【正文】 2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。下午12時(shí)38分47秒下午12時(shí)38分12:38:4724.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。2024年10月下午12時(shí)38分24.10.2312:38October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年10月23日下午12時(shí)38分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。12:38:4712:38:4712:38Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。12:38:4712:38:4712:3810/23/2024 12:38:47 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒24.10.23,謝謝大家！,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來。24.10.2324.10.2312:3812:38:4712:38:47Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒12:38:4723 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。2024年10月23日星期三下午12時(shí)38分47秒12:38:4724.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2324.10.2312:38:4712:38:47October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。24.10.2312:38:4712:38Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。,現(xiàn)金流量圖——,敏感性分析——,1.各項(xiàng)因素對營業(yè)利潤的影響程度排序?yàn)椋?【住宅銷售收入】〉【商業(yè)銷售收入】〉【酒店建造成本】 〉【土地成本】 ； 2.為了項(xiàng)目的營業(yè)利潤，應(yīng)盡量增加住宅與商業(yè)的銷售收入，適度控制酒店建造成本。若本項(xiàng)目商業(yè)全部持有，則銷售物業(yè)抵消全部成本的基礎(chǔ)上，仍可實(shí)現(xiàn)約2億元的利潤。取值較為保守，主要目的為評估項(xiàng)目收益能力，僅供參考：,項(xiàng)目指標(biāo)——根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)配比建議,成本測算——項(xiàng)目總成本約12.7億元，單位成本約5755元/平米,成本測算——總成本構(gòu)成中，建安成本占比最高（約68.4%），其次為土地成本（約14%）,銷售收入——公寓、寫字樓、住宅全部銷售，商業(yè)銷售1萬平米，總銷售金額約為18.1億元，銷售凈收入約為17.1億元,銷售價(jià)格取值：酒店式公寓1萬元/平米，寫字樓9000元/平米，住宅1萬元/平米，商業(yè)2.5萬元/平米。,方案經(jīng)濟(jì)測算,經(jīng)濟(jì)測算假設(shè)及說明,測算前提：根據(jù)客戶目標(biāo)要求（酒店與商業(yè)以持有為主），本測算僅針對開發(fā)周期內(nèi)的資金投入及收益情況進(jìn)行測算； 土地成本：土地成本按210萬元/畝計(jì)算； 銷售價(jià)格與遞增：產(chǎn)品價(jià)格以區(qū)域市場均價(jià)為依據(jù)，同時(shí)考慮未來價(jià)格增長：公寓（含精裝）1萬元/平米，住宅1萬元/平米，寫字樓9000元/平米，商業(yè)2.5萬元/平米）； 施工與銷售進(jìn)度：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序建議，設(shè)定開發(fā)周期為3年，模擬開發(fā)/銷售進(jìn)程(每年施工量約10萬平米左右，年銷售量約68萬平米）； 資金來源：以啟動資金為5億元（不含土地款），計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)許建議—— 銷售次序：住宅→公寓→寫字樓,商業(yè)街保持靈活性：根據(jù)企業(yè)收益要求，建議前期以持有為主，保證整體商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營。,在選擇技防設(shè)備與人防措施的時(shí)候，建議以“眼見為實(shí)”的人防為主，給客戶更切身的體會； 使用少量的技防設(shè)備成為亮點(diǎn)即可。,270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度,戶型創(chuàng)新,物業(yè)管理——國際著名物業(yè)管理公司提供專享服務(wù)。 入戶花園構(gòu)成樓宇立體綠化的部分，滿足客戶對于優(yōu)雅環(huán)境的追求 空中院館營造私家庭院，能極大提升產(chǎn)品的檔次。 地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。