【正文】 營(yíng)范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過去 現(xiàn)在 未來 (本項(xiàng)目 )目的： 購(gòu)物 目的： 休閑 目的： 一站式要求：252。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)n區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)以 日常生活型 設(shè)施為主，餐飲娛樂設(shè)施較少，經(jīng)營(yíng)檔次以 低檔 為主， 形象不佳 ，整體商業(yè)品質(zhì)亟待升級(jí)；n區(qū)域 新增人口仍以區(qū)域內(nèi) 商貿(mào)人員 為主體，整體消費(fèi)水平為 中等偏低 ；n周邊批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)帶來大量商務(wù)活動(dòng)，對(duì)于 餐飲、休閑娛樂 以及 酒店 的需求旺盛，但目前此類需求仍未被滿足。目的地型商業(yè)n鄭州 家居建材市場(chǎng) 已經(jīng)飽和， 招商資源相對(duì)枯竭 ，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，雖然南部區(qū)域存在市場(chǎng)空白，但難以和鄭卞路競(jìng)爭(zhēng)， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大 。q 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營(yíng)水平來實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。未來三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來規(guī)模較大的城市中端、中低端消費(fèi)人口（ 510萬），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費(fèi)的比重。 商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；216。6萬客來商戶（經(jīng)營(yíng)者）：u住在花都，有小型超市，但 日常生活不方便 ；u吃用本市場(chǎng)就有， 大點(diǎn)的消費(fèi)就去市里 ；u朋友來了就 去市里吃飯休閑 ；……摩配城商戶（公司員工）：u公司員工住的較遠(yuǎn)，生活消費(fèi)一般不在這邊；u吃飯、休閑一般去市里，去哪里不固定u公司有可能在這邊買或者租公寓作為宿舍；u公司那邊負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的來了， 吃飯、住宿、娛樂休閑等總會(huì)有的……五金塑料商戶（雇員）：u不少住在市場(chǎng)內(nèi)，或者在附近村子里，平時(shí)做生意忙，下了班去市里不方便u市場(chǎng)里的人比較忙比較懶，衣服之類的也希望在附近買，我一般去高砦……黃河大學(xué)學(xué)生：u不怎么在校外消費(fèi) ，周末會(huì)去其他學(xué)校找同學(xué)；u買衣服一般去 火車站 ，休閑的為主；u玩一般去網(wǎng)吧、溜冰， 吃飯一般一二十元……村民（三環(huán)路南）：u現(xiàn)在 買東西不方便 ；u有時(shí)候會(huì)去 世紀(jì)聯(lián)華 ；u超市的東西比較貴，應(yīng)該有菜市場(chǎng)會(huì)更方便……居民（三環(huán)路北）：u周邊買東西挺方便的；u超市就去世紀(jì)聯(lián)華，其他去市里；u南邊建個(gè)超市也會(huì)去吧，看那邊方便、便宜……區(qū)域消費(fèi)者訪談?wù)Z錄7核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類：216。216。王胡砦項(xiàng)目約 10萬人 ,其中安置房 2萬人左右）購(gòu)買本區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)而遷入本地，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定未來新增人口約 1517萬人216。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到 10萬人左右。在終稿中，將根據(jù)本部分調(diào)整、補(bǔ)充中期報(bào)告，形成最終研究成果。問題 5：開發(fā)時(shí)序 對(duì)公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性把握不強(qiáng)，故開發(fā)時(shí)序以超市 +商業(yè)街啟動(dòng)，然后根據(jù)市場(chǎng)狀況及整體橄欖城項(xiàng)目進(jìn)程，開發(fā)住宅物業(yè)，最后啟動(dòng)集中商業(yè)與公寓。研究未來本項(xiàng)目周邊的商圈結(jié)構(gòu)，及各部分商業(yè)間的關(guān)系與影響；問題 2：公寓產(chǎn)品的深入分析， 本項(xiàng)目地塊南部（回遷安置區(qū)），已開發(fā) 萬平米公寓產(chǎn)品，本項(xiàng)目的酒店式公寓、 LOFT公寓與其公寓產(chǎn)品的關(guān)系，土地使用年限對(duì)居住產(chǎn)品的影響等；問題 3：微觀區(qū)域消費(fèi)力細(xì)化研究， 20232023年規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房、回遷安置區(qū)的人口變化；以及項(xiàng)目核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人群深入研究，如人群構(gòu)成、消費(fèi)特征、消費(fèi)能力等相關(guān)數(shù)據(jù)的細(xì)化整理；問題 4：關(guān)于百貨， 本項(xiàng)目百貨業(yè)態(tài)表現(xiàn)相對(duì)低檔，應(yīng)保留彈性，應(yīng)給出未來可能的操作方案，如 OUTLETS、專業(yè)市場(chǎng)等方案的市場(chǎng)可行性如何，應(yīng)給到百貨未來可發(fā)展的幾種方案，便于后期根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整，保持彈性。鄭鄭 州橄州橄 欖欖 城集中商城集中商 業(yè)項(xiàng)業(yè)項(xiàng) 目目終終 稿稿 匯報(bào)匯報(bào) 稿稿謹(jǐn) 呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。