【正文】 戶以中長期大投資客戶為主，追求資產(chǎn)的升值保值能力， 一方面關(guān)注地段即升值潛力，另一方面關(guān)注轉(zhuǎn)手的難易度 世聯(lián)模型： 市場機(jī)會(huì)挖掘 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。單純尋求租金收益的小型 投資客戶較少。 —— 風(fēng)景御園 投資客戶以中長期大投資客戶為主，關(guān)注最多的是 地段即升值潛力 ，還有一方面是轉(zhuǎn)手是否容易，好不好賣，能不能賣高價(jià)錢。 —— 天地時(shí)代廣場 項(xiàng)目開了兩棟公寓， 1棟整層銷售， 1棟散售，整層買的客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一部分是陜北客戶，有的購買基層做酒店用。 m 房地產(chǎn)智庫客戶類型 行為及置業(yè)特征 置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 現(xiàn)有 客戶 陜北財(cái)富人群 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，購買房產(chǎn)很大一部分原因是為資金找投資出口 ?擁有多處房產(chǎn)，西安出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會(huì)投資 ?購買數(shù)量較大，部分為整層購買公寓客戶 ?地段 ?升值空間 ?開發(fā)商品牌 區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多為區(qū)域內(nèi)的企業(yè)中高管 ?對(duì)物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質(zhì)產(chǎn)品 ?購買數(shù)量通常為 12套 ?地段 ?戶型 ?配套 區(qū)域內(nèi)私營小老板、生意人 ?有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，投資意識(shí)強(qiáng) ?購房跟隨現(xiàn)象普遍 ?地段 ?開發(fā)商品牌 西安其他區(qū)域高端客戶 ?到處買房，看到優(yōu)質(zhì)物業(yè)便會(huì)購買，在西安有多處房產(chǎn) ?地段 ?配套 省外投資客戶 ?多與西安有地緣關(guān)系的投資客 ?少量西安旅游外地客戶 ?全國性投資客戶（隨著一二線城市投資風(fēng)險(xiǎn)增加，這部分投資客戶數(shù)量將繼續(xù)增加） ?地段 ?升值空間 未來重要客戶 政府公務(wù)員 ?項(xiàng)目的重點(diǎn)潛力客戶 ?地段 公寓投資客戶主要以陜北客戶、區(qū)域內(nèi)中高管、私營老板、區(qū)域外客戶等幾類構(gòu)成，對(duì)地段、未來升值潛力最為關(guān)注 市場機(jī)會(huì)挖掘 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目名稱 類型 客戶 單價(jià)（元 /平） 總價(jià)（萬元） 銷售狀況 風(fēng)景御園 商住公寓 投資客戶為主、陜北等資源企業(yè)老板，周邊企業(yè)中高層、生意人等 6000 3060 2棟公寓 1棟（整層） 1棟分散 賽高街區(qū) 商住公寓 北郊 40%，西安其他區(qū)域 50%，外地 10%。 寫字樓市場 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?未來本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌摹俺鞘兄行摹?，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，高檔辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間； ?產(chǎn)品提升空間大：目前區(qū)域以商住公寓為主，純寫字樓少，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均 有很大提升空間； u投資需求旺盛： 投資客戶為目前區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁徺I客戶。 m 房地產(chǎn)智庫區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治龌仡櫍? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓市場分析回顧： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)域住宅底商均價(jià)已達(dá) 2萬 /平米以上 ?未來區(qū)域內(nèi)有充足的高端消費(fèi)人群支撐； ?高端消費(fèi)需求主要集中在品牌商品、大型餐飲、休閑娛樂等高端商業(yè)； ?高端消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)檔次、品牌、環(huán)境、服務(wù)的關(guān)注程度較高。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場分析回顧： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫區(qū)域發(fā)展解讀 “產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)”向“新城”轉(zhuǎn)變，正在完成 “城市新中心” 的華麗轉(zhuǎn)身 2. “城市新中心”形成的過程中一定會(huì)出 現(xiàn)代言區(qū)域發(fā)展 的 標(biāo)志性 建筑 3. 區(qū)域?qū)⑾蛑?復(fù)合、多元、綜合化 發(fā)展，逐步形成完善的城市功能體系與城市架構(gòu) 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫城市經(jīng)濟(jì)背景 ， 城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿?大 GDP平均增長速度保持在 13%以上 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 m 房地產(chǎn)智庫問題界定 對(duì)于本項(xiàng)目，我們將重點(diǎn)解決 “定位” 及 “增值” 的問題： 問題界定 “定 位” “增 值” ?如何定位其他物業(yè)類型？ ?如何實(shí)現(xiàn)“分工協(xié)作、價(jià)值提升” ?如何充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值，保證基礎(chǔ)目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤最大？ 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合其他物業(yè)市場環(huán)境，綜合研判本項(xiàng)目的整體發(fā)展建議。 m 房地產(chǎn)智庫?政府規(guī)劃要求建設(shè) 國際五星級(jí)酒店 ； ?開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對(duì)酒店部分進(jìn)行了市場研究及定位工作。 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目本體擁有強(qiáng)勢區(qū)位、便利交通、優(yōu)質(zhì)景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢 交通環(huán)境 ?強(qiáng)勢區(qū)位： 本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址 ?便利交通： ?項(xiàng)目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達(dá)性及昭示性良好； u位于未來西安地鐵 2號(hào)線與 4號(hào)線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與主城區(qū)的距離： u景觀資源： 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園 —— 西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園 u規(guī)模指標(biāo)： 項(xiàng)目總占地約 平米，容積率為 4，住宅與公建部分各占 50%（各 11萬平米） u限制條件： 根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含 “國際五星級(jí)酒店”（規(guī)模 ） 鳳城七路 未央路 文景路 明光路 朱宏路 地鐵 2號(hào)線 鳳城五路 行政中心 城運(yùn)公園 本項(xiàng)目 地塊 鳳城八路 地鐵 4號(hào)線 行政中心 城運(yùn)公園 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來西安市行政中心新址 ?項(xiàng)目區(qū)位： 本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址 及 城市運(yùn)動(dòng)公園 。 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫前期工作回顧 本次溝通主要內(nèi)容 ?本體、城市、市場等結(jié)論回顧 ?項(xiàng)目發(fā)展策略與定位 ?物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議 ?分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?開發(fā)進(jìn)程及方案經(jīng)濟(jì)測算 目錄 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/2/2023 m 房地產(chǎn)智庫陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項(xiàng)目 （終稿匯報(bào)） 謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 2月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫3 開發(fā)背景結(jié)論回顧 1 本體、城市、市場結(jié)論 —— 背景。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目區(qū)位 行政中心新址 繞城高速公路 北二環(huán) 未央路 城市運(yùn)動(dòng)公園 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 內(nèi)城 西郊 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目總占地約 ，容積率為 4，住宅與公建部分各占 50%（各 11萬平米） ?占地面積： （ 83畝）； ?容積率： 4； ?總建面： 約 22萬平米； ?規(guī)劃物業(yè)： 包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型； ?限定條件： ?住宅與公建部分各占 50%； ?用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占 50%； ?住宅與公建的容積率同為 4，可做適當(dāng)調(diào)整； ?無限高要求； 規(guī)模指標(biāo) 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開業(yè)時(shí)間： ?計(jì)劃 2023年正式開業(yè) 檔次定位： ?國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)劃引入萬豪、萬麗等國際品牌） 酒店規(guī)模： ?總規(guī)模： （房間數(shù)量 250280間套） 根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含 “國際五星級(jí)酒店” 規(guī)劃要求 ?本項(xiàng)目酒店部分的市場研究與定位工作已經(jīng)完成。 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫前期主要結(jié)論回顧 一、本體解析與問題界定 二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀 三、市場環(huán)境分析 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，房地產(chǎn)市場將從 快速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段 。 