【正文】 —— 昆區(qū)由于區(qū)域土地面積的限制，不可能再有大規(guī)模的開發(fā)，已逐步向高檔次的樓盤邁進?！?包頭市市民原包鋼職工61【 住宅市場產品特點 】 目前在售項目的核心競爭力仍停留在地段、戶型、價格的初始階段， 個別項目開始注重產品外延價值的打造p核心產品：與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面p外圍產品：產品附加值，有助于提升物業(yè)形象p外延產品：區(qū)域外能感受到，競爭的最高級別戶型環(huán)境會所建筑風格服務人文體驗品牌身份質量 采光通風交通價格物管配套 教育服務核心產品層面 外圍產品層面 外延產品層面價格 戶型 質量 交通 采光 通風 環(huán)境 物管 教育 配套 會所 風格 人文 品牌 身份 體驗客戶價值包頭目前主流競爭表現(xiàn)核心產品層外圍產品層外延產品層62【 客戶結構 】 市場客戶結構呈現(xiàn)橄欖形，最活躍的置業(yè)客戶主要集中在以包鋼、一二機廠為代表的大型企業(yè)職工；中端客戶占比較大，未來將催生大量居住改善客戶，升級改善成為客戶主流需求基層客戶高端客戶中端客戶支付能力高低客戶結構 客戶構成 置業(yè)動機 可承受價 格需求特征(使用面積 )關注點私企老板、省內周邊縣市礦主、包鋼等企業(yè)高層管理者典型的多次置業(yè)者，部分在北京等一線城市有房產，占優(yōu)資源、彰顯身份、投資無明顯上限尺度豪華的平層、復式、類別墅產品區(qū)域環(huán)境、產品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境權利公務員、包鋼等企事業(yè)單位中高層、中小企業(yè)主擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，改善需求為主兼有投資考慮80120萬 150平以上的大尺度舒適戶型區(qū)域環(huán)境、社區(qū)景觀、產品形式、總價、物業(yè)管理、升值前景包鋼等企事業(yè)單位員工、小生意業(yè)主、公務員已有一套住房，二次置業(yè)，以改善升級型需求為主4080萬 110140平米的2居或 3居總價、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、物業(yè)、戶型剛工作的大學生、外來打工者、私企打工者、藍領技術工人首次置業(yè)，結婚、與父母分巢的剛性需求為主40萬以下80110平米的緊湊型 2居或緊湊型三居總價、通勤時間、區(qū)域成熟度、社區(qū)配套63包頭住宅市場競爭總結： 包頭住宅市場有逐步向第二圈層發(fā)展的趨勢，住宅整體供不應求，需求旺盛，房價持續(xù)上漲，主流購房者敏感價格，更注重房子的質量和環(huán)境等自身價值 ?? ? ?1包頭市住宅市場主要分為 3大圈層，城市有從中心往東南方向延伸的趨勢，現(xiàn)階段第 2圈層新盤較為集中，城內核心區(qū)的居住功能有逐漸褪化的趨勢包頭住宅整體供不應求，需求旺盛，房價呈持續(xù)上漲態(tài)勢；市場上對戶型面積的主流需求為 120150平米，價位在 60萬上下包頭主流購房者大多對價格比較敏感，毛坯房比精裝房好賣，人們更關注于房子本身的質量和自身小區(qū)的環(huán)境，較少關注人文、身份、服務等外延價值目前包頭住宅的主流消費者是企事業(yè)單位員工，一般公務員，包鋼等國企老員工，小企業(yè)主等，一般是為改善住房條件以及為小孩買房23464商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場競爭分析市場機會挖掘普通住宅市場普通住宅市場LOFT住宅市場住宅市場6565樓盤 區(qū)域價值 項目價值區(qū)域成熟城市配套教育環(huán)境生態(tài)環(huán)境交通條件產品形式產品創(chuàng)新風格外觀園林景觀社區(qū)配套物業(yè)管理品牌價值 項目價值點 /賣點凱旋中央公園 　 　 　 區(qū)位認知 +產品形式 +風格外觀諾德國際花園 　 　 　 品牌價值 +產品創(chuàng)新 +優(yōu)質物業(yè)保利拉菲 　 　 　 品牌價值 +園林綠化華發(fā)新城 園林景觀 +配套完善三江尊元別墅 高檔產品 +社區(qū)配套恒大華府 配套完善 +品牌價值本項目區(qū)域及 已建工程 區(qū)域認知 +城市配套市場競爭機會 本項目若作為住宅產品，雖具有良好的區(qū)域位置，但是項目自身并不具備較大的居住價值，并且項目現(xiàn)有的性質特征和同類住宅競爭項目基本沒有競爭優(yōu)勢，難以挖掘市場機會66消費者需求本項目區(qū)域及已建工程本項目機會挖掘對比本項目的區(qū)位是消費者夢寐以求的城市核心區(qū)域，但除此之外，各種限制條件和特征都不太符合消費者需求，做住宅實現(xiàn)開發(fā)商目標的機會難挖掘需要較方便成熟的區(qū)域，有便利的交通和豐富的生活休閑資源需要較大的戶型和優(yōu)良的戶型設計以改善現(xiàn)有的住房條件需要社區(qū)配套比較現(xiàn)代化和完善化以真正實現(xiàn)住宅生活的改善價格不能太高，總價在 