【文章內(nèi)容簡介】 展、體育、文化、休閑、總部經(jīng)濟等為一體的城市中心區(qū)。將霍華德的 “花園城市 ”的新城市主義思想貫徹于整個設(shè)計之中，注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)；216。位置：位于賽汗塔拉公園周邊地區(qū)，北到青山路、南到鐵路；216。面積范圍：總區(qū)域 20平方公里左右；216。組團：包括東部的政務(wù)商務(wù)區(qū)、北部的中央公園、中部的博覽公園、南部的體育公園和賽汗塔拉公園五部分。昆區(qū) 青山區(qū)九原區(qū)東河區(qū)高新區(qū)包頭新都市中心區(qū)49【 都市進程 】 從發(fā)展階段上看，包頭正處于多極化向大都市形成的過渡階段，大都市時代即將來臨，目前剛剛起步單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成主城副城副城副城副城城市多極化形成中心 中心極極 極極在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，明確薩拉齊為包頭市輔城，到 2023年，輔城人口達到 30萬人，達到中等城市規(guī)模。50【 城市生態(tài)體系規(guī)劃 】 構(gòu)建生態(tài)城市是未來發(fā)展大趨勢；通過 “ 一心、兩帶、三楔、多園、多廊道 ” 重要舉措構(gòu)建綠地系統(tǒng)，凸顯城市綠肺216。一心： 以賽汗塔拉公園、中央公園為基礎(chǔ)，結(jié)合周圍生態(tài)綠地形成城市綠心。216。兩帶：黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，結(jié)合連綿的山體設(shè)置帶狀的生態(tài)山林地，保護水體、山體的完整形態(tài)。216。三楔：沿昆都侖河兩岸防護綠地，以賽汗塔拉公園為主的風景林地和東河區(qū)與東興工業(yè)區(qū)之間隔離綠地。216。多園：結(jié)合河流、城市主要道路的節(jié)點處，形成多個城市公園。216。多廊道：充分利用現(xiàn)有城市綠地和河流沿岸綠地，在各組團、片區(qū)之間形成多條生態(tài)廊道。 昆都侖河大青山帶狀的生態(tài)山林帶黃河生態(tài)保護綠化隔離帶沿岸防護綠地一楔城市綠心東興間隔離綠地三楔賽汗塔拉公園風景帶二楔51321 包頭經(jīng)濟連續(xù)多年的飛速發(fā)展也將當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶入了高速發(fā)展期以資源型為主導的產(chǎn)業(yè)不僅帶動了私營經(jīng)濟發(fā)展，同時也使得包頭人均可支配收入在自治區(qū)中獨占鰲頭從包頭的城市規(guī)劃及城市化進程看，包頭正處于從 城市多極化向大都市化形成的過渡階段，各區(qū)域間的功能、聯(lián)系也將更加完善與協(xié)調(diào)城市背景研究小結(jié) ——52【 房地產(chǎn)市場 】 城市房地產(chǎn)發(fā)展快速，且市場支持明顯包頭近年房地產(chǎn)市場投資額 包頭近年房地產(chǎn)銷售面積與銷售總額萬平方米 億元 億元數(shù)據(jù)來源：包頭市統(tǒng)計局%216。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，近年包頭房地產(chǎn)市場迅速成長，并得到市場有效支撐和追捧，正處于快速發(fā)展階段。53【 土地市場 】 隨著城市版圖擴張， 202 2023年包頭土地成交大幅放量，潛在房地產(chǎn)供應巨大，住宅供應將出現(xiàn)井噴期，商服用地供應正常216。截止 2023年 3月，包頭市 4年的總體住宅用地成交 794公頃。 商服用地成交 ；216。2023年，包頭大力推進建設(shè)稀土高新開發(fā)區(qū)， 在黃河大街以南附近有大面積的土地供應；216。2023年，東河區(qū)對河東鎮(zhèn)大力推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城中村進行重點改造，并將 40公頃土地投入市場；216。