m 房地產(chǎn)智庫城市空間發(fā)展 ，既曲江、高新板塊之后， 北部經(jīng)開區(qū)成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 2.“西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使得 北城發(fā)展是大勢所趨 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫本項(xiàng)目先天條件 ?未央路與鳳城八路的“黃金十字”，區(qū)域核心地位 ?緊鄰行政中心、城運(yùn)公園，絕佳城市資源 ?國際五星級(jí)酒店，高尚品質(zhì) …… 對(duì)于本項(xiàng)目而言， 應(yīng) 占位 “城市新中心”的發(fā)展平臺(tái) 樹立“城市 區(qū)域代言”的高形象 預(yù)見區(qū)域發(fā)展未來，引領(lǐng)區(qū)域升級(jí) 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場分析回顧： 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)市場結(jié)論： ?目前區(qū)域商業(yè)主要分為 4大類型：社區(qū)型、區(qū)域主流型、目的地型、商務(wù) /社交型，其中 公務(wù) /社交型商業(yè)設(shè)施較少，存在市場機(jī)會(huì) 。 ?沿未央路將出現(xiàn)大量中高端商業(yè)，共同形成區(qū)域商業(yè)的 “金廊” ?沿未央路向北，商業(yè)逐漸升級(jí)：鳳城二路 → 鳳城五路 →鳳城八路 商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)者 發(fā)展趨勢 ?本項(xiàng)目應(yīng)抓住“公務(wù) /社交型商業(yè)”的市場空白，同時(shí)針對(duì)高端消費(fèi)需求，以差異化、精品化的特色商業(yè)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí) 商業(yè)市場 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫從世聯(lián)模型上看，西安寫字樓整體市場仍處于市場發(fā)展階段 非市場化時(shí)期 市場化啟動(dòng)期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期 人均 GDP 1000美元以下 10003000美元 30005000美元 5000美元以上 經(jīng)濟(jì)背景 第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá) 私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展 城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位 市場特征 寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主 投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)市場并未細(xì)分出來。 市場足夠細(xì)分，寫字樓市場走向成熟，市場表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征 代表城市 三、四線城市 長沙、太原、武漢、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州 杭州、青島、大連 、合肥、沈陽 北京、上海、廣州、 深圳、天津 世聯(lián)模型 西安 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓市場結(jié)論： 現(xiàn)狀 寫字樓市場發(fā)展緩慢，表現(xiàn)不佳 未來 區(qū)域辦公市場具備一定的發(fā)展空間 ?受整體西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制， 整個(gè)寫字樓市場發(fā)展緩慢 ，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價(jià)格梯度； ?目前主要商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)， 本區(qū)域商務(wù)氛圍較弱； ?區(qū)域主要客戶 以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主， 他們對(duì)物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會(huì)選擇在公寓項(xiàng)目中辦公， 對(duì)租金的承受力有限。 區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障 ?短期內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展空間有限，對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)盡量控制辦公物業(yè)的規(guī)模，同時(shí)保持彈性處理。 m 房地產(chǎn)智庫公寓市場分析回顧： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；緸橥顿Y客，私營小老板、長慶職工、企事業(yè)單位中高層較多 6900 5065 1棟 天地時(shí)代廣場 商住公寓 投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占 60% 6500 3040 開 1棟 白樺林居 商務(wù)公寓 /居住公寓 ?基本上都是投資客戶 ?陜北客戶、企業(yè)中高層、生意人、區(qū)域外高端客戶、一二線城市投資客戶 ?各類型投資客戶比例相當(dāng) 2棟居住公寓、 1棟商務(wù)公寓 代表項(xiàng)目公寓購買客戶為投資客 市場機(jī)會(huì)挖掘 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 m 房地產(chǎn)智庫客戶以中長期投資客戶為主，地段、升值潛力是客戶購買公寓的首要及關(guān)鍵決定因素 公寓的客戶基本上都是投資客，看重項(xiàng)目的 區(qū)位和地段 ，看重項(xiàng)目的未來升值潛力，較少的客戶單純?yōu)楂@得短期出租收益購房，其中部分客戶可能等待升