【正文】 完善 ， 地塊所處區(qū)域的商業(yè)氛圍將逐漸濃厚 ， 商業(yè)消費(fèi)潛力將不斷挖掘 ， 地塊升值空間將不斷放大 。 未來幾年內(nèi) ， 項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值將隨著消費(fèi)人流的不斷增長而呈現(xiàn)一定的增長趨勢 。 其自然增長率預(yù)估： 13年內(nèi)年平均增長率為 10％ ， 35年內(nèi)年平均增長率為 12％ 。 項(xiàng)目地塊商業(yè)發(fā)展條件評估模型 土地價(jià)值評估 地塊位置 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 出讓年限 容積 率 建筑面積 (㎡ ) 建筑密 度 綠化 率 起報(bào)價(jià)元 /㎡ 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià)(萬元 ) 上漲幅度 元 /㎡ 萬元/畝 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路南側(cè)、金楓路東側(cè) 2021G26 商業(yè)（大型超市） 40年 ＜ 96113 ＜ 45% ＞ 25% 1575 2268 151 1134 10900 44% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長江路東側(cè)、蘇福路北側(cè) 2021G27 商業(yè) 40年 ＜ ＜ 37183 ＜ 45% ＞ 25% 1500 1500 100 882 3279 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、靈天路東側(cè) 2021G28 居住 賓館 70、40年 ＜ ＜ 50055 ＜ 20% ＜ 30% ＞ 40% 1500 1020 1531 102 1858 9300 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)竹園路北側(cè)、金山路東側(cè) 2021G29 商業(yè) 40年 ＜ 24993 ＜ 40% ＞ 25% 2550 6014 401 3341 8350 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)，金楓路東側(cè) 2021G30 112676 居住 70年 ＜ 135211 ＜ 25% ＜ 30% ＞ 37% 1500 1509 101 1257 17000 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車城） A 地塊 2021G55 商業(yè) 40年 ＜ 14290 ＜ 50% ＞ 25% 1500 2183 146 1092 1560 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車城） B 地塊 2021G56 商業(yè) 40年 ＜ 13352 ＜ 50% ＞ 25% 1500 2292 153 1146 1530 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)（汽車城） C 地塊 2021G57 商業(yè) 40年 ＜ 32988 ＜ 50% ＞ 25% 1950 1950 130 780 2573 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長江路西側(cè)、向陽河北側(cè) 2021G58 商業(yè) 40年 ＜ 51011 ＜ 50% ＞ 20% 1770 1770 118 1041 5311 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金山路東側(cè)、玉山路南側(cè)（原特種水泥廠） 2021G80 居住 70年 ＜ 60516 ＜ 30% ＞ 37% 1500 1963 131 1636 9900 % 附： 2021年蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)土地成交情況一覽表 土地價(jià)值評估 附： 20212021年蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)土地成交情況一覽表 地塊位置 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 出讓年限 容積率 建筑面積 (㎡ ) 建筑密 度 綠化率 起報(bào)價(jià) 元 /㎡ 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià)(萬元 ) 上漲幅度 元 /㎡ 萬元 /畝 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)東街北側(cè)（香溪花園西） 2021G35 居住 70年 17356 25% 30% 37% 1500 1500 100 1250 2169 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)中山東路 23號 2021G36 居住 70年 8067 30% 37% 1500 1517 101 1264 1020 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路 2021G48 加油站 (遷建 ) 40年 1186 20% 37% 690 690 46 2300 273 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)靈天路南側(cè) 2021G51 賓館 40年 10293 10% 60% 640 1144 76 3011 3100 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)向陽路北側(cè) 2021B9 居住 70年 98267 25% 30% 37% 1430 1844 123 1537 15100 29% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)新華路西側(cè)、木瀆五小北側(cè) 2021B40 居住 70年 ＞ ＜ 60053 ≥ 