【文章內(nèi)容簡介】 銷售信息：聯(lián)排別墅 10000元、疊拼別墅 8000元。 本項目是目前西安別墅類項目中產(chǎn)品設(shè)計較好的項目，以實景樣板間呈現(xiàn)，且售價低于曲江、浐霸 區(qū)域，這樣的高端項目落戶灃渭新區(qū)，填補了該區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)的空白，也在很大程度上提升消費者對 該區(qū)域的認可。雖然該項目和本項目產(chǎn)品類型不同，但仍需密切關(guān)注。 核心競爭對手賣點展示 項目名 項目規(guī)模 建筑類型 推廣定位 主要賣點 價格 /元 奧林匹克花園 100萬平米 多層、小高層、高層 百萬平米國際運動健 康社區(qū) 地段、教育 精裝復(fù)式 9000 平層 5600 加州壹號 11萬平米 高層 住加州、鄰奧園、地 鐵口、賞公園 無 4900 億龍金河灣 31萬平米 高層、小高層 灃渭核心、河灣生活 灃河水景 4800— 5300 金泰絲路花城 53萬平米 多層、高層、小高層 53萬㎡品優(yōu)生活小鎮(zhèn) 品質(zhì)、教育 多層 5500高層 5100復(fù)式 6800 西西安小鎮(zhèn) 25萬平米 西班牙托斯卡納聯(lián)排別墅、英倫風(fēng)格疊拼別墅 灃渭新區(qū)、原味歐洲 風(fēng)情別墅生活 產(chǎn)品、異域風(fēng)情 聯(lián)排 10000、疊拼8000 未來可能出現(xiàn)的競爭對手：上林路以東，總占地 120畝，由三塊地組成，該地塊由陜西佳龍房地產(chǎn)開 發(fā)有限責(zé)任公司取得。 項目競品分析總結(jié) 伴隨著政府關(guān)于灃渭新區(qū)開發(fā)建設(shè)的進一步深入和發(fā)展，世紀大道沿線開發(fā)的住宅項目也將越來越多。 目前來看該區(qū)域在售項目從自身配套到產(chǎn)品規(guī)劃到包裝推廣上都明顯和西安市內(nèi)地產(chǎn)項目有一定差 距，該區(qū)域尚未出現(xiàn)真正的領(lǐng)導(dǎo)者和發(fā)言人。 三、項目本體分析 項目基礎(chǔ)信息 1 2 項目 SWOT分析 項目賣點挖掘提煉 3 本項目位于咸陽與西安交匯處，北臨世 紀大道以南，東臨上林路，南鄰創(chuàng)新二 路，西臨灃東路?？傉嫉孛娣e 287782 平方米（約 ），總建面約 100萬平米。本項目致力于打造具有國 際化、生態(tài)化、都市化、低碳化的大型 城市綜合功能區(qū)。成為咸陽東大門標志 性國家示范社區(qū)。 道路：世紀大道、西寶高速、繞城高速，地鐵一期后圍寨站，距項目二站路，預(yù)計 2023年建成通車，二期 2023年可直達本項目。 交通： K6 70 912路公交。 商業(yè)配套：自建大型商業(yè)配套，街區(qū)、超市。 休閑配套：代建市政廣場、溫泉會所。 教育配套：自建幼兒園、小學(xué)。 建筑標準：建設(shè)施工中將采用多種節(jié)能環(huán)保技術(shù)材料。 戶型區(qū)間： 74—89舒適兩室， 86—118緊湊三室， 158闊卓四室。 SWOT分析 灃渭新區(qū)的規(guī)劃和改造加大 該曲域塊地的價值。 開發(fā)商具備成熟的開發(fā)經(jīng)驗及 實力保證。 公司前期成功開發(fā)的項目具有 良好的口碑效應(yīng)。 優(yōu)勢 S(STRENGGTH) 威脅 T(THRENT) 機會 O(OPPORTUNIEY) 劣勢 W(WENKSS) 越來越多的開發(fā)商將加入該區(qū)域 的競爭。 未來房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不明確及 國家新政的不確定因素。 周邊目前沒有大規(guī)劃的綠化景觀配套。 產(chǎn)品形態(tài)單一，不能滿足不同 消費者需求。 自身擁有忠實客戶資源。 市政廣場建成后將聚集很大人氣。 區(qū)域：灃渭新區(qū)區(qū)域發(fā)展利好，升值空間大。 交通：世紀大道，交通便捷。 市政：代建市政廣場、吸引更多人氣駐足。 配套：自身擁有齊全生活配套。 商業(yè)：大型商業(yè)配套，容納多樣業(yè)態(tài)。 建筑： ARTDECO造型設(shè)計，感觀享受。 產(chǎn)品：多組團園林景觀，戶戶向陽，開窗見景。 會所：溫泉會所，滿足高端消費者需求。 戶型：舒適兩室、緊湊三室、闊卓四室，滿足不同購買需求。 規(guī)劃：潔污分區(qū)、人車分流，安全、整潔。 1環(huán)?？萍迹?多種節(jié)能環(huán)保技術(shù)，體現(xiàn)精工高科技含量。 