【正文】 2023年 15月5月 17日北京住建委 5月 17日發(fā)布 “商改住 ” 的 “ 封殺令 ”5月 16日 住建部、國土部：房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不放松5月 13日 央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金4月 20日 呼和浩特：樓市限購令細則出臺 4月 6日 央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率及城市公積金購保障房利率上浮39本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場包頭樓市調(diào)控政策： 包頭雖然尚未出臺 “ 限購令 ” 等進一步的調(diào)控政策，但一直遵循跟隨策略的地方政府頒布相應(yīng)政策也是箭在弦上，隨著政策的逐步從緊，住宅市場也將進入盤整期 2023年度新建住房價格控制目標 :新建住房價格控制目標為漲幅不高于 10% 《 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法 》 進一步規(guī)范我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動 2023年 3月 302023年 4月 1日調(diào)控力度進入 2023年下半年，包頭的調(diào)控政策已進入了密集期包頭政策密集期包頭政策試探期內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)改委結(jié)合我區(qū)實際制定出臺的 《 內(nèi)蒙古 商品房明碼標價規(guī)定 實施細則 》2023年 5月 10日2023年 4月 20日 呼和浩特：樓市限購令細則出臺 40本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場216。占據(jù)包頭最核心地帶，道路通達性及便利性較好，便于進行項目開發(fā)216。陽光大廈雖不在鋼鐵大街街面，但不受任何大型建筑物遮擋，項目完工后，三座大廈將可能成為地標性建筑包頭賓館3636本體機會總結(jié)： 創(chuàng)造包頭核心地段地標式建筑，打造包頭標志性投資產(chǎn)品216。本項目陽光大廈舊樓距此交叉口僅 300米，從地段和建筑特征來看，本項目和這一地段的各種物業(yè)都相當匹配216。幾座大型綠色廣場包圍著本項目，成為周邊生活休憩的重要場所35本體機會市場機會科源大廈鋼鐵大街海德酒店 (五星 ) 財富中心寫字樓萬號國際綜合樓400米商業(yè)休閑體商業(yè)休閑體【 周邊資源 】 鋼鐵大街與市府西路的交界處主要以酒店、公寓寫字樓和商務(wù)休閑娛樂為主海德酒店 (五星 )216。市政府作為包頭的門戶，是包頭市的政治文化中心，本項目處于離市政府不遠的距離，對包頭的商務(wù)和政治形象都有一定的影響力216。昆區(qū)是包頭的中心，鋼鐵大街市政府段則是包頭中心的中心，交通四通八達216。S：項目背景29如何 突破現(xiàn)有限制條件，實現(xiàn) 從 R1到 R2？ 由SCQ模型尋找項目發(fā)展的核心問題R2：目標 R1：基于現(xiàn)狀得到的需樹立項目的形象，成為包頭市舊改的標桿項目周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次低，以老舊住宅小區(qū)為主，城市形象破舊加值產(chǎn)品，提高收益規(guī)劃指標下調(diào)，做足容積率前提下，可銷售面積減少VS.做投資性市場主流產(chǎn)品快速回現(xiàn)自有資金有限、資金鏈情況堪憂，開發(fā)經(jīng)驗不足VS.C： R1 vs R2界定核心問題30未來同類型項目眾多的區(qū)域項目應(yīng)怎樣定位，實現(xiàn)企業(yè)利用有限的自有資金安全快速周轉(zhuǎn)與合理的利潤空間？已閑置多年的酒店項目如何定位才能快速變現(xiàn)，并與新建建筑相互融合？新地塊容積率下調(diào)后如何在不突破規(guī)劃容積率指標的前提下，盡可能多的增加可售建筑面積或提高高附加值產(chǎn)品比重？項目核心問題分解Q：核心問題p確定適合企業(yè)自身情況的方案，商住型還是功能復(fù)合型？p尋找本項目獲取最有利潤的機會，應(yīng)建什么物業(yè)，各物業(yè)功能配比？p尋找到能支撐本項目的客戶需求機會？p如何處理已結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑芯频觏椖?，其與新建建筑如何融合？p如何應(yīng)對未來的競爭問題，制定合理的開發(fā)節(jié)點與開發(fā)節(jié)奏？p在確定的整體定位下，適合本項目最優(yōu)的市場產(chǎn)品下的經(jīng)濟效益如何？p在確定的各功能布局與功能配比下，各物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？定位與發(fā)展戰(zhàn)略階段經(jīng)濟測算及物業(yè)發(fā)展建議階段12331項目所處的房地產(chǎn)市場環(huán)境及機會點分析；Chapter 2市場環(huán)境及機會研究32研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究本體機會分析市場機會分析33東亞世紀城 保利拉斐保利花園帝景帝豪天下鋼鐵大街板塊鋼鐵大街板塊 萬達廣場市政府國貿(mào)大廈萬號國際香格里拉神華國際本體機會市場機會本項目216。p 本項目為政府未來著力開展的舊改項目。由內(nèi)蒙古河北商會 1000余家會員企業(yè)自愿參與共同籌資建設(shè) 216。燕趙大廈是全國第一家異地河北商會直接運作的實體房地產(chǎn)項目216。 內(nèi)蒙古動漫網(wǎng)游人才培訓(xùn)基地 216。 影視劇制作中心216。采用整層銷售，目標對象基本為貿(mào)易類企業(yè)216?？圃创髲B和陽光大廈都屬于具有有利位置的地塊，位于鋼鐵大街和市府西路交叉處216。