，整體的效果偏離。 建議：在項(xiàng)目的推廣中，走中青年人的年齡特征，在注重主題的同時(shí)，可以在整體的效果上，以沉穩(wěn)、時(shí)尚、有文化氣息、有中產(chǎn)階級(jí)格調(diào)、同時(shí)又具躍動(dòng)的風(fēng)格。三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地處南郊西高新區(qū)域，是整個(gè)西安市的購(gòu)房首選區(qū)域，而且項(xiàng)目所在的地方是太白路和科技路交界處，又臨南二環(huán)路段，東往含光路、朱雀大街、長(zhǎng)安路一路通達(dá)，西接高新路可貫通南北，是西高新區(qū)較為理想的地段。地段優(yōu)勢(shì)： 位于太白南路和科技路的交匯處，兩面臨主要的干道，西北面緊臨西安科技大學(xué)附中的宿舍區(qū)，居住的氛圍濃厚，臨街有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值，此地段宜商宜住宜投資。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的推廣上有無(wú)法比擬的廣告效果。交通優(yōu)勢(shì)： 位于太白南路和科技路的交匯處，南來(lái)北往，東西穿梭的公交線路多，而且班次頻繁，如此5033120250314等線路的車可以任意到達(dá)市區(qū)的任何地方，站臺(tái)就在門口，交通便捷如意，方便自如。周圍配套成熟： 項(xiàng)目所處的地段是西高新配套較為完善的地方，政府機(jī)關(guān)及相關(guān)的部門就是左鄰右舍，如土地管理局，機(jī)電信息管理研究所，市肝病研究所，市交警支隊(duì)，徐家莊綜合貿(mào)易市場(chǎng)等，生活配套成熟。人文環(huán)境： 項(xiàng)目周邊可謂是書(shū)香氣息濃厚，人文環(huán)境獨(dú)有，西安電子科技大學(xué)，及其附屬中學(xué)，西安培華學(xué)院、西安幼兒師范學(xué)校、西安公關(guān)學(xué)院、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院等大專院校，還有市53中等中小學(xué)，環(huán)繞項(xiàng)目四周，散發(fā)濃郁的書(shū)香氣息，可以說(shuō)到處都是詞賦經(jīng)倫的地方。居住氛圍： 項(xiàng)目周圍的居住小區(qū)多而且規(guī)模較大，有比較成熟的居住氣息，如西安電子科技大學(xué)住宅區(qū)，有60多棟多層，2棟高層；市政府居住小區(qū)，新科花園居住小區(qū)，西安質(zhì)檢居住小區(qū)，太白小區(qū)，交警支隊(duì)住宅區(qū)等等，居住氛圍濃厚，人氣指數(shù)旺盛。 項(xiàng)目的劣勢(shì)：灰塵和噪音的影響： 項(xiàng)目離兩條主要的干道交匯處，車流量大，灰塵和噪音的影響比較嚴(yán)重，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次有一定的影響，同時(shí)對(duì)居住功能的削弱。規(guī)模不大，配套相對(duì)簡(jiǎn)單、不完善： ，規(guī)劃總戶數(shù)288戶，相應(yīng)的配套設(shè)施少，而且會(huì)簡(jiǎn)單些，可以利用的空間比較少。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)： A、做好規(guī)劃，處理好商業(yè)和住宅的相溶性，盡可能把商業(yè)靠路邊，充分利用商業(yè)價(jià)值，同時(shí)利用建筑物遮擋噪音和灰塵，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。 B、利用商業(yè)部分的頂樓，做好景觀和休閑
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