,底部架空——使建筑滲透于整個(gè)社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體園林形成共融，地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)復(fù)合串接,對于高層產(chǎn)品，采用首層架空的方式，擴(kuò)充綠化面積，融入適當(dāng)?shù)膱@林景觀，滲透于社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體融為一體； 高層底部架空使得建筑更有空間感，使建筑空間與社區(qū)環(huán)境有一個(gè)良好的過渡；,底層架空,底部架空——地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)復(fù)合串接,精裝雙大堂——入戶大堂：采用酒店式大堂挑高設(shè)計(jì)，做足面子工程，增強(qiáng)客戶對于項(xiàng)目豪宅氣質(zhì)的感知,首層大堂挑高兩層，凸顯豪宅“門面”氣度非凡； 裝修材質(zhì)選用大理石，提升項(xiàng)目檔次和形象，為業(yè)主營造奢適的尊貴感； 利用藝術(shù)品與植物點(diǎn)綴，增加人文氣息。 設(shè)計(jì)感：通過幾何化園林突出設(shè)計(jì)感，表達(dá)城市意向。 城市感：建筑形象上突出城市建筑的挺拔感，體現(xiàn)城市意向（參考：北京富力城）。 目前市場商務(wù)公寓的層高為2.93米左右，建議本項(xiàng)目寫字樓層高控制在3米左右即可。,層高控制——在不影響使用效果的條件下，盡量控制層高，建議凈高控制在3米左右,市場寫字系項(xiàng)目60%以上為投資客戶，投資客戶對層高不敏感，對總價(jià)敏感度相對更高。 電梯間：與大堂統(tǒng)一風(fēng)格，墻面用石材，自然采光； 公共通道：寬敞、明亮，地面鋪石材或地毯，墻面刷白，用一些室內(nèi)綠色點(diǎn)綴，營造綠色辦公空間,空中花園（參考公寓空中花園設(shè)計(jì)）——營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感,空中花園,空中花園：參考公寓部分的空中花園設(shè)計(jì)，提倡生態(tài)辦公的概念，提升辦公物業(yè)的品質(zhì)感，形成營銷賣點(diǎn)。,定位依據(jù),本項(xiàng)目公寓 產(chǎn)品定位,單層面積13001500平米 框架結(jié)構(gòu)，可靈活分割，滿足多種面積需求 (可分割為70—200平米不同面積區(qū)間),寫 字 樓 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn),領(lǐng)先,空中花園,公共配套,靈活分割,突出樓體設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感,公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本）,營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感,中小型企業(yè)提供實(shí)惠的分時(shí)使用服務(wù),國際,寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議,立面形象,內(nèi)部空間,性價(jià)比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能,凈高控制在3米左右,采用分戶式空調(diào),成本控制,立面形象——通過細(xì)節(jié)手法突出樓體設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感，提升展示效果,立面形象,建筑立面建議： 突出挺拔感，彌補(bǔ)建筑絕對高度； 提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)； 提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感。 衛(wèi)生間儲物空間特別充裕。設(shè)置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對講等系統(tǒng)。 精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。在簡潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題 3）三大功能空間形成相對獨(dú)立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配,精裝修,設(shè)計(jì)原則：簡約、現(xiàn)代，更富時(shí)尚感，更多明快跳躍的顏色,個(gè)性化提升——聘請知名設(shè)計(jì)師；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受,受戶型限制，建議采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。,精裝修策略——滿足客戶個(gè)性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進(jìn)而提升項(xiàng)目價(jià)值,精裝修,模塊化精裝菜單：從基礎(chǔ)裝修標(biāo)準(zhǔn)上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個(gè)功能模塊，三個(gè)模塊相互獨(dú)立卻又和諧搭配，設(shè)計(jì)多套基礎(chǔ)方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊,個(gè)性化提升——模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個(gè)性”，滿足客戶自主選擇需求,模塊化菜單設(shè)計(jì)原則： 1）只改變設(shè)計(jì)形式感。