【正文】 ●多數(shù)商家希望在商鋪內能有一些實現(xiàn)日常生活內容的功能間，如洗手間、儲藏間等三、投資者投資意向●多數(shù)投資者購買商鋪的單價在1萬元/平方米左右，這與投資時間、商鋪位置和面積有關。而消費水平低和停車位少、交通條件差是目前商家感覺不滿意的地方。另外，區(qū)域內的商鋪多為面積在1030平方米之間的綜合批發(fā)市場內的小面積商鋪；●90%以上的商家通過租賃方式獲取商鋪使用權，經營者所租商鋪的普遍租金主要集中在20元/平方米。從酒店上說，本案所在片區(qū)酒店、招待所并不是很多，該片區(qū)的酒店從建筑品質、配套服務、價格，特別是管理上存在著嚴重的不合理性、不規(guī)范性，片區(qū)酒店市場各方面條件都存在著不足，與之本案設想規(guī)劃新建的酒店——經濟型酒店，所體現(xiàn)的先進管理、價格低廉、配套服務的完善、建筑品質等方面是其它酒店甚至在綿陽市類似于經濟型的酒店是不能與本案酒店相比的，本案即將新建的酒店——經濟型酒店，在整個綿陽市場是一個市場的空白點。從專業(yè)性綜合類市場分析，本案原有市場在綿陽及周邊地區(qū)有較高的知名度，并且主要業(yè)態(tài)經營的效益非常好，在該片區(qū)沒有與之媲美的市場出現(xiàn)，本案市場在原有形態(tài)上進行改造，從道路、配套、規(guī)劃、環(huán)境等方面全面的升級、換代，彌補以前的不足，發(fā)揮更大的優(yōu)勢。都市港灣”的品質與配套較好一點之外，其他的樓盤都是比較的差，本案未來規(guī)劃完整后，無論從配套、品質等方面都能夠超越競爭對手。商業(yè)物業(yè)經營業(yè)態(tài)●區(qū)域內專業(yè)綜合批發(fā)市場集中，生活配套設施較少；●小區(qū)附近以小型超市、美容美發(fā)、服裝等社區(qū)服務型業(yè)態(tài)為主；●區(qū)域內業(yè)態(tài)分布雜亂，檔次也較低。物業(yè)價格1）住宅●區(qū)域內的住宅物業(yè)價格在綿陽市整體范圍內處于中低端水平，主要物業(yè)銷售均價在12001600元/平方米；●今年該區(qū)域內的住宅與去年相比，單價漲幅相對其他區(qū)域比較高。部分小區(qū)有康體設施、會所、花園或廣場就已算是區(qū)域內品質較高的樓盤了。這勢必會為該片區(qū)的發(fā)展乃至推動整個城北帶來一次新的機遇。而目前綿陽圍繞科技城的建設，進行規(guī)模性的舊城改造及新建，借以啟動該片區(qū)的房地產市場。第二部分 市場研究的基本結論一、競爭環(huán)境區(qū)域概況迎賓路綜合市場片區(qū)是大西南地區(qū)和四川省的主要商品批發(fā)交易中心，區(qū)域內集中了包括“迎賓路綜合市場”、“綿陽陶瓷市場”、“水果批發(fā)市場”等頗具影響力的10多個的專業(yè)綜合性批發(fā)市場。二、本案產品發(fā)展的最初判斷根據(jù)對本案固有條件的初步判斷及其對市場研究的結果得出，本案的產品可能的發(fā)展方向基本包括：集商業(yè)、住宅、酒店三大類——從地塊的規(guī)劃指標條件可以判斷出本案是以12層小高層住宅、6層多層（2層裙樓）、12層酒店（2層裙樓）和商業(yè)（以綜合類商業(yè)為主）的產品組合。開發(fā)商開發(fā)經營意識很高。從規(guī)劃與設計來上說，綿陽商品房從建筑外觀、戶型的實用性等方面存在著缺陷。（3）、市場環(huán)境在全省及綿陽市房地產開發(fā)良好的市場環(huán)境和持續(xù)增漲的宏觀經濟環(huán)境下，尚處發(fā)展階段的綿陽商品房市場正逢良機。（），容積率不超過3，從用足規(guī)劃指標的角度出發(fā)，總建面可達近4萬平方米左右。以上兩方面是我們要達成的最終目標。卓信實業(yè)公司抓住了此良機，憑借企業(yè)自身實力拿到了位于綿陽市城北商業(yè)、物流、貿易比較成熟的核心項目，更有卓越的開發(fā)遠見，引進全國專業(yè)策劃公司，可謂強強聯(lián)手。