【正文】 性,流動(dòng)性,風(fēng)險(xiǎn)大不大？,門檻高不高？,脫手容易嗎？,本項(xiàng)目所在核心地段保證了其收益性和安全性,適度小面積、低總價(jià)能降低投資門檻，提升流動(dòng)性,區(qū)域內(nèi)公寓投資客戶以中長(zhǎng)期大投資客戶為主，追求資產(chǎn)的升值保值能力，一方面關(guān)注地段即升值潛力，另一方面關(guān)注轉(zhuǎn)手的難易度,世聯(lián)模型：,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,其他關(guān)注因素排序：戶型〉裝修〉配套〉物管〉開發(fā)商品牌,投資客戶關(guān)注點(diǎn)排序：地段、戶型合理、精裝修、配套、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌。（因此投資客戶會(huì)站在使用者的角度來(lái)權(quán)衡公寓的實(shí)用性）。 客戶最為關(guān)注的還是地段，首先是看重項(xiàng)目所在的位置具備較強(qiáng)的升值空間才來(lái)項(xiàng)目，來(lái)到項(xiàng)目之后才會(huì)去關(guān)注戶型等下一個(gè)層面的問(wèn)題。,寫字樓市場(chǎng),公寓市場(chǎng)分析回顧：,代表項(xiàng)目公寓購(gòu)買客戶為投資客,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,公寓投資客戶主要以陜北客戶、區(qū)域內(nèi)中高管、私營(yíng)老板、區(qū)域外客戶等幾類構(gòu)成，對(duì)地段、未來(lái)升值潛力最為關(guān)注,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶以中長(zhǎng)期投資客戶為主，地段、升值潛力是客戶購(gòu)買公寓的首要及關(guān)鍵決定因素,公寓的客戶基本上都是投資客，看重項(xiàng)目的區(qū)位和地段，看重項(xiàng)目的未來(lái)升值潛力，較少的客戶單純?yōu)楂@得短期出租收益購(gòu)房，其中部分客戶可能等待升值期間也會(huì)將公寓租出去，首先關(guān)注的是地段，看好項(xiàng)目的位置，其他方面關(guān)注的不是很多。,未來(lái)本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌摹俺鞘兄行摹?，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，高檔辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間； 產(chǎn)品提升空間大：目前區(qū)域以商住公寓為主，純寫字樓少，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均有很大提升空間； 投資需求旺盛：投資客戶為目前區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁?gòu)買客戶。 區(qū)域住宅底商均價(jià)已達(dá)2萬(wàn)/平米以上,未來(lái)區(qū)域內(nèi)有充足的高端消費(fèi)人群支撐； 高端消費(fèi)需求主要集中在品牌商品、大型餐飲、休閑娛樂(lè)等高端商業(yè)； 高端消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)檔次、品牌、環(huán)境、服務(wù)的關(guān)注程度較高。,城市空間發(fā)展,1.西安市主要由六大功能板塊構(gòu)成，既曲江、高新板塊之后，北部經(jīng)開區(qū)成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,2.“西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使得北城發(fā)展是大勢(shì)所趨,區(qū)域發(fā)展解讀,1.經(jīng)開區(qū)從“產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)”向“新城”轉(zhuǎn)變，正在完成“城市新中心”的華麗轉(zhuǎn)身,2. “城市新中心”形成的過(guò)程中一定會(huì)出現(xiàn)代言區(qū)域發(fā)展的標(biāo)志性建筑,3. 區(qū)域?qū)⑾蛑鴱?fù)合、多元、綜合化發(fā)展，逐步形成完善的城市功能體系與城市架構(gòu),本項(xiàng)目先天條件 未央路與鳳城八路的“黃金十字”，區(qū)域核心地位 緊鄰行政中心、城運(yùn)公園，絕佳城市資源 國(guó)際五星級(jí)酒店，高尚品質(zhì) ……,對(duì)于本項(xiàng)目而言， 應(yīng)占位 “城市新中心”的發(fā)展平臺(tái) 樹立“城市amp。,問(wèn)題界定,對(duì)于本項(xiàng)目，我們將重點(diǎn)解決“定位”及“增值”的問(wèn)題：,問(wèn)題界定,“定 位”,“增 值”,如何定位其他物業(yè)類型？ 如何實(shí)現(xiàn)“分工協(xié)作、價(jià)值提升”,如何充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，保證基礎(chǔ)目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大？,前期主要結(jié)論回顧,一、本體解析與問(wèn)題界定,二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀,三、市場(chǎng)環(huán)境分析,城市經(jīng)濟(jì)背景,1.西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ?2.近年來(lái)年西安市GDP平均增長(zhǎng)速度保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。,開業(yè)時(shí)間： 計(jì)劃2013年正式開業(yè),檔次定位： 國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)劃引入萬(wàn)豪、萬(wàn)麗等國(guó)際品牌）,酒店規(guī)模： 總規(guī)模：3.6萬(wàn)平米（房間數(shù)量250280間套）,根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店”,規(guī)劃要求,本項(xiàng)目酒店部分的市場(chǎng)研究與定位工作已經(jīng)完成。,前期主要結(jié)論回顧,一、本體解析與問(wèn)題界定,二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀,三、市場(chǎng)環(huán)境分析,本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來(lái)西安市行政中心新址,項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政中心新址及城市運(yùn)動(dòng)公園。陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項(xiàng)目 （終稿匯報(bào)）,謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,2010年2月,前期工作回顧,本次溝通主要內(nèi)容,本體、城市、市場(chǎng)等結(jié)論回顧 項(xiàng)目發(fā)展策略與定位,物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議 分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 開發(fā)進(jìn)程及方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算,目錄,3,開發(fā)背景結(jié)論回顧,1,本體、城市、市場(chǎng)結(jié)論——,背景。,項(xiàng)目區(qū)位,行政中心新址,繞城高速公路,北二環(huán),未央路,城市運(yùn)動(dòng)公園,經(jīng)開區(qū),西高新,曲江,浐灞,內(nèi)城,西郊,項(xiàng)目本體擁有強(qiáng)勢(shì)區(qū)位、便利交通、優(yōu)質(zhì)景觀、五星酒店配套四大優(yōu)勢(shì),交通環(huán)境,強(qiáng)勢(shì)區(qū)位：本項(xiàng)目位于西安北郊經(jīng)開區(qū)，緊鄰未來(lái)西安市行政中心新址 便利交通： 項(xiàng)目緊鄰未央路、鳳城七路、鳳城八路交通主干線，通達(dá)性及昭示性良好； 位于未來(lái)西安地鐵2號(hào)線與4號(hào)線的交匯處，地鐵線路的建成通車，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與主城區(qū)的距離： 景觀資源：項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園——西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園 規(guī)模指標(biāo)：項(xiàng)目總占地約5.5萬(wàn)平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬(wàn)平米） 限制條件：根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店”（規(guī)模3.6萬(wàn)）,鳳城七路,未央路,文景路,明光路,朱宏路,地鐵2號(hào)線,鳳城五路,行政中心,城運(yùn)公園,本項(xiàng)目 地塊,鳳城八路,地鐵4號(hào)線,行政中心,城運(yùn)公園,項(xiàng)目總占地約5.5萬(wàn)平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬(wàn)平米）,占地面積：5.53萬(wàn)平米（83畝）； 容積率：4； 總建面：約22萬(wàn)平米； 規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型； 限定條件： 住宅與公建部分各占50%； 用地界限沒(méi)有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%； 住宅與公建的容積率同為4，可做適當(dāng)調(diào)整； 無(wú)限高要求；,規(guī)模指標(biāo),政府規(guī)劃要求建設(shè)國(guó)際五星級(jí)酒店； 開發(fā)企業(yè)前期已委托GVA公司針對(duì)酒店部分進(jìn)行了市場(chǎng)研究及定位工作。世聯(lián)將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合其他物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，綜合研判本項(xiàng)目的整體發(fā)展建議。,3.高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的助推器，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從快速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。區(qū)域代言”的高形象 預(yù)見區(qū)域發(fā)展未來(lái)，引領(lǐng)區(qū)域升級(jí),前期主要結(jié)論回顧,一、本體解析與問(wèn)題界定,二、城市與區(qū)域發(fā)展解讀,三、市場(chǎng)環(huán)境分析,商業(yè)市場(chǎng)分析回顧：,商業(yè)市場(chǎng)分析回顧：,商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：,目前區(qū)域商業(yè)主要分為4大類型：社區(qū)型、區(qū)域主流型、目的地型、商務(wù)/社交型，其中公務(wù)/社交型商業(yè)設(shè)施較少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。,沿未央路將出現(xiàn)大量中高端商業(yè)，共同形成區(qū)域商業(yè)的 “金廊” 沿未央路向北，商業(yè)逐漸升級(jí)：鳳城二路→鳳城五路→鳳城八路,商業(yè)現(xiàn)狀,消費(fèi)者,發(fā)展趨勢(shì),本項(xiàng)目應(yīng)抓住“公務(wù)/社交型商業(yè)”的市場(chǎng)空白，同時(shí)針對(duì)高端消費(fèi)需求，以差異化、精品化的特色商業(yè)引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí),商業(yè)市場(chǎng),寫字樓市場(chǎng)分析回顧：,從世聯(lián)模型上看，西安寫字樓整體市場(chǎng)仍處于市場(chǎng)發(fā)展階段,世聯(lián)模型,區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析回顧：,寫字樓市場(chǎng)結(jié)論：,現(xiàn)狀,寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢，表現(xiàn)不佳,未來(lái),區(qū)域辦公市場(chǎng)具備一定的發(fā)展空間,受整體西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價(jià)格梯度； 目前主要商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)，本區(qū)域商務(wù)氛圍較弱； 區(qū)域主要客戶以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型公司為主，他們對(duì)物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會(huì)選擇在公寓項(xiàng)目中辦公，對(duì)租金的承受力有限。