【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建立項(xiàng)目 VI系統(tǒng) 路邊指示牌 銷售現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視 GOGO鈦度 八月 八日 閃耀登場(chǎng) GOGO鈦度 6 7 8 8 9 8 8 8 外墻宣傳條幅 樣板房展示 接待中心展示 房交會(huì)展示 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 營(yíng)銷節(jié)奏安排 第四階段 :熱銷期 第三階段 :開(kāi)盤 第二階段 :VIP認(rèn)購(gòu)期 第一階段 :蓄勢(shì)期 第五階段 :沖刺期 第一階段：蓄勢(shì)期 （ 2023年 5月底 7月初） 第二階段： VIP認(rèn)購(gòu)期 （ 2023年 7月初 開(kāi)盤前） 第三階段：開(kāi)盤 （ 2023年 8月 8日周日） 第四階段：熱銷期 （開(kāi)盤后 2023年 8月底） 第五階段：沖刺期 （ 2023年 8月底 9月中） 僅為計(jì)劃性建議,還需按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 實(shí)際情況實(shí)時(shí)調(diào)整節(jié)奏. 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 各階段營(yíng)銷工作安排 第一階段：蓄勢(shì)期 （ 2023年 5月下 7月初 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 以高調(diào)媒體推廣方式提升項(xiàng)目形象，蓄積意向購(gòu)買人群； 主要推廣渠道： 重慶 晨報(bào) +現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 +搜房網(wǎng)、大渝網(wǎng)信息廣告 +售樓處情景包裝 +看房指示牌 工程配合： 售樓處裝飾完畢，正式投入使用。 銷售配合： 銷售隊(duì)伍組建完畢，銷售物料齊全，對(duì)外公布項(xiàng)目信息。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 第二階段： VIP卡認(rèn)購(gòu)期 （ 2023年 7月初 開(kāi)盤前 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 確定房源完畢并對(duì)外公布，通過(guò) VIP卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)篩選有效客戶，通過(guò)購(gòu)卡選房環(huán)節(jié)過(guò)濾出真實(shí)購(gòu)買人群。并通過(guò)加大報(bào)紙廣告、銷售現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷等渠道提升項(xiàng)目的附加價(jià)值。 主要推廣渠道： 重慶晨報(bào) +樓體廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 主訴求點(diǎn)： 發(fā)布 VIP卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng)信息、“鋼骨柔情，精彩人生 GOGO鈦度”。 PR活動(dòng)： GOGO鈦度，我的生活主張 —— VIP卡認(rèn)購(gòu)活動(dòng) 銷售配合： 明確房源，相應(yīng)價(jià)格體系建立，具備銷售條件。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 第三階段：開(kāi)盤 （ 2023年 8月 8日周日 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 利用開(kāi)盤活動(dòng)，組織已辦卡的客戶簽訂認(rèn)購(gòu)合同，積聚人氣，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，通過(guò)炒作吸引更多目標(biāo)客群的關(guān)注，從而為聯(lián)動(dòng)置業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。 推廣渠道： 重慶晨報(bào) +樓體廣告 +DM宣傳單 +步行街宣傳 +短信廣告 主訴求點(diǎn)： 當(dāng)日開(kāi)盤活動(dòng)相關(guān)事宜 PR活動(dòng)： GOGO鈦度 開(kāi)盤活動(dòng)，精裝樣板區(qū)同期開(kāi)放 SP活動(dòng)： 開(kāi)盤特別大禮包，送全套裝修方案。 工程配合： 精裝樣板間完成。 銷售配合： 具備簽訂認(rèn)購(gòu)合同的條件，有條不紊的組織客戶簽訂認(rèn)購(gòu)合同。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 第四階段：熱銷期 （開(kāi)盤后 2023年 8月底 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 借開(kāi)盤熱銷態(tài)勢(shì)，加大銷售力度， 形成良好的口碑，提升項(xiàng)目形象。 主要推廣渠道： DM宣傳單步行街宣傳 主訴求點(diǎn) ： “我的個(gè)性鈦度，我的 GOGO生活” SP活動(dòng)： 開(kāi)心鄰里 客戶推薦 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競(jìng)爭(zhēng)中取勝？ ...... 第五階段：沖刺期 （ 2023年 8月底 — 9月中 ) 實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)： 延續(xù)熱銷態(tài)勢(shì) ，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤形象 主要推廣渠道： DM宣傳單 主訴求點(diǎn)： “ GOGO鈦度，時(shí)尚青年首席藏品” 我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)角逐中勝出的必備條件有哪些？ ...... 加強(qiáng)銷售與策劃的溝通，策劃時(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)，有問(wèn)題第一時(shí)間協(xié)商解決； 加強(qiáng)執(zhí)行力，在戰(zhàn)略大方向確定后，開(kāi)發(fā)商充分放權(quán)，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行由具體人負(fù)責(zé)，按照營(yíng)銷推廣計(jì)劃，運(yùn)用“坐銷 +直銷”主動(dòng)出擊的銷售方式，第一時(shí)間完成銷售任務(wù)量； 明確施工進(jìn)度，與營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)配合，以此取信市場(chǎng)與目標(biāo)客群； 加強(qiáng)銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高談判技巧與成交能力。 我們的營(yíng)銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算 ？ ...... 