2023年住宅用地成交創(chuàng)出了2023年以來的新高，未來兩年將迎來住宅房地產(chǎn)供應的井噴期；而商服用地（含商務(wù)金融及娛樂餐飲）供應正常；216。2023年前 3月土地成交極度萎靡，市場進入謹慎觀望期資料來源：中國土地市場網(wǎng)54【 土地分區(qū)成交 】 隨著昆青區(qū)城中村改造， 2023年昆青兩區(qū)所占比例過半，以上兩區(qū)后續(xù)競爭激烈216。2023年住宅用地成交 ，昆青兩區(qū)占總土地面積的半數(shù)以上；216。2023年昆區(qū)城中村進度加快，市場新增設(shè)了中低價位、中小戶型普通商品房用地供應 100多公頃，且主要集中在昆青兩區(qū)；216。自 2023年起政府大力推進東河區(qū)河東鎮(zhèn)城中村改造，全面解決農(nóng)民的社會保障、居住、就業(yè)等問題， 2023年占全年商品房供應量的 49%；55【 土地價格 】 成交價格逐步走高 ,將直接影響后市房價水平昆區(qū)除拆遷以外，空地幾乎沒有，八一公園往北，學府路 300萬 /畝（連拆遷、招牌掛、內(nèi)定），再往北走，則不是很清楚。凱旋中央公園大概 400萬 /畝，倒了幾次手。高新區(qū)大概在 200萬 /畝。相比土地多次轉(zhuǎn)讓，一手地的價格會更便宜。 專業(yè)人士訪談時間 區(qū)域 位置 面積（公頃） 開發(fā)商 總額（萬 元） 容積率樓面地價（元 /平米） 202333 昆區(qū) 鋼鐵大街南側(cè)，白云路西側(cè) 內(nèi)蒙古包鋼金基房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 4842023311 昆區(qū) 鋼鐵大街南側(cè)，白云路東側(cè) 內(nèi)蒙古包鋼金茂房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 2023226 高新區(qū) 友誼大街南側(cè)，勞動路東側(cè)， 萬青路西側(cè) 包頭市泰極房地產(chǎn)開發(fā)有 限責任公司 4512023618 昆區(qū) 青年路 21號街坊，青年路北側(cè)、昆河東路東側(cè) 包頭市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有 限責任公司 8772023710 東河區(qū) 巴彥塔拉大街（原三電廠） 包頭市宇鑫房地產(chǎn)開發(fā)有 限責任公司 5 250202396 昆區(qū) 白云路東、黃河路南、 恒大地產(chǎn)集團包頭有限公 司 202399 昆區(qū) 校園路南、校園南路北、林蔭 南路西、鐵路專用線東 中冶置業(yè)集團有限公司 8802023225 昆區(qū) 林蔭中路西側(cè) 包 頭 市 匯 金房地 產(chǎn) 開 發(fā)有限 責 任公司 13392023329 昆區(qū) 昆區(qū)昆北路 東側(cè) 、文化路南側(cè) 包 頭 市嘉園房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限 責 任公司 519資料來源：中國土地市場網(wǎng)564322023年住宅和商服用地成交均呈爆發(fā)式增長，而未來兩年也將迎來房地產(chǎn)供應的井噴期2023年住宅用地成交昆青兩區(qū)成為絕對主力，占到了五成以上，而其中又以中小戶型、中低價位普通商品房用地為主從成交價格看，以昆區(qū)核心地段為代表的土地也因數(shù)量稀缺而逐級走高房地產(chǎn)及土地市場研究小結(jié) ——10910年商品房銷售面積呈爆發(fā)性增長，而未來兩年隨著調(diào)控力度加大有望出現(xiàn)回落； 2023年房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但是其占固定資產(chǎn)投資額有所下降57宏觀市場研究結(jié)論 ——?