1品牌：品牌地產(chǎn)開發(fā)商實力鑄造，品質(zhì)更有保障。 我們真正可以用來打動消費者的核心賣點 灃渭新區(qū)： 區(qū)域發(fā)展利好，升值空間大。 便捷交通：多條快速干道交匯，輕松出行。 舒適生活：多重商業(yè)業(yè)態(tài)，暢享繁華愜意。 市政廣場：一個區(qū)域的標志性設(shè)施。 自身配套：商業(yè)、會所、教育成長無憂。 項目本體分析總結(jié) 本項目處在一個日新月異快速發(fā)展，且具備重大、深遠意義的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品線豐富，但 均缺乏齊備的商業(yè)及生活配套，以至于該區(qū)域的居住氛圍一直不夠。各項目包裝推廣上均品質(zhì)感不足。 具備一定規(guī)模的奧園和金泰都已經(jīng)到了尾盤銷售階段，目前區(qū)域內(nèi)并沒有一個真正實力相當(dāng)?shù)母偁帉? 手。 那么誰來購買我們的房子？如何來界定他們？ 四、項目客群分析 項目客群掃描 1 2 項目客群描述 基于項目所處區(qū)位，本項目具有雙重居住屬性，同時具備咸陽市郊購買者和西安市西郊區(qū)域消費者。 對于咸陽購買者，該項目將縮短購買者和西安市的距離。 對于西安消費者，購買本項目將在一定承度上減輕購房資金壓力。 但是無論是哪一類消費者，他們都是對該區(qū)域的未來發(fā)展充滿信心的，都是被項目打動的。 權(quán)力頂層 財富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 新資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖 本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。 在積累財富的過程中，他們已經(jīng)進入到財富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財富收入，故經(jīng)濟體系又將其稱為： 穩(wěn)定資產(chǎn)層。 事業(yè)心 自信 成功 健康 樂觀 包容 積極進取 享樂主義 創(chuàng)造性 文化 成熟穩(wěn)重 崇尚自由 學(xué)識淵博 性格特寫 責(zé)任感 生活縮影 又卡雙待 暢銷書 名牌 筆記本電腦 應(yīng)酬 同學(xué)會 華商報 藝術(shù) 手工制品 純棉麻 /絲綢制品 開會 繁華 /便利 考察 孩子教育 出差 行為特寫 上網(wǎng) 戶外運動 自主旅行 看書 親近大自然 環(huán)保 報告 股票 /基金 泡吧 西餐 /咖啡 /海鮮 /洋酒 /手工面 瑜伽 /健身 打麻將 淘寶 咖啡 行業(yè)預(yù)測 自由職業(yè)者 貿(mào)易 銷售 傳媒 醫(yī)療 商業(yè) 金融證券 公務(wù)員 教育 項目客群分析總結(jié) 本項目所處區(qū)域同時具備咸陽市郊購買者和西安市西郊區(qū)域消費者。此類消費者多為首次置業(yè)，一般 為二口或三口之家。對產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，追求居住舒適度及性價比高的產(chǎn)品。 本項目將從產(chǎn)品、配套等多方面滿足目標消費者需求。 五、項目推廣定位 項目功能定位 1 2 項目金三角定位 項目推廣形象定位 3 產(chǎn)品價值構(gòu)成 —— （內(nèi)涵） 居住價值、資源價值、健康價值 （ 外延 ）身份價值、社交價值、投資價值 項目內(nèi)涵價值 居住價值 資源價值 健康價值 第一居所 便利生活 市政廣場 人性舒適設(shè)計 成熟生活配套 項目外延價值 身份價值 社交價值 投資價值 優(yōu)越身份 交際應(yīng)酬 升值潛力 世紀大道最好的項目 會所、商業(yè) 未來發(fā)展可預(yù)見性 陽光綠色健康 功能定位 —— 城市生活綜合體 定位關(guān)鍵詞：灃渭新區(qū)、市政廣場、住宅、商業(yè) 產(chǎn)品 云投置業(yè)傾力打造的 城市生活綜合體 市場定位 灃渭新區(qū)一個兼具居住和投資價值的高尚品質(zhì)社區(qū) 消費群 處于城市消費中堅階層 灃渭都芯 標志性生活特區(qū) 生態(tài)的、健康的 低碳的、環(huán)保的 都市的、繁榮的 時尚的、潮流的 國際的、都心的 舒適的、優(yōu)品的 項 目 形 象 描 述 本項目將帶給消費者這樣的生活 …… 小狗比我先醒來，他正在和窗外的小鳥聊的開心。 面朝幸福，春暖花開， 滿園的清香，似錦的繁花， 昭示了一個欣欣向榮的未來