作為四川省重點中等城市的綿陽，環(huán)境優(yōu)越，氣候宜人，有得天獨厚的人居環(huán)境。如何在特定的地域環(huán)境中，發(fā)揮項目優(yōu)勢，尋找市場空白，創(chuàng)新產品，是實現(xiàn)項目利潤最大化的關鍵。33四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場定位及產品創(chuàng)新19三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場定位及產品創(chuàng)新15二、商業(yè)市場定位及產品規(guī)劃建議14第四部分 核心價值體系及項目定位一、核心價值闡述及實施13四、地塊條件建設12三、結論 項目定位策劃方案 “綿陽項目”定位策劃方案委托單位： 報告單位： 報告日期： 前言3第一部分 市場研究的主要因素和產品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素4二、產品發(fā)展的最初判斷5第二部分 市場研究的基本結論一、競爭環(huán)境6二、商鋪經營調研結果8三、投資者8四、住宅意向消費者9五、酒店市場調研結論10第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件11二、地塊的SWOT分析42五、項目價格建議48第五部分 結束語前言地域性是房地產的一大特性，不同市場環(huán)境、自然環(huán)境以及人們的生活習性、知識結構、感知習慣，產生了對房屋產品設計和營銷推廣的不同要求。綿陽是中國科技城，是四川省第二大城市，也是全國聞名的風景旅游城市，榮獲了“全國文明城市”、“全國衛(wèi)生城市”和“全國造林綠化十佳城市”、“全國園林綠化先進城市”稱號，聯(lián)合國人居中心授予“改善居住環(huán)境最佳范例”獎。然而受內地經濟發(fā)展的限制及綿陽特殊地形，房地產開發(fā)還處于初步發(fā)展階段，而在全省二級城市中正在走向中上的發(fā)展水平，同時，也意味著綿陽房地產隨著城市規(guī)劃不斷完善，具有強大的發(fā)展空間。因此，要在綿陽城市的城北核心區(qū)域，樹立一個面向城市并且輻射周邊城市及市場的項目，擺脫其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信公司真正意義上的開篇之作，力爭做好、做強，將樹立卓信的企業(yè)品牌，實現(xiàn)卓信品牌的可持續(xù)化發(fā)展。第一部分 市場研究的主要因素和本案產品發(fā)展方向最初判斷一、影響本案研究的主要因素（1）、土地價格和規(guī)劃指標本案位于綿陽市城北的物流、貿易、商業(yè)集中地，靠近一環(huán)路，緊鄰綿陽主干道路———長虹大道，土地價格較高， 100萬元/畝左右。（2）、地塊屬性及區(qū)域規(guī)劃地塊所處地段、周圍生活配套、交通情況等地塊屬性研究是地塊現(xiàn)有價值的重要衡量標準，而迎賓路綜合市場片區(qū)是綿陽市舊城改造的重點區(qū)域，其發(fā)展前景決定地塊的未來價值，所以必需以動態(tài)的角度來對本案進行分析。綿陽市房地產發(fā)展如今出現(xiàn)群樓林立，競爭開始白熱化。（4）、開發(fā)經營理念僅管綿陽整體商品房發(fā)展水平并不算太高，但在二級城市中，綿陽首屈一指。著眼城市發(fā)展，重視專業(yè)策劃營銷，開始引入“外腦”，從市場調研、規(guī)劃設計到營銷推廣，與外地的專業(yè)房地產顧問公司精誠合作，從而提高產品競爭力。本案研究的核心原則是在土地指標、地塊屬性、市場情況三種主要限制條件下，結合區(qū)域發(fā)展及開發(fā)商開發(fā)理念，尋找將地塊利用價值最大化的方向。也因此吸引了來自全國各地的人在此經商。而同時區(qū)域內聚集的大量經商人群，形成了迎賓路綜合市場區(qū)域住宅和商業(yè)物業(yè)潛在需求市場的中堅力量。