2009年重慶北碚金鼎龍泉項目營銷推廣策劃提案(編輯修改稿)
2025-02-17 20:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 泉街道云開路。馬路南側(cè)為新興齒輪廠，北靠縉云山國家級園林風景區(qū)，東側(cè)為電子元件廠和西南最大占地2000余畝的農(nóng)業(yè)博覽園（2008年開園），西側(cè)為規(guī)劃工業(yè)用地，項目南臨云開路，下行100m為北碚區(qū)景觀主干道縉云大道，路面平坦，市政配套齊全，交通形態(tài)良好。S：項目優(yōu)勢① 城南新區(qū)唯一在售高品質(zhì)6+1帶觀光電梯花園洋房，品質(zhì)卓越；② 準現(xiàn)房銷售，即買即住；③ 建筑品質(zhì)高，高標準的建材選用；④ 項目位于縉云山下，依山而建，環(huán)境優(yōu)美；⑤ 位于重慶自然博物館旁，未來升值潛力較大；⑥ 項目的交通通達性較好，出入方便；⑦ 依山望城，坐北朝南，整體布局風水上佳；⑧ 興現(xiàn)置業(yè)的國企背景，開發(fā)商實力雄厚，信心保障；⑨ 戶型設計方正合理，采光良好；① 位于工業(yè)園區(qū)，左右均臨近工廠，噪音污染大；② 緊鄰當?shù)刈畲蟮淖冸娬?，小區(qū)外高壓線林立；③ 項目建安成本較高，銷售價格抗性較大；④ 封盤階段導致前期積累的客戶大量流失；⑤ 項目開盤后又封盤，對目標客群造成一定的負面影響；⑥ 項目周邊生活配套嚴重不足，生活不便；⑦ 項目周邊攤販林立，人員混雜，嚴重影響項目整體形象；O：項目機會① 本項目為城南新區(qū)目前在售唯一的電梯洋房，品質(zhì)獨一；② 目前北碚市場在售樓盤多為投資型小戶型公寓產(chǎn)品，基本無高檔居家型樓盤在售，本項目的物業(yè)形態(tài)滿足部分自住型客戶的需求；③ 經(jīng)過一年的房地產(chǎn)低谷期后，目前市場悄然回暖，為本項目的銷售帶來利好機會；④ 項目周邊工業(yè)企業(yè)林立，常住人口較多，為本項目，特別是高層住宅的銷售，提供充足的客源；T：項目威脅① 北碚市場供求關系不平衡，剛性需求較弱，為本項目的銷售帶來潛在威脅；② 即將面市的“魯商云山原筑”及“海宇西湖山水”項目，將對本項目造成強有力的沖擊； 以上的SWOT分析將本項目的優(yōu)劣進行了詳細的羅列，房地產(chǎn)營銷的關鍵在于找出產(chǎn)品的核心賣點，并將優(yōu)勢放大，將劣勢縮小，綜上所述，我公司認為，本項目的核心優(yōu)勢為： ①城南新城唯一在售的高品質(zhì)電梯花園洋房社區(qū)； ②依山而建，占據(jù)北碚獨一無二的風水寶地； ③現(xiàn)房銷售，即買即住，減少客戶置業(yè)入住的周期；而本項目的核心劣勢為： ①工廠噪音污染； ②變電場輻射污染； ③銷售價格抗性大；綜合分析，本項目目前面臨的問題遠大于其內(nèi)在的優(yōu)勢，因此，若想實現(xiàn)項目的順利銷售，除了應著重放大現(xiàn)有優(yōu)勢，弱化劣勢，更需要在既有的情況下，整合相關資源，增加稀缺性賣點，細分目標客群，順利實現(xiàn)銷售預期。三．應對策略研究：降價促銷VS高品質(zhì)高價位目前本項目基本已經(jīng)達到了現(xiàn)房銷售，且市場價格抗性較大，在產(chǎn)品已經(jīng)基本定型的情況下如何盡快回籠資金成為本項目的一大難點。傳統(tǒng)的辦法是以降價促銷的形式達到盡快回籠資金的目的，而本項目鑒于建筑自身高品質(zhì)，建筑成本較高，以降價促銷的方式無疑會加劇開發(fā)商的資金壓力，且在本項目已經(jīng)具備的目前北碚市場高端樓盤的形象，降價促銷策略也將對本項目的市場形象造成不良影響。因此，我公司認為，本項目宜在現(xiàn)有基礎上，盡量挖掘本項目的品質(zhì)亮點（如：配套高端化），樹立本項目在北碚獨一無二的高端樓盤形象，實現(xiàn)高價位的銷售；：花園洋房VS高層房本項目回收資金謀求利潤的難點在于房屋造價過高，本項目A、B兩區(qū)的物業(yè)形態(tài)分別為花園洋房及高層，其中，花園洋房體量大、造價高，高層物業(yè)的造價和售價的差異相對較小，本項目能否實現(xiàn)利潤的關鍵在于花園洋房的營銷。因此，我公司認為，本項目在營銷中應重點保證花園洋房的利潤，可以以平價或低價銷售高層物業(yè)的方式，帶動花園洋房的順利銷售，以達到實現(xiàn)利潤的目的（如：捆綁式銷售）。具體操作辦法敬待進一步合作后我司將以詳細方案送呈；：風水VS工業(yè)區(qū)本項目現(xiàn)基本達到了現(xiàn)房銷售，小區(qū)形態(tài)已經(jīng)基本成型，在小區(qū)硬性條件無法更改的情況下，應發(fā)掘本項目的軟性條件。風水作為我國的傳統(tǒng)文化之一，其在國人心中占據(jù)著很重要的地位，居所的風水好壞也成為消費者購買房產(chǎn)的重要指標之一。而風水又是一個仁者見仁智者見智的東西，因此，可以運用一系列突出重點的推廣方式和事件營銷的辦法，將本項目塑造為北碚的風水寶地，而達到使購房者忽略工業(yè)區(qū)等劣勢的目的。此種方案有利于細分部分對風水比較敏感、且經(jīng)濟實力相對較強的私營企業(yè)主客戶，促進花園洋房的銷售；，細分目標客群 本項目目前所面臨的問題遠大于其內(nèi)在的優(yōu)勢，因此，發(fā)掘項目的稀缺性賣點勢在必行，只有當項目的稀缺性賣點對顧客消費心理的影響遠遠大于項目的劣勢的影響時，才能促成顧客的購買欲望，并在造成一種只賣給喜歡本項目稀缺性賣點的顧客的心理暗示和引導，細分目標客群。因此，本項目應在現(xiàn)有基礎上充分發(fā)掘其在北碚其他項目所不具備的稀缺性優(yōu)勢，如：小區(qū)溫泉入戶、直飲水入戶、北碚唯一的知名品牌幼兒園入駐等?，F(xiàn)代營銷認為：酒香也怕巷子深。再好的產(chǎn)品也需要包裝與推廣的支撐，本項目力求塑造的是北碚區(qū)的高檔社區(qū)，如何讓人知道本項目的優(yōu)點，包裝和推廣必不可少。目前本項目幾乎不具備任何包裝，如：道路缺乏導視系統(tǒng)，無形象廣告，現(xiàn)場包裝與項目品質(zhì)不吻合，無樣板展示，無建筑建材展示等。我公司擁有重慶市一流的廣告包裝團隊，具體推廣包裝辦法敬待進一步合作后我司將以專案方
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