【正文】 鄭州橄欖城集中商業(yè)項目鄭州橄欖城集中商業(yè)項目終稿匯報稿終稿匯報稿謹呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。3/23/2023Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位2經(jīng)實地勘察，項目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路 — 西：大學(xué)南路 — 南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯 — 東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城 人口 社區(qū)名城 人口上元 4500 春暉小區(qū) 2400中心花園 360 亞新美好佳苑 4000麗城 3100 晨曦小區(qū) 4000綠島港灣 2100 馮莊小區(qū) 6000大學(xué)名郡 4800 健達世紀園 2400花都港灣 11000 錦龍小區(qū) 1200臺胞小區(qū) 2800 賈砦村 4000代莊小區(qū) 4000 柴郭村 3000富華佳苑 2800 十八里鋪 3000潔云星苑 2023 站馬屯 3000外阜花園 1200 南劉莊 1000鐵路家屬社區(qū) 3200共計：約 市場名稱 人口 市場名稱 人口萬客來 5000 華中酒批發(fā)城 1200中陸商貿(mào)城 10000 馮莊農(nóng)貿(mào)市場 1000鞋城 50000 百貨批發(fā)市場 1200華中商業(yè)城 1500 盈合萬貿(mào)城 1600摩配城 1500 五金塑料城 2023共計：約 加上周邊學(xué)校，共計：約 18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計，本項目周邊 ： 18萬人左右居民社區(qū)批發(fā) /商貿(mào)市場沿街商業(yè)設(shè)施里3橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟適用房將帶來 2萬居民，王胡砦項目規(guī)劃將有 10萬居民規(guī)模 總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū) 約 30萬 8500人天擎花園 約 11萬 2023人經(jīng)濟適用房（ B501/02) 約 13萬 5000人待開發(fā)安置區(qū) /經(jīng)適房（ B60 B802)約 20萬 8500人橄欖城 90100萬 35萬人總計 57萬人?橄欖城項目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟適用房將帶來2萬居民；?本項目周邊區(qū)域未來將存在 57萬的消費人群。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項目，安置房及商品房總規(guī)模達到251萬平米，未來居民總數(shù)將達到 10萬人左右。王胡砦改造項目規(guī)劃經(jīng)濟指標總建筑面積： 400萬平方米安置面積 萬平方米 酒店 萬平方米商品房 189 萬平方米 市場 40 萬平方米社區(qū)商業(yè) 萬平方米 學(xué)校 6 萬平方米城市商業(yè) 79 萬平方米 醫(yī)院 萬平方米辦公 6 萬平方米 其他 2 萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項目所在區(qū)域的消費者主要分為以下四類客戶類型 數(shù)量 客戶特征原社區(qū)、村砦居民約 （約 12萬村民、 5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計，現(xiàn)狀人口約 1518萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場的商戶及從業(yè)人員約 （航海路鞋城 2萬商戶，中陸商貿(mào)城 3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場周邊完成，多在市場附近租房居住，活動半徑較小。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民 約 1517萬人（橄欖城項目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟適用房 萬人左右 。王胡砦項目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右）購買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟收入穩(wěn)定未來新增人口約 1517萬人216?？紤]到市場內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為 1518萬人，未來可預(yù)期消費人口將約為 30萬人。216。根據(jù) 2023年鄭州人均消費支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實現(xiàn)消費總量約為 — 億元，未來可達到 30億元，消費潛力巨大。5核心商圈消費者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費需求主要有以下三類：216。 原社區(qū)、村砦居民 —— 生活型商業(yè)；216。 商貿(mào)市場從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；216。 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費人口（ 510萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費的比重。q 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費需求較小且二七商圈競爭力強；餐飲、休閑類消費需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。q 核心商圈內(nèi)的消費人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營水平來實現(xiàn)商圈的培育，項目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場反應(yīng)及時調(diào)整，不宜為占取市場先入優(yōu)勢而冒進。6Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位7橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況 —— 未來 橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達到 13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號 地塊 商業(yè)面積 (平米 )1 A201 2 A301 3 A401 4 B204 5 B401/02 6 B903 7 B1101/02 8 B1104(檢察院 ) 9 B802 10 C301 11 C304 12 C401 合計 213459116107812本本項項目目本項目規(guī)模： 80930平米8“ 整合商業(yè)模式 ”—— 滿足消費者一站式消費服務(wù)整合商業(yè)模式實現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補方便用戶消費行為日常生活型消費及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、 經(jīng)營范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費者需求發(fā)展模型過去 現(xiàn)在 未來 (本項目 )目的： 購物 目的： 休閑 目的： 一站式要求：252。豐富的產(chǎn)品品類252。產(chǎn)品搭配252。良好的購物環(huán)境252。方便的購買地點252。合理的的價格252。選購方便252。時間快捷252。氛圍252。店面聲譽252?！螅?52。業(yè)態(tài)組合252。經(jīng)營范圍的組合252。休閑空間和氛圍要求：252。減少空間轉(zhuǎn)移和時間成本，對于一站式個人日常消費的需求9橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 —— 整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心）?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）；?大型超市；?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會館 )。鄰里中心?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)?針對學(xué)生群體消費，時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等。社區(qū)商業(yè)?社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；?周邊 500米居民的日常消費。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時尚服裝服飾、運動服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 10Q1：微觀區(qū)域消費研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時序Q5：財務(wù)評價與經(jīng)濟分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11本項目的角色與發(fā)展方向 ——Lifestyle Center（生活體驗式商業(yè)中心）（生活體驗式商業(yè)中心）?整個橄欖城項目的核心功能區(qū)；?區(qū)域商業(yè)價值峰值點；?帶動區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進區(qū)域價值提升；?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補。Lifestyle Center本項目發(fā)展方向建議方向 1：Living Mall 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會所）方向 2：品牌折扣店(OUTLETS) 大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會所）橄欖城集中商業(yè)（本項目）思考專業(yè)市場 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會所）方向 3：12本項目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性qOutlets方向： Outlets市場輻射能力強，將能輻射整個鄭州以及中原城市圈，市場需求規(guī)模足夠，后期運營能力要求相對不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對困難，將成為工作的重中之重。qLiving Mall方向： Living Mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對區(qū)域居住價值增值最大；核心商圈有足夠的市場消費需求，同時，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營能力要求高 。q專業(yè)市場方向： 在準確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場招商及后期運營要求相對不高；但本項目存在以下困難：① 項目規(guī)模小，難以形成市場壟斷地位； ② 項目物流倉儲及交通配套不足，目標市場向全省、全國拓展有一定阻礙； ③專業(yè)市場形象