【正文】 店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 6 6 綜合體（ plex） 綜合體的特點 ? 是一種城市設計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機匹配，可以減少投資風險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風險大； ? 對建筑設計要求較高。 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。 4 4 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 3 3 項目界定： 項目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 2 2 技術思路 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機會 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 1 1 2023廣州綜合體項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的 核心部分 就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 5 5 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 7 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復合性、適應性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟風險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 8 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關系 ?相互要求 ?標志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔某種社會職能 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價值最大化 ?補充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務和配套設施，共享辦公辦來的客戶。 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 9 9 綜合體的四種發(fā)展模式 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 10 10 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 11 11 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 12 12 案例研究 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 13 13 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構成 ? 經(jīng)營方式 ? 項目特色 ? 關鍵驅(qū)動因素 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 14 14 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿(mào)中心 北京東方廣場 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 15 15 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 17 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級公寓 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 18 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設施。 太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 主要租客： 百貨公司 女士時裝 /男士時裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運動用品 護理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 21 21 負一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導人流上 1層。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 二、海景價值的利用 設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 26 26 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 經(jīng)營方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時段，保持 24小時都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次； ?設計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 29 29 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級購物中心 +寫字樓 +五星級酒店 +頂級公寓 本報告版權歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 30 30 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 功能構成 購物中心 —— 東方新天地 包括五個不同風格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。 五星級酒店 —— 東方君悅大酒店 擁