區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障,短期內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展空間有限，對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)盡量控制辦公物業(yè)的規(guī)模，同時(shí)保持彈性處理。 ——天地時(shí)代廣場(chǎng),項(xiàng)目開了兩棟公寓，1棟整層銷售，1棟散售，整層買的客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一部分是陜北客戶，有的購(gòu)買基層做酒店用。 ——風(fēng)景御園,投資客戶以中長(zhǎng)期大投資客戶為主，關(guān)注最多的是地段即升值潛力，還有一方面是轉(zhuǎn)手是否容易，好不好賣，能不能賣高價(jià)錢。單純尋求租金收益的小型 投資客戶較少。戶型合理包括：采光、格局、設(shè)計(jì)等。另外客戶對(duì)精裝修也比較感興趣。 ——天地時(shí)代廣場(chǎng)銷售經(jīng)理,項(xiàng)目的地段決定了未來(lái)升值空間很大，同時(shí)項(xiàng)目的大規(guī)模、完善配套、開發(fā)商品牌、酒店服務(wù)等眾多的因素足夠打動(dòng)客戶了。 ——萊安逸境策劃經(jīng)理,除了地段、升值空間之外，客戶考慮得最多的就是戶型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理或者面積浪費(fèi)的地方。 ——風(fēng)景御園銷售經(jīng)理,區(qū)域內(nèi)小戶公寓的主流戶型面積為5070平米。 小戶型的精細(xì)化設(shè)計(jì)很能打動(dòng)客戶，如收納空間等，客戶整體素養(yǎng)都比較高，對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有較高的鑒賞和識(shí)別力，對(duì)精裝修承受能力比較強(qiáng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)南向精裝公寓8500，毛坯公寓價(jià)格僅7000，但是銷售速度明顯低于精裝公寓。但是大約70%的客戶還是選擇銀行貸款，一方面由于投資客精算帳，而且貸款政策優(yōu)惠，另一方面，項(xiàng)目是期房，相對(duì)于現(xiàn)房客戶更愿意選擇銀行貸款來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 萊安逸境項(xiàng)目首付20%，首付款在815萬(wàn)之間，資金總額較小，對(duì)投資客戶購(gòu)房的影響作用比較小。 ——萊安逸境策劃經(jīng)理,區(qū)域內(nèi)小戶型公寓總價(jià)區(qū)間多位于3050萬(wàn)之間，投資客戶有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)總價(jià)敏感度不高 約70%投資客戶選擇銀行貸款，首付款金額多在10萬(wàn)之下,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,西安租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，投資客戶尤其是經(jīng)開區(qū)投資客對(duì)投資回報(bào)率關(guān)注度較低,西安整體租賃市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，租賃市場(chǎng)比較成熟的西高新區(qū)域年租金增長(zhǎng)率為5%，相對(duì)于物業(yè)銷售價(jià)格每年10%的增長(zhǎng)率，租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后于銷售市場(chǎng),區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)本身尚不成熟，尤其是項(xiàng)目公寓銷售時(shí)，周邊辦公氛圍跟未央路差很多，租賃難度還要稍大一些，但是投資客對(duì)出租回報(bào)不敏感，項(xiàng)目的地段決定了未來(lái)升值空間很大，同時(shí)項(xiàng)目的大規(guī)模、完善配套、開發(fā)商品牌、酒店服務(wù)等眾多的因素足夠打動(dòng)客戶了 ——白樺鄰居銷售代表,西安的很多投資客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較好，尤其是陜北客戶，投資公寓很大一個(gè)原因是給資金找一個(gè)投放出口，西安的投資客戶基本上由陜北財(cái)富人群、區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高管、私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成，多以資產(chǎn)的長(zhǎng)期增值保值為投資目的，小型的獲取租金收益的投資客戶比較少。經(jīng)開區(qū)的客戶更是這樣，未來(lái)這個(gè)區(qū)域升值空間非常大，客戶都是沖著這點(diǎn)買房的。不像住宅項(xiàng)目，使用年限對(duì)于對(duì)投資客戶的影響很小很小。 ——風(fēng)景御園銷售經(jīng)理,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,投資客戶對(duì)梯戶比關(guān)注度較低，市場(chǎng)梯戶比較低，單層面積在1000平左右,訪談紀(jì)要： 帶空中花園的是6梯20戶，不帶空中花園的是6梯30戶，我們項(xiàng)目戶型偏小，相應(yīng)的梯戶比小一些，但是市場(chǎng)項(xiàng)目的電梯配置基本都是在這個(gè)范圍左右，有的項(xiàng)目梯戶比稍微高一些，但是客戶對(duì)這個(gè)關(guān)注度不是很高，因?yàn)楸緛?lái)小戶型的電梯就是很多戶共用的，再加上購(gòu)買客戶都是投資客，自己也不住，對(duì)電梯也沒(méi)有太多要求。 目前區(qū)域內(nèi)沒(méi)有單純居住的公寓，辦公、居住都是混在一起的，整體居住氛圍比較差，配套、物業(yè)管理、服務(wù)方面有很大欠缺。 ——首創(chuàng)國(guó)際城銷售經(jīng)理,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,小結(jié)：在客戶感知度較高的精裝修、服務(wù)、配套方面存在較大的市場(chǎng)超越空間