【正文】 期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。216。租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般 13年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為 5%8%。 促銷策略216。 針對(duì)商戶的等級(jí)、重要程度和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷政策。 67商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議68商業(yè)管理模式業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司商家經(jīng)營(yíng)者政府管理部門商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，投資者產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理招商，推廣、營(yíng)銷，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式與參與主體管理主體 專業(yè)公司管理特點(diǎn) 管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段盈利狀況 保證一定的利潤(rùn)水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營(yíng)興旺、升值快 設(shè)備管理特點(diǎn) 定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修成本控制 有效的成本控制，保持合理的利潤(rùn)空間商家?看重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益?希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理?可以承受較高的管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)的影響?營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境?提升商業(yè)價(jià)值備注 香港模式，目前商業(yè)項(xiàng)目大多采用此種模式69類型 所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)屬性 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營(yíng)租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營(yíng) 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力 不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成 商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn) 投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 集中商業(yè)（大型百貨、購物中心） 集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū) 臨街鋪面商業(yè)管理類型及特點(diǎn)70大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商只提供支持服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)管理模式控制但不參與：216。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營(yíng)權(quán)），選擇符合項(xiàng)目商業(yè)定位和發(fā)展要求的主力店，由其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)物業(yè)管理支持和相關(guān)協(xié)調(diào)工作216。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展無關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，分割出售，有產(chǎn)權(quán)所有人自行運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商提供物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為在物業(yè)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)中給與一定的限制，確保不損害商業(yè)整體發(fā)展71以物業(yè)管理部門為主，配置少量商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人員項(xiàng)目商業(yè)管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理1人運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1人（總經(jīng)理兼任）運(yùn)營(yíng)主管1人（兼前期招商）物業(yè)經(jīng)理1人保安8人財(cái)務(wù)經(jīng)理1人維修工程人員1人出納 1人保潔員 8人共計(jì) 19人72216。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。216。相應(yīng)關(guān)系管理： 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的各類事件、關(guān)系進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。項(xiàng)目商業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)管理216。安全保衛(wèi)管理： 巡查，并安裝維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，保證良好安全消費(fèi)環(huán)境。216。消防管理： 制定消防預(yù)案，建立消防團(tuán)隊(duì)，應(yīng)變突發(fā)情況。216。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。216。環(huán)境保潔與綠化管理 ： 維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共空間等的清潔，處理垃圾雜物等。216。房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理： 供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告、電梯等設(shè)備定時(shí)、定期查巡。216。整體商業(yè)形象 ： 建立公共商業(yè)樓宇良好形象 ，建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。物業(yè)管理為主，少量商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理73Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位74公寓產(chǎn)品思考本項(xiàng)本項(xiàng)目目小戶型公寓：252。5萬平米， 1200套。酒店式公寓：252。5萬平米， 1100套。酒店式公寓 +創(chuàng)新 LOFT公寓252。酒店式公寓，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑標(biāo)準(zhǔn)；高投資價(jià)值，同時(shí)滿足周邊市場(chǎng)商戶的商務(wù)住宿需252。LOFT公寓，創(chuàng)新產(chǎn)品，贈(zèng)送面積（買一送一），高性價(jià)比；針對(duì)區(qū)域過渡性居住人群，及商務(wù)接待需求 .建議保留 Loft產(chǎn)品， Loft產(chǎn)品與回遷區(qū)公寓面對(duì)不同的消費(fèi)需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。但作為創(chuàng)新產(chǎn)品，增強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)可還需要解決以下問題：252。層高252。燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（有一定的靈活性）252。產(chǎn)權(quán)年限（營(yíng)銷中解決：總成本低或增值性強(qiáng)）關(guān)于創(chuàng)新產(chǎn)品 Loft公寓 —— 區(qū)域內(nèi)已有相當(dāng)規(guī)模的公寓產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì) Loft認(rèn)知不足、對(duì)商業(yè)屬性的公寓產(chǎn)品有一定的疑慮該部分物業(yè)有以下解決方向：252。再做一座酒店式公寓252。取消 Loft，增加 Mall的規(guī)模252。變更土地屬性為住宅用地252。做 Loft產(chǎn)品，解決市場(chǎng)疑慮及抗拒認(rèn)知75Thanks!76靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 23:11:5223:11:5223:113/23/2023 11:11:52 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2123:11:5223:11Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 23:11:5223:11:5223:11Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 2123:11:5223:11:52March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 23 三月 202311:11:52 下午 23:11:52三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2111:11 下午 三月 2123:11March 23, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/23 23:11:5223:11:5223 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 11:11:52 下午 11:11 下午 23:11:52三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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