【文章內(nèi)容簡介】 目總投資： ?稅前投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =% ?稅后投資利潤率 =凈利潤 /總投資 =% 項目損益及利潤分配表（萬 元） 200７年 2023年 2023年 2023年 2023年 序號 項 目 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 銷售收入 2 開發(fā)成本 3 營銷費用 4 銷售稅金及附加 5 財務(wù)費用 6 營業(yè)利潤 7 補前期虧損 8 利潤總額 9 所得稅 10 凈利潤 35 其他終期溝通內(nèi)容 ? 建筑風(fēng)格的建議 ? 合院在東北地區(qū)的可實現(xiàn)性問題 ? 與銀河灣的競爭分析 36 其他終期溝通內(nèi)容 ? 建筑風(fēng)格的建議 ? 合院在東北地區(qū)的可實現(xiàn)性問題 ?與銀河灣的競爭分析 37 本項目不推薦采用的建筑風(fēng)格 經(jīng)典歐式風(fēng)格 經(jīng)典歐式風(fēng)格具有強烈的市場沖擊力，但存在一定的市場風(fēng)險； 沈陽市場主要以歐式建筑風(fēng)格為主。 中式風(fēng)格 極少主義風(fēng)格 存在一定市場風(fēng)險 近年來逐漸為市場接受和認(rèn)可，容易融入人文元素，扣合知識階層的傳統(tǒng)文化情結(jié)。 適合低密度項目，在中密度市場尚缺少驗證，產(chǎn)品設(shè)計壓力加大，有一定接受風(fēng)險。 缺乏中密度成功案例 具有強烈的現(xiàn)代感，能抓住市場眼球。個性突出，容易形成項目特色。 與市場主流審美存在一定距離，偏年輕人口味，與項目目標(biāo)客戶有一定的對位偏差。 太過個性，小眾喜好 38 建筑風(fēng)格確定 —— 簡約歐式風(fēng)格 ?風(fēng)格特點：既不失歐式風(fēng)格的沉穩(wěn)大氣和對身份感的彰顯，又能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的時尚感和新意，不流于俗套。 ?關(guān)鍵點：保留 歐式建筑 的一些 符號 ，對繁瑣的建筑符號進(jìn)行 簡化；加入現(xiàn)代的、時尚的元素。 簡約歐式風(fēng)格也容易走入兩個誤區(qū)： 1. 過于現(xiàn)代，易喪失品質(zhì)感； 2. 過于保守，易流于俗套； 39 提升項目品質(zhì)感的三大關(guān)鍵舉措 材料的質(zhì)感 細(xì)部工藝的精良 有設(shè)計感的立面 40 關(guān)鍵點 1：注重材料的質(zhì)感 ?使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； ?強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； ?玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺； 41 關(guān)鍵點 2：注重細(xì)部工藝的精良 ?注重窗框、檐口、欄桿等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值； ?注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)人性化； 42 關(guān)鍵點 3：注重立面的設(shè)計感 ?通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計感和創(chuàng)新，不落俗套。 43 洋房產(chǎn)品意向 簡約偏現(xiàn)代 ?洋房是一種創(chuàng)新產(chǎn)品，建議將歐式符號簡約化，加入一些體現(xiàn)現(xiàn)代時尚和創(chuàng)新的元素，立面風(fēng)格上偏現(xiàn)代時尚的感覺； 44 別墅產(chǎn)品意向 簡約偏歐式 ?歐式風(fēng)格的別墅易于被客戶認(rèn)知和接受，建議別墅的立面風(fēng)格采用偏歐式設(shè)計，于簡約現(xiàn)代風(fēng)格中摻入更多的歐式符號； ?