已售罄住宅特征●購買群體以城北個體經營者為主，主要目的是用于解決自身的居住問題；●區(qū)域內的樓盤以中低檔定位為主，以低價策略實行銷售，且區(qū)域內的整體供應量較小，區(qū)域內的市場消費潛力釋放空間巨大；小區(qū)配套●該區(qū)域內大配套及小區(qū)配套比其它區(qū)位都薄弱得多。●通過調查得知：如果產品品質提高、配套設施相對齊備、環(huán)境稍好的情況下，即使價格會相對高一些，消費者基本上也能接受。2）商業(yè)●區(qū)域內最新開發(fā)的樓盤，底鋪均價為900011000元/平方米。結論從整個競爭環(huán)境分析，項目所在的迎賓路綜合市場片區(qū)是集商業(yè)、貿易、物流于一體的地方，周圍片區(qū)已建的住宅項目檔次都是比較的低，而且住宅都是以前的舊房，新建項目很少，除了“長興這一點是毋庸質疑的。即使其他項目市場進行改造或者新建，本案項目比之他們在建設的工程進度、項目的知名度上，占有了很大的先機，本案能夠在短時間內迅速的占領整個市場。二、商鋪經營調研結果●72%的專業(yè)市場內的經營狀況都很不錯，只有17%的市場內經營狀況不好，11%的市場經營狀況一般?！癖敬问茉L的迎賓路市場片區(qū)的商家感覺滿意的方面是：商氣、人氣旺；地理位置較好?！袢绻匦逻x擇商鋪，專業(yè)市場內的底層商鋪仍是迎賓路市場片區(qū)的經營商家們的主要首選?！裆啼伒膬r格、商氣/人氣、口岸、交通方便度和升值是投資者最重視的因素?！駨脑伦赓U水平來看，從20元/平方米——90元/平方米不等。項目認知●被訪者認為本項目最適合經營的商業(yè)類別為：肉類、水產、休閑娛樂場所等?！裣M者認為項目內商鋪應當配備衛(wèi)生間，同時為項目內的商鋪配備足夠的停車位，以滿足經營需要?！癖辉L者目前住宅面積多在100平方米以下，而且對房屋的面積和戶型結構不滿意。五、酒店市場調研結論●綿陽中檔酒店的樓層普遍不高，通常是68層，雖然樓層不高，但大多設有電梯；●酒店各房間類型齊全，能滿足不同檔次的客人的需求。部份套房能滿足少數(shù)商務客人的需求；●各類房間的價格根據(jù)酒店的檔次和配置不同而各不相同，標準間的價格在86—125元之間；豪華間的價格在118—380元之間；套房的價格在150—255元之間；●會議室是酒店必備的，以滿足客人的商務需求；●電視、電話、空調、衛(wèi)生間和24小時熱水是酒店必須具備的；●由于酒店面對的消費群體不一樣，各有不同的淡季和旺季；●對于酒店來說，地理位置和交通方便性很重要；●考慮周邊的實際情況，被訪者認為新建酒店檔次定位二星級以下即可。建筑面積6291平方米，另有臨時建筑4000余平方米。環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況●環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊屬于城北商貿比較發(fā)達的區(qū)域，貨運、物流比較集中，周邊環(huán)境很差，而且本地塊東面、南面都是大馬路，汽車產生的廢氣和噪音對該地塊將造成較大的影響?！裆鐣伟睬闆r本地塊位于迎賓路，周邊商品市場比較的多，人員復雜，是外來人口的集中地，治安形式比較嚴峻。●地塊與公共交通的連接——亞交通條件（略）●交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰主干道（長虹大道）、一環(huán)路，不存在著亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此地塊應充分利用交通極為便利性這一優(yōu)勢。二、地塊的SWOT分析在對項目進行營銷策劃前，首先的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣點的分析圖。對面部分可以趕超對手，尋找產品的差異化 市場的改造。而作為“海英”，價格雖然比劣勢，降低環(huán)境污染和治安問題。從商業(yè)部分來說，專業(yè)性綜