,入口,大堂內(nèi)部空間,每幾層形成一個(gè)共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，能夠給客戶帶來震撼感受,每幾層形成一個(gè)共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，頂部形成空中花園，底部是共享大廳 “不對稱、不均勻”，空間里富于變化，局部把幾層串聯(lián)起來，保持一定的整體性，影響立面設(shè)計(jì)產(chǎn)生一定特色 利于改善大進(jìn)深設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品的舒適度,空中花園,通過對市場、客戶的研究，針對本項(xiàng)目戶型和目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，建議控制總價(jià)、建降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。月，則年租金回報(bào)率可實(shí)現(xiàn)68%。,核心客戶,公寓定位——客戶定位,公寓定位——產(chǎn)品定位：小戶型、精裝修,1. 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，目前區(qū)域公寓產(chǎn)品的主力戶型為50100平米（總價(jià)3070萬）； 2.本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品主要針對投資客戶及少量過渡居住型客戶，應(yīng)控制產(chǎn)品總價(jià)； 3.通過精裝修、高服務(wù)水平等附加值，提升產(chǎn)品性價(jià)比。,劃鋪建議： 建議采用框架結(jié)構(gòu)易于分割，最小單位50平米； 一二層劃為一鋪，一并銷售； 層高采用市場主流的1層4米左右，23層3.3米。200500平米，可占3040%； 商鋪組合靈活，滿足大單購買； 盡量提高商鋪的實(shí)用性。,特色風(fēng)情：部分商鋪可設(shè)計(jì)為逐層退臺的建筑形式，豐富了整體的視覺效果，也增添了消費(fèi)者用餐的趣味性和時(shí)尚性； 部分大鋪可設(shè)計(jì)大面積露臺作為贈送，增加商家的經(jīng)營面積，自由營造特色情景空間。,商業(yè)街,建筑形式——23層商鋪，部分可設(shè)計(jì)為逐層退臺和頂層露臺的建筑形式，豐富街區(qū)時(shí)尚情趣,建筑形式：商業(yè)街。街道迂回曲折，活潑而又序列感，增加游逛情趣，體現(xiàn)時(shí)尚風(fēng)情。 近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。,建筑形象,內(nèi)部空間——雕塑/景觀、動線指引、景觀中庭,內(nèi)部空間,動作一——通過點(diǎn)綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍 動作二——動線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感,動作三——通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次,Boutique主題廣場——體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計(jì)感,活力廣場,Boutique：可追溯到法國的普羅旺斯地方語言，特指精品小商店，隨著時(shí)代和地域的變遷，人們不斷演繹著這個(gè)概念，也賦予了它更豐富的含義Boutique=獨(dú)特設(shè)計(jì)理念、藝術(shù)氛圍營造、趣味生活體驗(yàn)、精致產(chǎn)品創(chuàng)新； Boutique廣場的基本構(gòu)成 元素： 色彩活躍的硬鋪裝 功能性和觀賞性的小品,屋頂花園——利用綠植、桌椅、運(yùn)動設(shè)施等在商業(yè)頂層空間特色小成本屋頂休憩地,屋頂花園,動作一——利用綠植、桌椅、天井等在商業(yè)頂層空間打造一處特色的小成本屋頂休憩地 動作二——通過設(shè)計(jì)、材質(zhì)等方面突出極致形象，自造營銷話題 動作三——設(shè)置運(yùn)動和休閑娛樂設(shè)施，給業(yè)主提供情趣生活配套,屋頂網(wǎng)球場,戶外廣告——霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮,遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。,商業(yè)定位——業(yè)態(tài)定位與主題策劃（3大主題）,娛樂體驗(yàn),商務(wù)社交,精品生活,說明： 針對區(qū)域商務(wù)/社交需求，以大型餐飲、品牌餐飲及高端休閑娛樂設(shè)施，打造高端圈層的交流空間； 針對周邊高端人群，以品牌旗艦店、高端商品專賣點(diǎn)，營造高端商業(yè)氛圍，滿足消費(fèi)者需求； 從項(xiàng)目自身出發(fā)，通過商業(yè)的整體打造，形成項(xiàng)目賣點(diǎn)與價(jià)值標(biāo)簽。,