5/15/2023中期匯報(bào)回顧問題 1：對(duì)于本項(xiàng)目周邊商業(yè)的細(xì)化研究 ，如橄欖城一期商業(yè)、 10號(hào)地商業(yè)，本項(xiàng)目地塊南側(cè)臨街商業(yè)。以及集中商業(yè)可采用的操作模式：如 Outlets、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物公園等模式分析與建議。（超市 +商業(yè)街 住宅 裙樓 +公寓）問題 6：財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問題 7：內(nèi)部空間設(shè)計(jì)建議問題 8：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式在 ，雙方就市場(chǎng)研究及超市、商業(yè)街、商務(wù)會(huì)所部分的業(yè)態(tài)定位達(dá)成共識(shí)，遺留問題如右，本次匯報(bào)主要針對(duì)問題逐項(xiàng)進(jìn)行。2Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位3經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路 — 西：大學(xué)南路 — 南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯 — 東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城 人口 社區(qū)名城 人口上元 4500 春暉小區(qū) 2400中心花園 360 亞新美好佳苑 4000麗城 3100 晨曦小區(qū) 4000綠島港灣 2100 馮莊小區(qū) 6000大學(xué)名郡 4800 健達(dá)世紀(jì)園 2400花都港灣 11000 錦龍小區(qū) 1200臺(tái)胞小區(qū) 2800 賈砦村 4000代莊小區(qū) 4000 柴郭村 3000富華佳苑 2800 十八里鋪 3000潔云星苑 2023 站馬屯 3000外阜花園 1200 南劉莊 1000鐵路家屬社區(qū) 3200共計(jì)：約 市場(chǎng)名稱 人口 市場(chǎng)名稱 人口萬客來 5000 華中酒批發(fā)城 1200中陸商貿(mào)城 10000 馮莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1000鞋城 50000 百貨批發(fā)市場(chǎng) 1200華中商業(yè)城 1500 盈合萬貿(mào)城 1600摩配城 1500 五金塑料城 2023共計(jì)：約 加上周邊學(xué)校，共計(jì)：約 18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊 ： 18萬人左右居民社區(qū)批發(fā) /商貿(mào)市場(chǎng)沿街商業(yè)設(shè)施里4橄欖城項(xiàng)目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來 2萬居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有 10萬居民規(guī)模 總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū) 約 30萬 8500人天擎花園 約 11萬 2023人經(jīng)濟(jì)適用房（ B501/02) 約 13萬 5000人待開發(fā)安置區(qū) /經(jīng)適房（ B60 B802)約 20萬 8500人橄欖城 90100萬 35萬人總計(jì) 57萬人?橄欖城項(xiàng)目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民；?本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來將存在 57萬的消費(fèi)人群。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積： 400萬平方米安置面積 萬平方米 酒店 萬平方米商品房 189 萬平方米 市場(chǎng) 40 萬平方米社區(qū)商業(yè) 萬平方米 學(xué)校 6 萬平方米城市商業(yè) 79 萬平方米 醫(yī)院 萬平方米辦公 6 萬平方米 其他 2 萬平方米5根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類客戶類型 數(shù)量 客戶特征原社區(qū)、村砦居民約 （約 12萬村民、 5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀人口約 1518萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)的商戶及從業(yè)人員約 （航海路鞋城 2萬商戶，中陸商貿(mào)城 3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場(chǎng)周邊完成，多在市場(chǎng)附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。學(xué)生 黃河科技大學(xué) 黃河科技大學(xué)及區(qū)域內(nèi)院校新遷入居民 約 1517萬人（橄欖城項(xiàng)目約 35萬人，以及回遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房 萬人左右 。考慮到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為 1518萬人，未來可預(yù)期消費(fèi)人口將約為 30萬人。根據(jù) 2023年鄭州人均消費(fèi)支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為 — 億元，未來可達(dá)到 30億元，消費(fèi)潛力巨大。 原社區(qū)、村砦居民 —— 生活型商業(yè)；216。 學(xué)生 —— 低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。q 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。8Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位9關(guān)鍵結(jié)論回顧城市商業(yè)環(huán)境n南部城區(qū)未來發(fā)展趨勢(shì)良好，但在可見時(shí)期內(nèi)，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)屬性及居住密度 變化不大 ；n南部城區(qū)規(guī)模化的集中商業(yè)設(shè)施較少 ，未出現(xiàn)區(qū)域型商業(yè)集中區(qū)；n居住人口密集區(qū)域的規(guī)模性商業(yè)項(xiàng)目，能夠吸引區(qū)域人群消費(fèi)，形成 區(qū)域商業(yè)核心 ，從而與市域商圈形成互補(bǔ)；n城市整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)以 社區(qū)商業(yè)為主 ，集中商業(yè)相對(duì)較少；n升龍國(guó)際 、 中原新城 以及 王胡寨項(xiàng)目 的入市，將對(duì)南部區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)帶來巨大 競(jìng)爭(zhēng)。n鄭州 餐飲、洗浴市場(chǎng) 整體發(fā)展良好，目前市場(chǎng)增長(zhǎng)速度快，商家 擴(kuò)張需求較為豐富 ；行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知較為積極、正面。n升龍商業(yè)廣場(chǎng)為 購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂 為一體，將成為其周邊輻射區(qū)域的 消費(fèi)核心區(qū) 。豐富的產(chǎn)品品類252。良好的購(gòu)物環(huán)境252。合理的的價(jià)格252。時(shí)間快捷252。店面聲譽(yù)252。業(yè)態(tài)組合252。休閑空間和氛圍要求：252。 購(gòu)物中心、超市小型便利店、社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心品牌折扣店 /家居、電器等專業(yè)店大型超市小型便利店其他社區(qū)商業(yè)中檔中低檔大眾化13橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 —— 整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）；?大型超市；?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會(huì)館 )。學(xué)府商業(yè)?針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 14Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位15區(qū)域補(bǔ)缺：252。 填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；252。通過區(qū)域內(nèi)部環(huán)境、專業(yè)市場(chǎng)以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個(gè)層面來判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)選擇 說明Living Mall ?綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費(fèi)需求，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)建材家居?利用地緣優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)區(qū)域空白，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。玩具城 ?填補(bǔ)玩具專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不足，參考北京國(guó)際玩具城酒店用品市場(chǎng) ?酒店用品市場(chǎng)空白，參考北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場(chǎng)品牌折扣店（OUTLETS）?創(chuàng)新業(yè)態(tài)，對(duì)消費(fèi)者吸引力較強(qiáng)；但操作難點(diǎn)主要在于渠道建設(shè)與維護(hù)；?（ OUTLETS參考案例見附件）專業(yè)市場(chǎng)：252。252。252。Lifestyle Center本項(xiàng)目發(fā)展方向建議方向 1：Living Mall 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 2：品牌折扣店(OUTLETS) 大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考專業(yè)市場(chǎng) 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 3：17本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性qOutlets方向： Outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營(yíng)能力要求相對(duì)不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作的重中之重。q專業(yè)市場(chǎng)方向： 在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)營(yíng)要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：① 項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位； ② 項(xiàng)目物流倉(cāng)儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國(guó)拓展有一定阻礙； ③專業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來增建兩層的空間；216。q業(yè)態(tài)變更的彈性考慮：216。超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考19商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國(guó)際國(guó)際 時(shí)尚時(shí)尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyl