【正文】 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 報報 告告202312目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項 目 設(shè)計 思考商 業(yè)項 目的管理思考商業(yè)地產(chǎn)概念住宅 項 目酒店、寫字樓、 單體商 業(yè) 、主 題 商 場、 專 業(yè) 商場綜 合商 業(yè)項 目旅游 項 目（ 張 家界、黃山、婺源、 長白山 項 目）經(jīng)市場發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期約為 20年，所以預(yù)計住宅項目約還有 3~5年，商業(yè)項目約 5~8年，旅游項目約 15年的黃金期，之后將會是平穩(wěn)期。房地 產(chǎn)商 業(yè) 地產(chǎn)住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)概念? 何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的概念本身來講有廣義和狹義之說： 狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常所說的商業(yè)的交易場所 廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。房地 產(chǎn)商 業(yè) 地產(chǎn)住宅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)旅游地產(chǎn)城市商 業(yè)綜 合體商 業(yè) 街Shopping Mall主 題 商 場專業(yè) 市 場批 發(fā) 市 場折扣店工廠直 銷 店娛樂類 商 業(yè) 地 產(chǎn)住宅和寫字樓的底 層 商 鋪商業(yè)項目商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采用開發(fā)銷售的模式，資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的大多數(shù)購買者購買地產(chǎn)類產(chǎn)品時作為一種穩(wěn)定型，投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商品賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待住宅地產(chǎn)投資回收期較短，房子買出去就開始回收投資。投資回收期較長，商業(yè)項目開始運營后還需要經(jīng)過培育期后，才開始回收投資；商業(yè)業(yè)態(tài)的形式概念：Mall林蔭道，在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型綜合體。ShoppingMall規(guī)模在 5萬平米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采用出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。購 物中心市 場 型商 鋪社區(qū)型商 鋪底商型商 鋪寫字樓商 鋪交通 設(shè)施商 鋪商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式只租不售：物 業(yè) 建成后，形成獨立的 產(chǎn)權(quán) ，通 過 招商合作制與商 戶簽訂 租 約，收取租金作 為現(xiàn) 金流的主要來源。只售不租：物 業(yè) 建成后，整體出售或者將 產(chǎn)權(quán) 分割后再 進(jìn) 行 銷 售，也就是當(dāng)前比 較 流行的 產(chǎn)權(quán) 式商 鋪 、 產(chǎn)權(quán) 式酒店等，開 發(fā) 商通常希望通 過提供后期的物 業(yè) 管理 為項 目提供服 務(wù) 。（住宅底商模式）商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式租售 結(jié) 合：商用物 業(yè) 建成后，投 資 商、開 發(fā) 商將一部分物 業(yè) 出租，另一部分銷 售；通常有兩種方式：一種是底 層銷 售，二 層 以上出租，另一種是主力店 鋪 出租、配套商 鋪 出售。 這 兩種，模式大都是迫于 資 金的 壓力，萬達(dá)模式。出售后返租：物 業(yè) 建成后，建商 業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn) 行分割后 進(jìn) 行 銷 售，由開 發(fā) 商在 銷 售的 時 候承 諾 將 給 予投 資 人一定收益率的形式 進(jìn) 行返租，并 簽訂 租期。（海南酒店模式）商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式聯(lián)營 模式：由 經(jīng)營 商 戶 在商 業(yè)項 目內(nèi) 進(jìn) 行商 業(yè)經(jīng)營 活 動 ，物 業(yè) 持有人將物業(yè) 作 為 一定的出 資 股份與商 戶 共同 經(jīng)營 。出租模式：物 業(yè) 建成后，將物 業(yè) 租 賃給 商 戶進(jìn) 行 經(jīng)營 活 動 ，物 業(yè) 持有人收取租金 。抽點模式：經(jīng)營 商 戶 租 賃 商 業(yè) 持有人的物 業(yè)進(jìn) 行商 業(yè)經(jīng)營 活 動 ，商 戶 不支付或者支付部分租金，物 業(yè) 持有人從商 戶 的 營業(yè)額 中抽取一定的比例，作 為 物 業(yè) 租金； 該 種方式 對對 物 業(yè) 持有人（商 場 管理者）的商 場 運 營 和推廣有很高的要求。商業(yè)物業(yè)的管理模式自管：物 業(yè)產(chǎn)權(quán)單 位成立 專門 的管理公司或部 門進(jìn) 行商 業(yè)項 目的后期運營 、推廣和物 業(yè) 管理等工作。委托 專業(yè) 公司管理：物 業(yè)產(chǎn)權(quán)單 位不具 備 全部管理能力，而聘 請專門 的管理公司 進(jìn) 行商 業(yè)項 目的后期運 營 、推廣和物 業(yè) 管理等工作。部分委托物 業(yè) 管理：物 業(yè)產(chǎn)權(quán)單 位，將部分工作聘 請專門 的管理公司 進(jìn) 行管理，如后期運 營 、物 業(yè) 管理等工作由管理公司 負(fù)責(zé) ，招商和推廣由 產(chǎn)權(quán)單位 負(fù)責(zé) 。商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為商業(yè)項目成功的因素一個商業(yè)的成功需要的幾方面配合商業(yè)物業(yè)外部條件商業(yè)市場定位商業(yè)營銷推廣策略經(jīng)營者的實力（包括建筑、招商）商城運營及管理服務(wù)商業(yè)項目運營成功的幾個要素商業(yè)成功的要領(lǐng)：怎么吸引人？怎么留著人？怎么讓人主動掏錢？怎么讓商戶相信你？目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項 目 設(shè)計 思考商 業(yè)項 目的管理思考商業(yè)發(fā)展形勢百 貨 ： 傳統(tǒng) 商 業(yè)百 貨 +超市 ： 傳統(tǒng) 商 業(yè)銷 品茂（ SHOP MALL)： 我 們現(xiàn) 在所建的 項目（主 題 、 專業(yè) 商 場 ）商 業(yè)綜 合體：萬達(dá)廣 場大型商 業(yè) 街：代表 項 目：武 漢漢 街、光谷世界城商業(yè)項目的演變過程：商業(yè)項目業(yè)態(tài)形式組成百 貨 店，超 級 市 場 、大型 綜 合超市、便利店、購 物中心、 倉儲 式商 場商 業(yè)綜 合體、奧特萊斯商 業(yè) 步行街商業(yè)項目的業(yè)態(tài)形式：商業(yè)項目業(yè)態(tài)形式簡介 1? 百貨店? 百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運營，滿足 顧客 對時尚商品多樣化選擇需求的 零售業(yè)態(tài) 。? (1)選址在城市繁華區(qū)、交通要道。? (2)商店規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000平方米以上。? 超級市場? 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。? 有一定面積的停車場地。? 大型綜合超市? 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。? 設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。? 便利店? 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。? (1)選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。? (2)商店營業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。商業(yè)項目業(yè)態(tài)形式簡介 2? 購物中心? 購物中心指企業(yè)有