【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 好三居以上無(wú)底商75150 M2/間全部賣完由上表可知：區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的項(xiàng)目中大戶型所占比例較高，以二居、三居為主，而競(jìng)爭(zhēng)戶型面積集中在100150 M2之間。50M2以下的戶型是該片區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格在6100元/ M2左右（毛坯房），商鋪平均價(jià)格在10900元/ M2左右（毛坯房）。房屋總價(jià)以60—90萬(wàn)元/戶為主，而30萬(wàn)元以下/戶為市場(chǎng)空白點(diǎn)。除我司項(xiàng)目外，我司項(xiàng)目所在鄰近樓盤幾乎沒(méi)有底商，且底商皆較為搶手，銷售較快。 區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有精裝修房(除位于亞奧片區(qū)邊緣地區(qū)清河的高巢外),這就為我司項(xiàng)目提供了一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 四、市場(chǎng)定位（1） 本項(xiàng)目因占地面積小，規(guī)模小，戶型設(shè)計(jì)以中小面積為主，故市場(chǎng)定位應(yīng)為“短、平、快”項(xiàng)目，著重完成公司規(guī)定目標(biāo)計(jì)劃。（2） 區(qū)域定位為本區(qū)域中低價(jià)位樓盤。功能定位為過(guò)渡及投資商品房。（3） 由于文化具有豐富的內(nèi)涵，也具有更高的品牌附加價(jià)值，是現(xiàn)代高素質(zhì)人追求的時(shí)尚。故本項(xiàng)目雖然占地面積小，規(guī)模小，但由于緊鄰?qiáng)W林匹克公園，是未來(lái)亞奧片區(qū)商圈及生活圈的核心區(qū)域，因此可將本項(xiàng)目營(yíng)造出一種國(guó)際性的、具有國(guó)際特色的、與奧林匹克等運(yùn)動(dòng)有關(guān)的體育文化，將該種文化賦予樓盤特色，充實(shí)其內(nèi)涵，使本樓盤具有了一種鮮活的生命特色，也使本樓盤具有了區(qū)別其他樓盤的文化內(nèi)涵。（4） 商鋪定位為為本樓盤住戶及鄰近住戶日常生活所需服務(wù)，不作大賣場(chǎng)，只為小店鋪。五、目標(biāo)客戶群定位（一）定位依據(jù)： 對(duì)北沙灘區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 本區(qū)域未來(lái)五年內(nèi)規(guī)劃趨勢(shì)預(yù)測(cè)（二）具體定位 年齡特征年齡（歲）25以下25~3535~4545以上百分比10%50%30%10%行業(yè)特征行業(yè)外企私企國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位拆遷戶其他百分比5%60%15%15%5% 區(qū)域特征區(qū)域分布豐臺(tái)、崇文、朝陽(yáng)、大興其他臨近城區(qū)外埠百分比70%20%10% 交通工具特征采用交通工具私車公共交通其它交通方式百分比30%60%10%（三）選購(gòu)本產(chǎn)品動(dòng)機(jī)認(rèn)為本產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，總價(jià)低，戶型功能比較齊全性價(jià)比較合理；原來(lái)在本區(qū)域生活、居?。ㄗ夥炕蛲H友共同居?。⒐ぷ?，對(duì)本區(qū)域有一定的感情；為改善現(xiàn)有居住條件/子女結(jié)婚用房/父母孝心房/個(gè)人購(gòu)房等；對(duì)本社區(qū)環(huán)境及區(qū)域的未來(lái)發(fā)展的潛力的認(rèn)同；（四）購(gòu)買行為特征首次置業(yè)，以講求經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的客戶為主。 主要目標(biāo)客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)應(yīng)為解決基本的生存居住條件，第一次置業(yè)占絕大部分（80%以上）。目標(biāo)客戶選擇該項(xiàng)目大多是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)承受能力所限，對(duì)產(chǎn)品功能方面有一定要求，對(duì)配套如車位（有車族少）、環(huán)境等要求不會(huì)過(guò)于挑剔，但若能提高幾項(xiàng)配套設(shè)施功能，如：內(nèi)裝修（公共部分提高裝修檔次），則會(huì)讓客戶有物超所值的感覺，從而直接促使其購(gòu)買的決心。目標(biāo)客戶對(duì)公共交通的關(guān)注。由于目標(biāo)客戶有車族較少，他們對(duì)公共交通的要求就較高。目標(biāo)客戶消費(fèi)能力及付款方式。 由于目標(biāo)客戶收入水平一般，因此比較關(guān)注總價(jià)，首付及月供方面會(huì)斤斤計(jì)較，因此建議采用25~30年的按揭還款方式，降低月供款額，從而增大目標(biāo)客戶群。