【文章內容簡介】 配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 項目整體經濟評價【方案 1】30方案 1——現金流量表項目整體經濟評價【方案 1】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現金流入 銷售、租金收入 2 現金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 () 4 累計凈現金流量 　 () () () () 5 凈現值 () 6 累計凈現值 　 () () () () 31方案 1——現金流量圖項目整體經濟評價【方案 1】32方案 1——綜合經濟效益測算項目整體經濟評價【方案 1】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 77% 　10 稅后投資利潤率 52% 　11 財務內部收益率（按半年計 ) 26% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年33p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務會館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計劃，銷售 60%，出租 40%項目整體經濟評價【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米）出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 34方案 2—— 項目總投資約為 （包含土地成本、財務及銷售費用）項目整體經濟評價【方案 2】序號 項目名稱 計算程式 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價 　 　 地價成本按 207萬 /畝計算二 前期工程費 ~ 　三 建筑安裝工程費 ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ 超市 /會所 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務會所）３ MALL 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎設施及配套費 ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計算六 管理費用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預見費 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財務費用 　 銀行借款利息九 營銷費用 　 銷售收入的 3%十一 合計（不含地價） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 35方案 2—— 項目銷售 /出租計劃表項目整體經濟評價 【方案 2】項目名稱 總計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計 出租安排商業(yè)街 超市 /會所 MALL 　 　 合計 36方案 2—— 租售總收入約為 【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 平米） 超市 /會所租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬元 ) 25000 （每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加 　 　 營業(yè)稅及附加 　 　 增值稅 　 　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12) 　 　37方案 2—— 投資計劃表（含財務費用及營銷費用）項目整體經濟評價【方案 2】序號 項目名稱 合計 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施及配套費 5 園林景觀 6 管理費用 7 不可預見費 8 財務費用 9 營銷費用 11 合計 38方案 2——現金流量表項目整體經濟評價【方案 2】序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現金流入 銷售、租金收入 2 現金流出 土地成本 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施及配套費 園林景觀 管理費用 不可預見費 財務費用 營銷費用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 () () 4 累計凈現金流量 　 () () () () () () 5 凈現值 () () 6 累計凈現值 　 () () () () () () () () 39方案 2——現金流量圖項目整體經濟評價【方案 2】40方案 2——綜合經濟效益測算項目整體經濟評價【方案 2】序號 項 目 合計 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬元4 租售總收入 萬元5 銷售稅金及附加 萬元6 利潤總額 萬元7 所得稅 萬元8 凈利潤 萬元9 稅前投資利潤率 79% 　10 稅后投資利潤率 53% 　11 財務內部收益率（按半年計 ) 15% 　12 動態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年41Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務評價與經濟分析Q6：內部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產品定位42規(guī)劃指標 m m 本項目商業(yè)地塊項目規(guī)劃條件u總用地面積： 32372m178。u總 建筑面 積 ： 178。u容積率： u建筑密度： 40%u車位： 32443超市 商務會所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價值實現最大化規(guī)劃布局建議層數 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務會館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米21000總計 8100