周邊商業(yè)較低端，飯館挺多但上檔次的餐飲可選擇性不大；—— 某市民216。 項目產(chǎn)品建議21世聯(lián)對目標的理解小結(jié)：項目發(fā)展目標并不是一個簡單的新建城市綜合體項目，而是一個要結(jié)合舊改項目考慮的綜合性的目標體系，而且這一目標體系是確定項目研究高度和開發(fā)模式的基本出發(fā)點通過解決擱置多年的酒店項目、打造標桿產(chǎn)品，提升企業(yè)品牌美譽度和影響力是企業(yè)的終極目標實現(xiàn)利用有限的自有資金快速周轉(zhuǎn)、滾動開發(fā)并獲取合理利潤是企業(yè)的核心基本目標12322研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出23雖然包頭的中央商務(wù)區(qū)、中央政務(wù)區(qū)都在昆區(qū)，但昆區(qū)整體發(fā)展不均衡，項目周邊仍較為破舊落后限制一：區(qū)域視角216。 新建項目的市場機會216。 品牌目標：是公司開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，通過項目成功開發(fā)形成良好的市場口碑和品牌形象開發(fā)企業(yè)疑惑216。農(nóng)房地塊 指標總用地面積 3,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米農(nóng)房地塊新陽光地塊新陽光地塊 指標總用地面積 4,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米總建筑規(guī)模 39,739平米總停車位 地上 50個，地下 150個18【 本體屬性界定 】 三線重工業(yè)城市 /主城核心區(qū)域 /小規(guī)模綜合體項目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項目?包頭是我國重要的工業(yè)基地，擁有眾多國家級大型企業(yè)? 項目總建面 ? 體量較小，總?cè)莘e率上限 ? 昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認知高? 周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般19研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出20開發(fā)企業(yè)的目標和疑惑開發(fā)企業(yè)目標216。容積率上限固定：農(nóng)房地塊 容積率上限 ， 新陽光地塊 容積率上限 。規(guī)模： 項目建設(shè)用地 ，為綜合用地；216。項目現(xiàn)狀： 右上角地塊上建有 1個已經(jīng)建成的酒店式主體結(jié)構(gòu)和兩個裙房在建工程組成；左下角地塊為空地。地塊形狀： 為較工整的矩形，地勢平坦；216。緊鄰阿爾丁大街，有著很好的位置優(yōu)勢，并且周圍配套設(shè)施完善聚攏了大量的人氣。216。四至： 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路216。南北向主要道路 —— 民族西路、市府西路、阿爾丁大街；216。對外交通：216。距離： 項目所在地距離城市核心區(qū)鋼鐵大街直線距離不到 里，距離包百商圈核心區(qū) 2公里；位置比較好，但小區(qū)周邊配套不完善，吃飯上檔次的地方比較少，周邊居民消費水平一般。面積： 城區(qū)面積 103平方公里；216。王府井百貨包鋼集團包鋼為主配套完善，商貿(mào)發(fā)達，教育資源優(yōu)質(zhì)，以鋼鐵大街沿線為代表的包百商圈屬于城市一級商圈傳統(tǒng)核心居住區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍居住 配套昆北 城中村改造為主，中高低端社區(qū)混雜生活配套完善，商業(yè)不足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，市政公園、廣場較多，如阿爾丁植物園昆區(qū)中心區(qū) 高端居住區(qū) 配套完善，商貿(mào)集中，包百、王府井等商圈聚集昆南 熱點開發(fā)區(qū)域，品牌開發(fā)商入市文教配套完善，內(nèi)設(shè)包鋼一中、包鋼五中、內(nèi)蒙科技大學(xué)等，商業(yè)配套目前缺乏居住人口配套產(chǎn)業(yè)12【 項目區(qū)位 】 位于少先路市府西路交口，距離昆區(qū)核心區(qū)鋼鐵大街，包百商圈核心區(qū) 2公里，屬客戶心理認知的城市核心區(qū)域216。人口： 65萬；216。產(chǎn)業(yè)： 以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)等二產(chǎn)為主；216。區(qū)位： 包頭市 城區(qū)的核心區(qū)域 ；216。第二產(chǎn)業(yè)在包頭國民經(jīng)濟中的比重超過 50%, ， 10年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，占%； 以 鋼鐵、鋁、機械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土 七大支柱產(chǎn)業(yè)216。包頭自身豐富資源和周邊的煤礦、鐵礦資源都通過包頭中轉(zhuǎn)，增強了包頭對周邊旗縣、蒙縣的輻射作用216。包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市人口 250萬，建成區(qū)面積 230平方公里216?！?呼包銀重點經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 》 作為國家新一輪西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，奠定了包頭作為呼包銀地區(qū)的重要節(jié)點城市地位。216。216。 