因本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為“短、平、快”之小項(xiàng)目，故本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群應(yīng)定位為：（1） 高收入首次置業(yè)的年輕一族，時(shí)尚一族等購(gòu)買過(guò)渡房之人士以及投資人士（2） 本地居民：他們熟悉了這里的生活，在感情上對(duì)該區(qū)域有一定的依賴性（3）月收入在4500元以上者（4）年齡在25—40歲之間（5）付款方式大多選擇銀行按揭 （6）以自?。ㄟ^(guò)渡）為主（7）主要居住在北二環(huán)與北五環(huán)之間（8）商鋪目標(biāo)客戶主要是本樓盤住戶、鄰近住戶及想在此投資收益的人士?？蛻魳?gòu)成主要為以下幾類：A、企業(yè)中高管理人士。B、IT界人士。C、外籍人士。D、中關(guān)村學(xué)校教職人士。E、未來(lái)在奧運(yùn)村工作、商務(wù)之人士F、私營(yíng)業(yè)主（商鋪客戶）該區(qū)域客戶以亞奧片區(qū)為主，向南擴(kuò)展至北二環(huán)向北擴(kuò)展至北五環(huán)，向西擴(kuò)展至中關(guān)村，向東擴(kuò)至朝陽(yáng)北商務(wù)圈。該部分目標(biāo)客戶以年輕、時(shí)常為主，追求品位，講究格調(diào)，需要交通方便，離上班地點(diǎn)距離近的樓盤，講求效率。精裝修的風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn) 由于本樓盤定位為年輕人過(guò)渡房，故精裝修的風(fēng)格應(yīng)以年輕人喜歡的簡(jiǎn)潔、明快、色彩鮮艷的符合都市年青人審美習(xí)慣與審美情趣的風(fēng)格為宜。外立面的選擇 外立面應(yīng)以瓷磚裝飾。因?yàn)榇纱u色彩鮮艷，立體感強(qiáng)，保新時(shí)間久，且品質(zhì)感強(qiáng)，能增加樓盤的視覺效果與樓盤檔次。增加客戶物美價(jià)廉的購(gòu)買心理和購(gòu)買沖動(dòng)。 外立面瓷磚色彩應(yīng)選擇色彩鮮艷、明麗、富有現(xiàn)代感、質(zhì)感高檔的國(guó)產(chǎn)瓷磚。六、項(xiàng)目綜合比較分析本項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相比之優(yōu)、劣勢(shì)樓盤名稱開發(fā)商品牌位置戶型設(shè)計(jì)規(guī)模價(jià)格配套會(huì)所物管車位交通裝修入住時(shí)間備注本項(xiàng)目沒(méi)有較好一般小待定沒(méi)有沒(méi)有一般較少較好精裝修不利澳林春天四期較有名好較好大有優(yōu)勢(shì)好有好每戶有較好無(wú)有利天和人家較有名好較好大好好無(wú)好較好較好無(wú)有利亞奧陽(yáng)光較有名好較好小好好沒(méi)有好一般較好無(wú)有利北辰綠色家園三期較有名好較好大好好有好每戶有較好無(wú)有利高巢一般一般有創(chuàng)意小低較好有好較好較好精裝修有利由上表可見，我司項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相比之優(yōu)勢(shì)只有位置：因距離奧林匹克公園較近，故具有一定的優(yōu)勢(shì)；其他相比并不具備明顯的優(yōu)勢(shì)。我司項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相比之劣勢(shì)：在構(gòu)成項(xiàng)目樓盤質(zhì)素的11大因素中，我司項(xiàng)目皆不具備明顯的優(yōu)勢(shì)，反而與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相比皆處于劣勢(shì)。 七、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論綜上所述，成功的項(xiàng)目必然有其獨(dú)特的內(nèi)涵，本項(xiàng)目應(yīng)在學(xué)習(xí)和借鑒的基礎(chǔ)上，深刻挖掘自己的潛力，找出自身的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)充滿了機(jī)會(huì)，但也蘊(yùn)藏了風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)上，誰(shuí)能盡快收回資金，盡早實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，誰(shuí)就是市場(chǎng)的贏家，誰(shuí)就能立于不敗之地。為此，我們建議：l 本項(xiàng)目初期均價(jià)為5500~5600元/平方米。由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，又無(wú)二期工程，開盤時(shí)建議取低值，聚集人氣開創(chuàng)知名度，銷售速度得以提升，開發(fā)商知名度、企業(yè)品牌等都將引起業(yè)界的關(guān)注，最重要的一點(diǎn)是開發(fā)商的資金回收速度很快，采用“短周期、高頻率、小幅度”的價(jià)格上漲方式，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況逐步上調(diào)。l 由于本項(xiàng)目距離京昌高速、大屯路有一定距離，客戶在認(rèn)知程度上會(huì)有一定困難。故建議于項(xiàng)目開工前期在主路沿線修建售樓處并做一些宣傳路牌，逐漸把項(xiàng)目引入市場(chǎng)。宣傳手法上避免目前道路、交通的問(wèn)題，力圖突出本案“戶型小、總價(jià)低”和區(qū)位