強勢的經(jīng)濟發(fā)展、人民收入的穩(wěn)定增加、 為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了良好契機在今后的房地產(chǎn)市場上，昆區(qū)仍然會是包頭房地產(chǎn)的老大，代表著包頭房地產(chǎn)市場的高檔次、高價位， 城市首位度高企！n城市背景與規(guī)劃 —— 城市地位逐漸走高，首位度增強；城市骨架迅速拉大，進入大都市時代；優(yōu)越的城市規(guī)劃與環(huán)境使包頭成為西北地區(qū)宜居典范城市n土地交易市場 —— 昆區(qū)由于區(qū)域土地面積的限制，不可能再有大規(guī)模的開發(fā)，已逐步向高檔次的樓盤邁進。n宏觀政策 —— 宏觀調(diào)控力度不斷加大的背景下，包頭住宅市場預計會迎來盤整期，而商業(yè)市場成交將保持強勁反彈態(tài)勢，成為包頭房地產(chǎn)市場新的交易熱點。 58商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場競爭分析市場機會挖掘普通住宅市場普通住宅市場LOFT住宅市場住宅市場59【 競爭區(qū)域 】 包頭現(xiàn)階段處于城市價值顯性，競爭強度根據(jù)城市價值增減，本項目直接位于城市核心具有良好地理優(yōu)勢216。第一圈層 —— 城市核心區(qū)域（昆、青中心區(qū)）l配套完善 /部分生態(tài)資源 /交通便利216。第二圈層 —— 城市自然發(fā)展蔓延帶 /熱點區(qū)域（昆南、高新區(qū)）l城市意象較新 /市政基礎(chǔ)建設(shè)良好 /生活配套較少 /相對較遠216。第三圈層 —— 政府主導新區(qū)（九原，青區(qū)邊緣區(qū)）l配套不足 /交通不便 /部分生態(tài)資源 /第一圈層第二圈層第三圈層146532序號 1 2 3 4 5 6項目 凱旋中央公園 諾德國際花園 保利拉菲 華發(fā)新城 三江尊園 恒大華府競爭強度排序 :昆、青中心區(qū) 昆南 高新區(qū)、青山邊緣區(qū) 九原 東河板塊分級回顧 —— 各板塊價值排序依次為昆區(qū) 青山 高新區(qū) 九原區(qū) 東河6015000900080007000600010000第一圈層 第二圈層 第三圈層23456凱旋中央公園三江尊園別墅華發(fā)新城保利拉菲諾德國際花園恒大華府110001km 7km5km3km 11km9km序號 項目 均價 項目走俏 戶型 性質(zhì) 銷售情況1 凱旋中央公園 6300元 /平米 140m2 毛坯 售完2 諾德國際花園 11000元 /平米 180m2 精裝 在售不暢銷3 保利拉菲 5700元 /平米 120m2 毛坯 在售暢銷4 華發(fā)新城 8000元 /平米 150m2 精裝 在售不暢銷5 三江尊元別墅 12400元 /平米 180m2 精裝 在售暢銷6 恒大華府 7500元 /平米 230m2 精裝 在售速度一 般包頭住宅市場總體銷售情況很好，特別是靠近第一圈層和有自身特色的產(chǎn)品， 市場走俏戶型面積區(qū)間在 120150平米總價集中在 60萬上下，主要客戶有明顯的居住升級的需求216。包頭的單位分房主要是的 80、 90的房型，隨著家庭結(jié)構(gòu)的改變以及生活水平的提高，業(yè)主們逐漸有居住升級的需求；216。包頭客戶相對較為理性，在滿足居住需求的前提下，合理的控制住房的總價支出，這與目前市場暢銷戶型為 120150平米相符合 ；我目前單位分的老房子用來出租，自己前兩年買了新房，現(xiàn)在準備給兒子買一個 90120平米的房子準備結(jié)婚用，包頭的房肯定會大漲，所以現(xiàn)在貸款也要買， 50多萬還能接受?！?