預(yù)算營(yíng)銷推廣費(fèi)用的目標(biāo)（住宅） 根據(jù) GOGO鈦度 項(xiàng)目的 2023年全案營(yíng)銷推廣方案，特制定如下?tīng)I(yíng)銷推廣費(fèi)用報(bào)告，對(duì)全案預(yù)計(jì)所需支出的費(fèi)用進(jìn)行一個(gè)全盤的費(fèi)用統(tǒng)籌計(jì)劃，從而實(shí)現(xiàn)少投入高實(shí)效的最終目標(biāo)。 1 我們的營(yíng)銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算 ？ ...... 2 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項(xiàng)目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對(duì) GOGO鈦度量身制定了項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算： 住宅總銷售額 ： ㎡ 7000元 / ㎡ = (預(yù)估銷售額 ) 營(yíng)銷推廣費(fèi)用建議 ： %=78萬(wàn)元 單位營(yíng)銷推廣費(fèi)用： 78萬(wàn)元 247。 ㎡ =42元 /㎡ 關(guān)于 辦公樓 運(yùn)作的思考 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 辦公樓位于項(xiàng)目西南面，總樓層 26層，單層建筑面積約 1070平米左右。全樓設(shè)計(jì)豪華大廳，設(shè)有 6部高速客運(yùn)電梯和一部消防電梯，同時(shí)每層均設(shè)計(jì)了男女衛(wèi)生間和前室。是專為大中型企業(yè)量身定制的高級(jí)別專業(yè)商務(wù)辦公場(chǎng)所。 隨著北部新區(qū)成為中國(guó)第三新區(qū)，越來(lái)越多的中大型企業(yè)看好重慶的發(fā)展，選擇到重慶投資。而商務(wù)辦公樓作為企業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦公，企業(yè)實(shí)力展示的一個(gè)重要場(chǎng)所，其投資價(jià)值也越來(lái)越受到投資者的追捧。本項(xiàng)目樓層面積的設(shè)計(jì)能很好滿足大中型企業(yè)的需要，因此我司對(duì)其開(kāi)發(fā)前景非常樂(lè)觀。 優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） S1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)人和立交旁，距江北區(qū) CBD與渝中區(qū) CBD都非常近，這些大大提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值； S2 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目外就時(shí)城市主干道 — 民安大道，并緊鄰渝宜高速、機(jī)場(chǎng)高速入口，到主城各區(qū)及周邊區(qū)縣都十分便捷； S3 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，豪華入戶大廳、玻璃幕墻、專屬通道，營(yíng)造出尊貴辦公環(huán)境； S4 大環(huán)境優(yōu)勢(shì)： “兩江新區(qū)”的建立和大重慶城市規(guī)劃的發(fā)展，將極大的促進(jìn)重慶房地產(chǎn)的發(fā)展，由此必將帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)熱潮。 項(xiàng)目 SOWT分析 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 劣勢(shì)分析（ Weakness） W1 區(qū)域同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的強(qiáng)力促銷： 項(xiàng)目上市后，其它周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必定會(huì)采取相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施，來(lái)分解顧客，截流人群，以達(dá)到爭(zhēng)取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷售的目的，這對(duì)項(xiàng)目的銷售是一個(gè)不利消息；所以在實(shí)際操作過(guò)程中，應(yīng)考慮到此因素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強(qiáng)度，以達(dá)到對(duì)項(xiàng)目銷售的推廣促進(jìn)； W2 區(qū)域異類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶分流 項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)具有較好的地理優(yōu)勢(shì)的商業(yè)或商住一體項(xiàng)目，均有很大的搶奪客戶資源的實(shí)力，對(duì)投資性客戶資源形成搶奪和分流，這是項(xiàng)目銷售的一個(gè)必須面對(duì)和解決的問(wèn)題； 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ Opportunity） O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務(wù)辦公需求不斷加大，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境； O2 項(xiàng)目規(guī)模不大，在合理有效的營(yíng)銷策略下，可實(shí)現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)； O3 商務(wù)辦公樓的高回報(bào)，促使越來(lái)越多的投資客看好了該領(lǐng)域的投資。投資性需求的加大降低了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)性； O4 符合經(jīng)營(yíng)者需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和滿足投資者總價(jià)控制的產(chǎn)品規(guī)劃，以及銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“復(fù)合營(yíng)銷模式”使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)快速實(shí)現(xiàn)銷售目的。 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 威脅點(diǎn)分析（ Threat） T1 政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動(dòng)性威脅； T2 新建競(jìng)品項(xiàng)目與已有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目分流客戶的威脅； 對(duì)項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？ 項(xiàng)目目標(biāo)客戶描述