60萬上下比較被大眾所接受處于包頭的城市核心第一圈層，有成熟的配套和生活資源現(xiàn)在已經建成的工程是以酒店設計為主，居住空間不大項目占地較小，容積率高，無法留地建綠化園林，社區(qū)配套也受到限制城市核心區(qū)域低價較高，若做較大戶型住宅，總價較高 消費者需求機會 本項目作為住宅除了區(qū)位符合主流消費者需求，其他方面很難滿足消費者需求，且很好的區(qū)位使得地價太高，消費者反而很難承受較大住宅的總價67包頭住宅市場的機會總結： 包頭住宅市場有逐步向第二圈層發(fā)展的趨勢，住宅整體供不應求，需求旺盛，房價持續(xù)上漲，主流購房者敏感價格，更注重房子的質量和環(huán)境等自身價值與其他住宅競爭對手相比，此項目具有良好的區(qū)位條件和周邊配套設施，但是除此之外其他方面和同類住宅產品差距較大，基本無競爭優(yōu)勢可言除了成熟的區(qū)位和地段吸引主流消費者以為，其他方面很難滿足消費者現(xiàn)在的消費觀念和需求特點，價格上也不具備優(yōu)勢雖然包頭住宅市場如今供不應求，需求旺盛，但是本項目因為不具備與住宅市場有強力競爭的客觀條件，和不符合消費者需求的多個有利因素，除非有獨樹一幟又符合大多消費者需求的創(chuàng)新產品，否則住宅市場對于本項目很難有機會讓此地塊價值能充分實現(xiàn)市場競爭平臺消費者需求平臺68商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究市場競爭分析市場機會挖掘本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場普通住宅市場普通住宅市場LOFT住宅市場住宅市場69序號名稱區(qū)域LOFT價格 平層價格溢價 銷售狀況 項目優(yōu)勢 主要戶型及特點1 江南文樞苑昆區(qū) 一期 1棟均價 9500元/m2；二期1棟待售67007200元/m235%左右開盤當月去化 80%包百商圈內，區(qū)位優(yōu)勢； 開發(fā)商包鋼背景，且離包鋼近，吸引部分包鋼職工置業(yè)； 民用水電； 優(yōu)勢一層 5060m2，二層面積 40%左右，層高，住宅用途，30歲左右年輕人結婚自住需求為主2 總部經濟園高新區(qū)一期 2棟售完，售價4500元 /m2左右售價3500元/m2左右30%左右銷售情況較好，去化速度與普通平層相近高新區(qū)內，企業(yè)客戶較多單價低民用水電一層 6070m2，二層面積 40%左右，層高，住宅用途，自住、辦公各占 50%3 美層美屋濱河新區(qū)售價 42005300元 /m2—— —— 共 8棟，已售完近 6棟單價低民用水電一層 7080m2，二層面積近 60%，層高 米，居住用途， 30歲左右年輕人結婚自住需求為主4 東正國際昆區(qū) 待定 待定 —— —— 區(qū)位優(yōu)勢 待定【 競爭分析 】 包頭 LOFT產品較少，主要項目有江南文樞苑、總部經濟園和美屋層雙，其他項目基本是以普通住宅為主局部樓層配建少量 LOFT產品70216。稀缺： 包頭小復式產品屬于稀缺概念，從美屋層雙這樣的低端產品受到追捧可以看出，該產品形式還在概念炒作階段，未來隨著更多類似項目入市，關注點會逐步轉移到產品本身及開發(fā)商品牌上來216。準備買 40m2左右的房子，這個地段還可以，適合投資不適合居住，因為不夠安靜，商業(yè)區(qū)有點嘈雜，不確定要不要買，先看看是否有好的戶型，萬達廣場更有投資潛力，不過現(xiàn)在買完了，不然就買萬達廣場的公寓了。稀缺： 包頭基本都是品質較低的商務公寓，但是銷售依舊火爆，市場缺乏高品質和較創(chuàng)新的公寓產品216。 一些知名企業(yè)在包頭的分支機構較少，導致對寫字樓承租需求較弱；216。 多是 貿 易、金融 類 企 業(yè)辦 公自用，部分投 資 客高新區(qū)91昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)高新區(qū)【 高新區(qū)板塊 】 依托規(guī)劃前景及產業(yè)發(fā)展拉動，價格平臺呈現(xiàn)走高趨勢，客戶以入駐高新區(qū)企業(yè)為主依托高新區(qū)規(guī)劃形成的城市新發(fā)區(qū)域，新區(qū)發(fā)展規(guī)劃預期明確，入駐企業(yè)享有其他區(qū)域無法比擬的政策稅收優(yōu)惠高層主要客戶是入駐高新區(qū)的企業(yè)辦公自用，少部分投資客50007800元區(qū)域資源產品形式客戶特征價格平臺典型樓盤 金融廣 場規(guī)模 占地面 積 萬㎡，建筑面 積 11萬㎡產品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 1層 。