【正文】 1新陽光實業(yè)集團 陽光大廈改造項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2物業(yè)發(fā)展建議 本項目完整的工作應該分兩階段，本報告的工作是第一階段—— 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究階段工作內(nèi)容 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究模塊 1項目現(xiàn)狀條件下的整體定位模塊 2結(jié)合實際的發(fā)展戰(zhàn)略研究本階段工作◇ 查勘項目現(xiàn)狀情況◇ 調(diào)查城市房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)研、訪談政府對片區(qū)及項目規(guī)劃和發(fā)展意見，收集相關(guān)數(shù)據(jù)◇ 總結(jié)核心區(qū)綜合體項目驅(qū)動模式◇ 知名城市綜合體發(fā)展規(guī)律◇ 在整體定位的基礎(chǔ)上，分析項目的發(fā)展戰(zhàn)略◇ 功能分區(qū)研究◇ 規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序及盈利模式主要工作最終成果 ◇ 根據(jù)基礎(chǔ)資料和案例的研究對項目發(fā)展方面作出判斷◇ 項目整體定位、功能定位、形象定位及客戶定位◇ 功能分區(qū)及規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序建議3為形成兼具前瞻性和可操性的項目發(fā)展建議，世聯(lián)專案組在過去的日子里進行了如下調(diào)研和研究工作項目實地調(diào)研與踏勘 相關(guān)專業(yè)人士訪談 收集到的數(shù)據(jù) 資料研究與分析總結(jié)?世聯(lián)地產(chǎn)北京分公司駐包頭項目相關(guān)負責人?總部經(jīng)濟園銷售經(jīng)理?恒大名都銷售代表?財富中心銷售代表?其他樓盤東亞世紀城、保利拉菲公館、華發(fā)新城等銷售代表多名?包頭房地產(chǎn)資深媒體制片人?香格里拉前廳服務經(jīng)理?萬號酒店大堂副理?各樓盤意向購房者?……?地塊內(nèi)部建筑物調(diào)查?地塊周邊環(huán)境調(diào)查?住宅市場調(diào)查?寫字樓市場調(diào)查?寫字樓底商情況調(diào)查?包頭市商務公寓 /公寓項目(現(xiàn)有 /在建 )調(diào)查?包頭市四五星級酒店調(diào)查?調(diào)研在售及售完樓盤 20多個：?東亞 世紀城、華發(fā)新城、凱旋 中央公園、恒大名都、總部經(jīng)濟園、諾德國際花園、京奧港 帝景、保利拉菲公館、江南文樞苑、萬達廣場、佳禾廣場、內(nèi)蒙古傳媒大廈、恒通國際公寓、九星國際 SOHO領(lǐng)域、永盛成大廈、大福林綜合樓、恒隆公館 ……?城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃?區(qū)域土地利用現(xiàn)狀?區(qū)域未來發(fā)展分析?項目本體分析?現(xiàn)有寫字樓特征及未來供給情況分析?寫字樓客戶特征分析?公寓市場分析?包頭市總體規(guī)劃?地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物及周邊環(huán)境情況?包頭住宅市場格局?包頭市寫字樓分布格局?在售寫字樓樓盤詳細資料 (銷售率 /租金等 )?未來寫字樓的供應情況?現(xiàn)有寫字樓客戶的需求特征?專業(yè)人士及寫字樓客戶對項目所在區(qū)域的看法?包頭市商務公寓 /公寓項目統(tǒng)計及供需情況?包頭市酒店經(jīng)營情況4本項目的研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目的屬性界定、目標、限制性條件以及面臨的核心問題；項目如何定位？總體形象如何，包括哪些核心功能？核心客戶是哪些？發(fā)展戰(zhàn)略？在前述目標與限制條件下，結(jié)合本項目實際，考慮企業(yè)自身情況尋找本項目的市場機會；5項目的背景、基本情況、屬性界定和發(fā)展目標，分析項目發(fā)展面臨的核心問題；Chapter 1項目屬性界定與核心問題6 6本章研究結(jié)構(gòu)項目屬性 —— 我們是什么？目標解析 —— 我們的期望是什么？2項目背景 —— 我們所處的環(huán)境怎么樣？3SCQ模型 —— 我們面臨的核心問題是什么？417研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出8【 城市地位 】 我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟帶上的重要中心城市，同時也是連接華北、西北的重要交通樞紐北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾盟天津銀川216。一機、北重、包鋁等國家重點發(fā)展工業(yè)項目使包頭成為內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市 ，中國最重要的稀土、鋼鐵、冶金、機械制造及軍工基地。216。20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 明確提出包頭依托老工業(yè)基地，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成為區(qū)域性樞紐城市和中心城市。216。包頭是連接中國華北、西北的重要交通樞紐和中國西部重要的郵電通訊中心216?！?呼包銀重點經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 》 作為國家新一輪西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，奠定了包頭作為呼包銀地區(qū)的重要節(jié)點城市地位。 