可通過別墅與洋房使用同樣的玻璃、石材等材料，實現(xiàn)項目總體的風(fēng)格統(tǒng)一。 45 其他終期溝通內(nèi)容 ? 建筑風(fēng)格的建議 ? 合院在東北地區(qū)的可實現(xiàn)性問題 ?與銀河灣的競爭分析 46 聯(lián)院在東北地區(qū)可實現(xiàn)的理由 ?從市場角度 ：北京低密度市場不乏聯(lián)院別墅的案例。如香江別墅、亞瀾灣以及世聯(lián)前期服務(wù)過的香榭花園馬坡項目。且香江別墅的聯(lián)院戶型設(shè)計較好，沒有明顯的不足之處。 ?從技術(shù)角度 ：通過市場案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)：戶型設(shè)計可以滿足日照要求；同時通過功能空間的妥善排布，能夠保證居住的舒適性。 ?從功能角度 ：聯(lián)院別墅能有效提高土地利用率，提升整個項目的容積率。 47 北京低密度市場有過很多聯(lián)院別墅的案例，設(shè)計上不存在問題 亞瀾灣（密云） 香江別墅項目設(shè)計的聯(lián)院戶型有從 200平米到 400多平米的多種戶型面積區(qū)間，且各個功能空間以及交通流線等的排布都較為合理，沒有明顯的不足之處。 觀唐 香榭花園馬坡項目 香江別墅 48 聯(lián)院別墅能夠增加土地利用率，從而提升整個項目的容積率 香榭花園馬坡項目由獨棟別墅和聯(lián)院別墅兩種物業(yè)形式組成，其總體容積率為 。 其中 聯(lián)院別墅的容積率做到了 ，提升了整個項目的土地利用率。 49 戶型設(shè)計中可以很好地解決日照問題 6米 北京日照系數(shù)： 房屋間距＝ 6米 *＝ 如下圖所示，設(shè)定別墅高兩層，樓高 6米，按照：房屋間距必須保證 。 右圖的戶型設(shè)計中，院落的長度即為 。足夠保證前后屋的充足日照，不會形成相互遮擋。 香江別墅 G戶型 N 50 功能空間的布置方面，盡量保證起居室和主臥等主要功能空間的良好采光和通風(fēng) 聯(lián)院別墅一般采用“ L”型或“ U”型戶型設(shè)計，雖解決了南北兩側(cè)房屋的日照間距問題，但不能避免的是，有一些功能空間為東西朝向。因此，在功能空間的布置方面，要 盡量保證主要功能空間的良好采光和通風(fēng)，以及保證其具有最好的景觀面 ，以保證居住的舒適度。 51 香江別墅 G戶型示意 地上建筑面積 客廳三面采光，270度觀景。 主臥南北向通風(fēng)、采光，良好景觀效果。 首層 二層 地下室 主臥套間南北向布置，保證良好的通風(fēng)、采光和觀景效果。 家庭起居室北向采光，有北向庭院景觀。 廚房及餐廳等次要功能空間可以布置東西朝向，同樣做到通風(fēng)、采光，且有不錯的景觀面。 52 新浦江城戶型示意 地上建筑面積 起居室南北向排布，南向采光，且有南向庭院景觀。 主臥室南北向排布，南向采光，且有良好的視野。 廚房及餐廳等次要功能空間東西朝向，也能保證一定的通風(fēng)、采光。 53 觀唐 H戶型示意 [1] 地上建筑面積 ?首層為主要起居空間， 朝南布置自帶衛(wèi)生間的老人房 （或客人房），大部分戶型老人房及客房還帶有獨立的院落。 ?東西向布置獨立餐廳 ，面向內(nèi)庭院，室內(nèi)外空間充分交流。正餐廳與中廚相連，早餐廳與西廚相連，但又相互獨立。早餐廳具有較好的視野及相對安靜的空間。 地上總建筑面積 ㎡ 地上一層建筑面積 ㎡ 地上二層建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 院落面積 ㎡ 觀唐 H戶型 起居室南北通風(fēng)、采光，大面積觀景。 餐廳東西向布置，且保證良好的采光通風(fēng)，保證居住的舒適性。 54 觀唐 H戶型示意 [1] ?二層空間樓梯兩側(cè)，一邊是獨立的主臥區(qū)，一邊是客臥，中間以家庭室連接。主臥區(qū)需上幾步臺階方可到達(dá)，體現(xiàn)了主人的尊貴。主臥區(qū)含臥室、書房、更衣間以及主衛(wèi)。 地上總建筑面積 ㎡ 地上一層建筑面積 ㎡ 地上二層建筑面積 ㎡ 地下室建筑面積 ㎡ 院落面積 ㎡ 觀唐 H戶型 主臥區(qū)南北通風(fēng)、采光，大面積觀景。 