包頭市市民原包鋼職工61【 住宅市場產(chǎn)品特點 】 目前在售項目的核心競爭力仍停留在地段、戶型、價格的初始階段， 個別項目開始注重產(chǎn)品外延價值的打造p核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面p外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象p外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到，競爭的最高級別戶型環(huán)境會所建筑風格服務(wù)人文體驗品牌身份質(zhì)量 采光通風交通價格物管配套 教育服務(wù)核心產(chǎn)品層面 外圍產(chǎn)品層面 外延產(chǎn)品層面價格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風 環(huán)境 物管 教育 配套 會所 風格 人文 品牌 身份 體驗客戶價值包頭目前主流競爭表現(xiàn)核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層62【 客戶結(jié)構(gòu) 】 市場客戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖形，最活躍的置業(yè)客戶主要集中在以包鋼、一二機廠為代表的大型企業(yè)職工；中端客戶占比較大，未來將催生大量居住改善客戶，升級改善成為客戶主流需求基層客戶高端客戶中端客戶支付能力高低客戶結(jié)構(gòu) 客戶構(gòu)成 置業(yè)動機 可承受價 格需求特征(使用面積 )關(guān)注點私企老板、省內(nèi)周邊縣市礦主、包鋼等企業(yè)高層管理者典型的多次置業(yè)者，部分在北京等一線城市有房產(chǎn)，占優(yōu)資源、彰顯身份、投資無明顯上限尺度豪華的平層、復式、類別墅產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境權(quán)利公務(wù)員、包鋼等企事業(yè)單位中高層、中小企業(yè)主擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，改善需求為主兼有投資考慮80120萬 150平以上的大尺度舒適戶型區(qū)域環(huán)境、社區(qū)景觀、產(chǎn)品形式、總價、物業(yè)管理、升值前景包鋼等企事業(yè)單位員工、小生意業(yè)主、公務(wù)員已有一套住房，二次置業(yè)，以改善升級型需求為主4080萬 110140平米的2居或 3居總價、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、物業(yè)、戶型剛工作的大學生、外來打工者、私企打工者、藍領(lǐng)技術(shù)工人首次置業(yè)，結(jié)婚、與父母分巢的剛性需求為主40萬以下80110平米的緊湊型 2居或緊湊型三居總價、通勤時間、區(qū)域成熟度、社區(qū)配套63包頭住宅市場競爭總結(jié)： 包頭住宅市場有逐步向第二圈層發(fā)展的趨勢，住宅整體供不應求，需求旺盛，房價持續(xù)上漲，主流購房者敏感價格，更注重房子的質(zhì)量和環(huán)境等自身價值 ?? ? ?1包頭市住宅市場主要分為 3大圈層，城市有從中心往東南方向延伸的趨勢，現(xiàn)階段第 2圈層新盤較為集中，城內(nèi)核心區(qū)的居住功能有逐漸褪化的趨勢包頭住宅整體供不應求，需求旺盛，房價呈持續(xù)上漲態(tài)勢；市場上對戶型面積的主流需求為 120150平米，價位在 60萬上下包頭主流購房者大多對價格比較敏感，毛坯房比精裝房好賣，人們更關(guān)注于房子本身的質(zhì)量和自身小區(qū)的環(huán)境，較少關(guān)注人文、身份、服務(wù)等外延價值目前包頭住宅的主流消費者是企事業(yè)單位員工，一般公務(wù)員，包鋼等國企老員工，小企業(yè)主等，一般是為改善住房條件以及為小孩買房23464商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場市場競爭分析市場機會挖掘普通住宅市場普通住宅市場LOFT住宅市場住宅市場6565樓盤 區(qū)域價值 項目價值區(qū)域成熟城市配套教育環(huán)境生態(tài)環(huán)境交通條件產(chǎn)品形式產(chǎn)品創(chuàng)新風格外觀園林景觀社區(qū)配套物業(yè)管理品牌價值 項目價值點 /賣點凱旋中央公