呼包銀地區(qū)是重要的能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，奠定了包頭作為地區(qū)重要節(jié)點城市地位，形成新一輪城市增長極9【 城市概況 】 內(nèi)蒙的第一大城市，是呼包鄂經(jīng)濟圈 “ 金三角 ” 上的核心城市，也是沿黃經(jīng)濟帶上重要支點城市216。包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市人口 250萬，建成區(qū)面積 230平方公里216。呼包鄂經(jīng)濟圈：指呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三地為核心的特色經(jīng)濟圈建設(shè)，被譽為內(nèi)蒙古的 “ 金三角 ” 地區(qū) .216。包頭自身豐富資源和周邊的煤礦、鐵礦資源都通過包頭中轉(zhuǎn)，增強了包頭對周邊旗縣、蒙縣的輻射作用216。交通樞紐地位對私營經(jīng)濟的聚集作用明顯，將帶動生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津烏海阿拉善10216。第二產(chǎn)業(yè)在包頭國民經(jīng)濟中的比重超過 50%, ， 10年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，占%； 以 鋼鐵、鋁、機械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土 七大支柱產(chǎn)業(yè)216。第三產(chǎn)業(yè)以 交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)（批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、住宿和餐飲業(yè)）等傳統(tǒng)服務型行業(yè)為主【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)重工業(yè)為主，三產(chǎn)為輔；以資源型重工為依托，形成七大支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群構(gòu)成城市人口主體2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重11【 區(qū)域概況 】 昆區(qū)作為包頭城市核心區(qū)域，市行政中心和商務中心，城市配套完善216。區(qū)位： 包頭市 城區(qū)的核心區(qū)域 ；216。定位： 包頭市黨政機關(guān)和內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團）所在地，是包頭市的 政治、經(jīng)濟、文化 、教育、信息中心 ；216。產(chǎn)業(yè)： 以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)等二產(chǎn)為主；216。居?。?南部成為城市熱點開發(fā)區(qū)域，保利、華發(fā)等知名品牌開發(fā)商紛紛入市；北部以城中村改造為主，經(jīng)濟適用房開發(fā)集中；216。人口： 65萬；216。配套： 區(qū)域內(nèi)有包百、神華兩大商圈，包鋼一中、三中等優(yōu)質(zhì)教育資源。王府井百貨包鋼集團包鋼為主配套完善，商貿(mào)發(fā)達，教育資源優(yōu)質(zhì)，以鋼鐵大街沿線為代表的包百商圈屬于城市一級商圈傳統(tǒng)核心居住區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍居住 配套昆北 城中村改造為主，中高低端社區(qū)混雜生活配套完善，商業(yè)不足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，市政公園、廣場較多，如阿爾丁植物園昆區(qū)中心區(qū) 高端居住區(qū) 配套完善，商貿(mào)集中，包百、王府井等商圈聚集昆南 熱點開發(fā)區(qū)域，品牌開發(fā)商入市文教配套完善，內(nèi)設(shè)包鋼一中、包鋼五中、內(nèi)蒙科技大學等，商業(yè)配套目前缺乏居住人口配套產(chǎn)業(yè)12【 項目區(qū)位 】 位于少先路市府西路交口，距離昆區(qū)核心區(qū)鋼鐵大街，包百商圈核心區(qū) 2公里，屬客戶心理認知的城市核心區(qū)域216。昆區(qū)概況： 包頭市的中心城區(qū)， 是包頭政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育的中心 ；自治區(qū)最大的企業(yè) 包鋼也在本區(qū) ；216。面積： 城區(qū)面積 103平方公里；216。人口： 人口 65萬人；216。距離： 項目所在地距離城市核心區(qū)鋼鐵大街直線距離不到 里，距離包百商圈核心區(qū) 2公里；位置比較好，但小區(qū)周邊配套不完善，吃飯上檔次的地方比較少，周邊居民消費水平一般?！?包頭資深房地產(chǎn)媒體人鋼鐵大街昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)2公里包百商圈神華商圈13【 交通狀況 】 地塊通達性良好；南北方向主要依靠市府西路，東西方向主要依靠少先路216。對外交通：216。東西向主要道路 —— 鋼鐵大街、少先路、友誼大街，216。南北向主要道路 —— 民族西路、市府西路、阿爾丁大街；216。公共交通狀況 ：有 4 132路公交站位于項目所在地北側(cè)和南側(cè)，另外可上鋼鐵大街乘坐公交，較為便利民族西路阿爾丁北大街昆北路已有路少先路友誼大街市府西路鋼鐵大街14【 資源盤點 】 處于包頭核心商業(yè)區(qū)及政務區(qū)之間，北側(cè)阿爾丁廣場、西鄰八一公園，居住成熟度較高，區(qū)域認知好昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包鋼集團包百商圈阿爾丁植物園銀河廣場八一公園神華商圈包鋼三中阿爾丁廣場王府井百貨神華商場八一公園15【 項目四至 】 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路216。