55 其他終期溝通內(nèi)容 ? 建筑風(fēng)格的建議 ? 合院在東北地區(qū)的可實現(xiàn)性問題 ?與銀河灣的競爭分析 56 銀河灣基本資料 基本指標(biāo) 規(guī)劃用地 ，建筑面積 ，容積率： 共 4000戶， 4400個車位，綠化率 50％ 物業(yè)類型 多層、花園洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅 配套 會所、商業(yè)，有地下停車場 項目進(jìn)度 2023年 8月 27日項目在棋盤山開發(fā)區(qū)奠基，計劃將于 2023年初建成樣板區(qū)，并開始正式銷售 其他 開發(fā)商：沈陽吉天置業(yè)有限公司開發(fā) 投資商：美國大中華國際控股公司 設(shè)計公司：寶佳公司 物業(yè)管理：香港戴德梁行公司 銀河灣的總體規(guī)模較大，物業(yè)形式多樣，物業(yè)形式與本項目有重合，且入市時間也與本項目后期有重合。 57 銀河灣與本項目的對比分析 ?1. 資源環(huán)境：本項目區(qū)域環(huán)境勻質(zhì)，已形成高端認(rèn)知。 ?銀河灣所在區(qū)域?qū)儆诔鞘泻诵膮^(qū)邊緣，周邊環(huán)境較嘈雜，周邊產(chǎn)業(yè)對空氣環(huán)境等產(chǎn)生一定污染。相比較而言，本項目區(qū)域產(chǎn)品和環(huán)境都較為勻質(zhì)，在沈陽市場已經(jīng)形成高尚認(rèn)知。 ?2. 位置：銀河灣與本項目屬于同一交通距離圈。 ?銀河灣與城市核心區(qū)的距離比本項目更近，本項目多出不到十分鐘的車程，但對于郊區(qū)低密度物業(yè)而言，十分鐘內(nèi)仍屬于同一交通距離圈。 ?3. 產(chǎn)品：本項目具有更低密度的社區(qū)面貌。 ?銀河灣的整體容積率為 ，從其規(guī)劃圖上看，多數(shù)為洋房、多層和小高層、高層產(chǎn)品，只有極少量的別墅和類別墅；根據(jù)世聯(lián)的案例研究，容積率為 ，其產(chǎn)品配比基本是：多層和高層的占地比例為 7： 3，多層和高層的建面比例為 3： 7，低密度產(chǎn)品只是極少數(shù)，整體展現(xiàn)的是中等密度的社區(qū)形象。而本項目的容積率為 ，產(chǎn)品以低密度的聯(lián)排和洋房為主，展現(xiàn)的是更加低密度的社區(qū)形象。 ?4. 客戶：本項目具有更加廣泛的客戶群體。 ?銀河灣以其中等密度的社區(qū)形象以及洋房、多層和高層的產(chǎn)品形式，將會較多地吸引地緣性客戶；而本項目作為沈陽首席別墅社區(qū)，其產(chǎn)品形象更為高端，將吸引到來自沈陽全市的中高端客戶。 58 典型案例產(chǎn)品比例指標(biāo)列表 容積率區(qū)間 ~ 典型項目 世紀(jì)城 香蜜湖 1號 城市高爾夫花園 中惠金士柏山花園 上元 容積率 建筑比例 （ %） 類別墅 56% 32% 27% 31% 23% 高層 22% 68% 73% 69% 77% 占地比例 （ %） 類別墅 85% 72% 70% 60% 48% 高層 5% 28% 30% 40% 52% 占地面積 （萬平米） 建筑面積 （萬平米） 25萬 59 本項目的競爭策略 1. 堅持“別墅社區(qū)”的整體定位 ?堅持“首席別墅社區(qū)”的高端定位，高舉資源環(huán)境大旗，打造低密度社區(qū)，與銀河灣形成明顯的形象差異； ?銀河灣只有少量別墅和類別墅產(chǎn)品，這些將不會與本項目形成較大的直面競爭。作為本項目的標(biāo)竿產(chǎn)品，別墅和類別墅產(chǎn)品的價格可以定位于區(qū)域平臺價格； ?就目前本項目情景洋房產(chǎn)品的價格定位而言，向上向下尚有較大的彈性空間。未來情景洋房產(chǎn)品將會面臨銀河灣的產(chǎn)品競爭，可以以銀河灣作為價格參考體系，與之形成一定的價格梯度。 2. 有針對性的產(chǎn)品定價 60 關(guān)于項目 ? 功能定位 ? 產(chǎn)品配比及戶型建議 ? 經(jīng)濟(jì)測算 61 ? 啟動期通過多種產(chǎn)品形式