25% ≤ 30% ＞ 37％ 2021 2698 180 1799 10800 % 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)長江路東側(cè)、科技學(xué)院北側(cè) 2021B28 144777 居住 70年 217166 30% ≥ 35% 1500 3080 205 2053 44600 105% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)向陽路南側(cè)、金竹小區(qū) 2021B29 居住 70年 ≤ 21735 30% ≥ 30% 1200 2319 155 1933 4200 93% 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇州第六制藥廠西側(cè) 2021B43 居住 商業(yè) 70年 40年 ≤ 8854 50% ≥ 20% 2400 2411 1722 1525 土地價(jià)值評估 土地升值空間預(yù)估 地塊價(jià)值的未來上升空間有許多影響因素 ， 下面將重點(diǎn)討論三個(gè)重要因素對土地升值的影響 。 出售型純寫字樓約占寫字樓總量的 19%左右，檔次相對較高，該類物業(yè)存在主要因?yàn)榘l(fā)展商想迅速回收資金而成，從某種角度說明蘇州目前寫字樓銷售市場相對火爆，有很大的市場空間。 寫字樓市場概況 蘇州市寫字樓物業(yè)市場細(xì)分 寫字樓物業(yè) 蘇州現(xiàn)有狀況 典型項(xiàng)目 出租型純寫字樓 √ 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會 蘇州國際會議展覽中心（恒和廣場） 出售型 純寫字樓 √ 星海國際廣場、蘇州金河國際大廈 商住樓 √ 華亭大廈、協(xié)和 如家快捷酒店 是如家酒店連鎖管理的經(jīng)濟(jì)型酒店 ，大床房的掛牌價(jià)為 218元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 178元 /天；標(biāo)準(zhǔn)雙床房的掛牌價(jià)為 218元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 188元 /天。 其中， 天平大酒店 為四星級酒店，標(biāo)準(zhǔn)間的掛牌價(jià)為 650元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 388元 /天；商務(wù)間的掛牌價(jià)為 850元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 488元 /天；標(biāo)準(zhǔn)套間的掛牌價(jià)為 1150元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 650元 /天；豪華套間的掛牌價(jià)為 1560元 /天，實(shí)際成交價(jià)為 810元 /天。酒店式公寓物業(yè)類型也較為單一，僅有純酒店式公寓與純產(chǎn)權(quán)式酒店兩種，其中純酒店式公寓占據(jù) 85%左右的市場份額。 蘇州市國際旅游發(fā)展及旅游外匯收入 數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局 近幾年來蘇州市拓展國際旅游市場，取得了不俗業(yè)績， 2021年接待境外旅游人數(shù)達(dá)到 ，比 2021年增長 %，旅游外匯收入 ，比 2021年增長 ， 2021年接待境外游客達(dá)到 150萬人次，旅游外匯收入達(dá) 。 到目前為止，蘇州市郊（不含張家港、昆山等下轄縣市）五星級大酒店總共有 4家，包括吳宮喜來登大酒店、和喬麗景公寓酒店、尼盛萬麗酒店以及寶島花園酒店；四星級大酒店有 22家主要包括麗都酒店、天平大酒店等等。 商業(yè)市場概況 蘇州市餐飲業(yè)零售額 2021年 ~2021年，隨著居民生活水平的提高，餐飲市場呈現(xiàn)淡季不淡、旺季更旺的局面，餐飲市場越來越紅火； 2021年全市實(shí)現(xiàn)餐飲業(yè)零售額 117億元，比 2021年增長 。規(guī)劃整合這 3個(gè)商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯(cuò)位發(fā)展，最終形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊 ； “ 二新 ” —— 即兩個(gè)新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)； “ 二軸 ” —— 即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸，橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個(gè)市級商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸；縱軸是以人民路為主線，并逐步向相城區(qū)、吳中區(qū)延伸； “ 四帶 ” 指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2021平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約 。陽光假日 新區(qū)珠江路 121號 多層、（?。└邔? 40萬平方米 2500 5100 金楓美地 木瀆金山路 180號 多層、小高層 13萬平方米 1300 4600 白領(lǐng)生活館 新區(qū)竹園路 189號 小高層 2萬平方米 208 5600 新升新苑 玉山路、竹園路 多層、小高層 17萬平方米 1980 4900 區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格 4975元 /平方米 區(qū)域內(nèi)在售普通商品住宅列表 區(qū)域內(nèi)普通商品房總體量約為 72萬平方米，戶數(shù)達(dá) 6000戶左右； 區(qū)域內(nèi)在售普通商品房市場平均成交價(jià)格約為 5000元 /平方米； 蘇州房地產(chǎn)市場概況 蘇州商業(yè)市場概況 商業(yè)市場概況 蘇州市商業(yè)概述