包頭第三產業(yè)發(fā)展迅速， 2023年服務業(yè)首次達到 ，占國內生產總值43%以上，整體寫字樓市場正處于由市場化啟動期向發(fā)展時期轉變的過渡階段非市場化時期 市場化啟動期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期人均 GDP 1000美元以下 10003000美元 30005000美元 5000美元以上三產產值 小于 1000億元 10002023億元 2023億元以上經濟背景第一、第二產業(yè)為主，第三產業(yè)、服務業(yè)不發(fā)達私營經濟、第三產業(yè)快速發(fā)展第三產業(yè)占據(jù)主導地位，現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產業(yè)占據(jù)絕對主導地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)并未細分出來產品細分開始，寫字樓的增長主要取決于產業(yè)結構市場足夠細分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產品細分特征代表城市 目前國內四線以 下城市為主 太原、哈爾濱、濟 南、鄭州 杭州、青島、大連 、沈陽 北京、上海、廣州 、深圳、天津包頭包頭98商務辦公物業(yè)的終端使用者會隨著企業(yè)發(fā)展的不同階段而產生不同的使用需求。一月售出 1套，三月 5套 整 層銷 售，大部分樓 層 已售客戶特征 主要是金融 類 企 業(yè) 私 營貿 易 類 企 業(yè)高新區(qū)中心區(qū)90【 青山板塊 】 城市次中心，配套完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，城市中高端商務板塊，純寫字樓項目極少，多以商務公寓類產品為主昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)區(qū)域資源城市的經濟中心區(qū)之一，配套設施完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域認知較高，商務需求較為旺盛高層主要客戶是金融、貿易類企業(yè)客戶，部分個體老板等投資客60009000元 /平米產品形式客戶特征價格平臺典型樓盤 萬達廣 場 金 頂 商 務 大廈規(guī)模 小高、公寓， 10棟 小高 層 住宅， 總 共 1700套， 4棟 配套樓 棟 ，公寓和寫字樓各 2棟 高 層 土地面 積 5507 ㎡，建筑面 積 ㎡產品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 （ 99米）價格 辦 公 73007400元 /平米 均價 80009000元 /㎡戶型面積 面 積 區(qū) 間 110130平米 可隨意分割 1201000 ㎡銷售狀況 已售完，去化速度很快 已售完，去化速度快。這種商務小公寓的居住環(huán)境不佳，極少有人自住，目前市場缺乏創(chuàng)新產品的嘗試，市場競爭平臺消費者需求平臺85商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場研究機會挖掘86市場現(xiàn)狀 —— 包頭企業(yè)多屬草創(chuàng)期或成長期，寫字樓面積需求較小，多數(shù)在 100㎡ 左右，行業(yè)分布散亂，尚未形成一定的聚集，租戶層次差距明顯公司人員不多，主要是貨物周轉，四、五十平方米正好 —— 訪談包頭瑞德商貿有限公司工作人員216。 雖然價格在 09年有一些上升，但總價仍處于較低水平216。6500的均價在這個位置不算高，地段這么好，升值潛力大，今天能賣掉一半多左右的房子吧。 2棟 LOFT，其中 1棟可用作辦公，銷售狀況較好，另外 1棟無法辦理營業(yè)執(zhí)照，銷售進度較慢216。包頭的單位分房主要是的 80、 90的房型，隨著家庭結構的改變以及生活水平的提高，業(yè)主們逐漸有居住升級的需求；216。高新區(qū)大概在 200萬 /畝。2023年，包頭大力推進建設稀土高新開發(fā)區(qū)， 在黃河大街以南附近有大面積的土地供應；216。多園：結合河流、城市主要道路的節(jié)點處，形成多個城市公園。昆區(qū) 青山區(qū)九原區(qū)東河區(qū)高新區(qū)包頭新都市中心區(qū)49【 都市進程 】 從發(fā)展階段上看，包頭正處于多極化向大都市形成的過渡階段，大都市時代即將來臨，目前剛剛起步單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成主城副城副城副城副城