帝景、保利拉菲公館、江南文樞苑、萬達廣場、佳禾廣場、內(nèi)蒙古傳媒大廈、恒通國際公寓、九星國際 SOHO領(lǐng)域、永盛成大廈、大福林綜合樓、恒隆公館 ……?城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃?區(qū)域土地利用現(xiàn)狀?區(qū)域未來發(fā)展分析?項目本體分析?現(xiàn)有寫字樓特征及未來供給情況分析?寫字樓客戶特征分析?公寓市場分析?包頭市總體規(guī)劃?地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物及周邊環(huán)境情況?包頭住宅市場格局?包頭市寫字樓分布格局?在售寫字樓樓盤詳細資料 (銷售率 /租金等 )?未來寫字樓的供應(yīng)情況?現(xiàn)有寫字樓客戶的需求特征?專業(yè)人士及寫字樓客戶對項目所在區(qū)域的看法?包頭市商務(wù)公寓 /公寓項目統(tǒng)計及供需情況?包頭市酒店經(jīng)營情況4本項目的研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目的屬性界定、目標、限制性條件以及面臨的核心問題；項目如何定位？總體形象如何，包括哪些核心功能？核心客戶是哪些？發(fā)展戰(zhàn)略？在前述目標與限制條件下，結(jié)合本項目實際，考慮企業(yè)自身情況尋找本項目的市場機會；5項目的背景、基本情況、屬性界定和發(fā)展目標，分析項目發(fā)展面臨的核心問題；Chapter 1項目屬性界定與核心問題6 6本章研究結(jié)構(gòu)項目屬性 —— 我們是什么？目標解析 —— 我們的期望是什么？2項目背景 —— 我們所處的環(huán)境怎么樣？3SCQ模型 —— 我們面臨的核心問題是什么？417研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出8【 城市地位 】 我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟帶上的重要中心城市，同時也是連接華北、西北的重要交通樞紐北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾盟天津銀川216。 世紀城、華發(fā)新城、凱旋 1新陽光實業(yè)集團 陽光大廈改造項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2物業(yè)發(fā)展建議 本項目完整的工作應(yīng)該分兩階段，本報告的工作是第一階段—— 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究階段工作內(nèi)容 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究模塊 1項目現(xiàn)狀條件下的整體定位模塊 2結(jié)合實際的發(fā)展戰(zhàn)略研究本階段工作◇ 查勘項目現(xiàn)狀情況◇ 調(diào)查城市房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)研、訪談?wù)畬ζ瑓^(qū)及項目規(guī)劃和發(fā)展意見，收集相關(guān)數(shù)據(jù)◇ 總結(jié)核心區(qū)綜合體項目驅(qū)動模式◇ 知名城市綜合體發(fā)展規(guī)律◇ 在整體定位的基礎(chǔ)上，分析項目的發(fā)展戰(zhàn)略◇ 功能分區(qū)研究◇ 規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序及盈利模式主要工作最終成果 ◇ 根據(jù)基礎(chǔ)資料和案例的研究對項目發(fā)展方面作出判斷◇ 項目整體定位、功能定位、形象定位及客戶定位◇ 功能分區(qū)及規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序建議3為形成兼具前瞻性和可操性的項目發(fā)展建議，世聯(lián)專案組在過去的日子里進行了如下調(diào)研和研究工作項目實地調(diào)研與踏勘 相關(guān)專業(yè)人士訪談 收集到的數(shù)據(jù) 資料研究與分析總結(jié)?世聯(lián)地產(chǎn)北京分公司駐包頭項目相關(guān)負責(zé)人?總部經(jīng)濟園銷售經(jīng)理?恒大名都銷售代表?財富中心銷售代表?其他樓盤東亞世紀城、保利拉菲公館、華發(fā)新城等銷售代表多名?包頭房地產(chǎn)資深媒體制片人?香格里拉前廳服務(wù)經(jīng)理?萬號酒店大堂副理?各樓盤意向購房者?……?地塊內(nèi)部建筑物調(diào)查?地塊周邊環(huán)境調(diào)查?住宅市場調(diào)查?寫字樓市場調(diào)查?寫字樓底商情況調(diào)查?包頭市商務(wù)公寓 /公寓項目(現(xiàn)有 /在建 )調(diào)查?包頭市四五星級酒店調(diào)查?調(diào)研在售及售完樓盤 20多個：?東亞 中央公園、恒大名都、總部經(jīng)濟園、諾德國際花園、京奧港 一機、北重、包鋁等國家重點發(fā)展工業(yè)項目使包頭成為內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市 ，中國最重要的稀土、鋼鐵、冶金、機械制造及軍工基地。20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 明確提出包頭依托老工業(yè)基地，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成為區(qū)域性樞紐城市和中心城市。包頭是連接中國華北、西北的重要交通樞紐和中國西部重要的郵電通訊中心216。 呼包銀地區(qū)是重要的能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，奠定了包頭作為地區(qū)重要節(jié)點城市地位，形成新一輪城市增長極9【 城市概況 】 內(nèi)蒙的第一大城市，是呼包鄂經(jīng)濟圈 “ 金三角 ” 上的核心城市，也是沿黃經(jīng)濟帶