四至： 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路216。地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 地塊地勢平整，地塊周圍多以娛樂場所和老舊住宅為主。216。內(nèi)部現(xiàn)狀路：216。緊鄰阿爾丁大街，有著很好的位置優(yōu)勢，并且周圍配套設(shè)施完善聚攏了大量的人氣。聚龍美食娛樂廣場少先路西側(cè)空置房屋市府西路16主體完工酒店空地216。地塊形狀： 為較工整的矩形，地勢平坦；216。整個地塊在產(chǎn)權(quán)上被拆分為兩個，右上角為農(nóng)房公司產(chǎn)權(quán)，左下角為新陽光公司產(chǎn)權(quán)；216。項目現(xiàn)狀： 右上角地塊上建有 1個已經(jīng)建成的酒店式主體結(jié)構(gòu)和兩個裙房在建工程組成；左下角地塊為空地?！?項目現(xiàn)狀 】 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少先路北部圍墻 酒店主體在建工程裙房在建工程裙房內(nèi)部西部圍墻17【 規(guī)劃指標 】 項目總用地面積 7826平米，規(guī)劃指標上限不可調(diào)216。規(guī)模： 項目建設(shè)用地 ，為綜合用地；216。限高： 99米；216。容積率上限固定：農(nóng)房地塊 容積率上限 ， 新陽光地塊 容積率上限 ?？傮w指標上限固定，在此指標之內(nèi)可根據(jù)設(shè)計定位進行調(diào)整。農(nóng)房地塊 指標總用地面積 3,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米農(nóng)房地塊新陽光地塊新陽光地塊 指標總用地面積 4,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米總建筑規(guī)模 39,739平米總停車位 地上 50個，地下 150個18【 本體屬性界定 】 三線重工業(yè)城市 /主城核心區(qū)域 /小規(guī)模綜合體項目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項目?包頭是我國重要的工業(yè)基地，擁有眾多國家級大型企業(yè)? 項目總建面 ? 體量較小，總?cè)莘e率上限 ? 昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認知高? 周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般19研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出20開發(fā)企業(yè)的目標和疑惑開發(fā)企業(yè)目標216。 回現(xiàn)目標：項目在滿足優(yōu)先出售原有酒店項目實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)情況下追求資金安全回現(xiàn)，實現(xiàn)合理開發(fā)利潤216。 品牌目標：是公司開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，通過項目成功開發(fā)形成良好的市場口碑和品牌形象開發(fā)企業(yè)疑惑216。 啟動期原有酒店項目如何消除不利因素，實現(xiàn)快速回現(xiàn)216。 新建項目的市場機會216。 項目整體物業(yè)功能組合及定位216。 項目產(chǎn)品建議21世聯(lián)對目標的理解小結(jié)：項目發(fā)展目標并不是一個簡單的新建城市綜合體項目，而是一個要結(jié)合舊改項目考慮的綜合性的目標體系，而且這一目標體系是確定項目研究高度和開發(fā)模式的基本出發(fā)點通過解決擱置多年的酒店項目、打造標桿產(chǎn)品，提升企業(yè)品牌美譽度和影響力是企業(yè)的終極目標實現(xiàn)利用有限的自有資金快速周轉(zhuǎn)、滾動開發(fā)并獲取合理利潤是企業(yè)的核心基本目標12322研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出23雖然包頭的中央商務區(qū)、中央政務區(qū)都在昆區(qū)，但昆區(qū)整體發(fā)展不均衡，項目周邊仍較為破舊落后限制一：區(qū)域視角216。項目周邊老舊小區(qū)和老舊商業(yè)較多，東邊是一個空置多年的餐館，南面（少先路南側(cè)）是包鋼員工宿舍，西側(cè)也是老舊小區(qū)少線路老舊住宅西邊空置房屋西邊老舊住宅訪談摘要：216。周邊商業(yè)較低端，飯館挺多但上檔次的餐飲可選擇性不大；—— 某市民216。片區(qū)整體給人的印象相對于其他區(qū)域來說較為破舊、落后；—— 某地產(chǎn)媒體制片人24限制二：市場視角 未來除與本項目同期入市的項目競爭外，還有目前已有入市的樓盤未來繼續(xù)推出新盤也將與本項目產(chǎn)生競爭216?？圃创髲B和陽光大廈都屬于具有有利位置的地塊，位于鋼鐵大街和市府西路交叉處216。科源大廈建造時間不長，從 2023年竣工 2023年開始出售至今已經(jīng)有大部分銷售完畢216。采用整層銷售，目標對象基本為貿(mào)易類企業(yè)216。 內(nèi)蒙古電視臺新聞制作中心216。 影視劇制作中心216。 動漫網(wǎng)游制作中心216。 內(nèi)蒙古動漫網(wǎng)游人才培訓基地 216。 內(nèi)蒙古文化傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范基地 216。燕趙大廈是全國第一家異地河北商會直接運作的實體房地產(chǎn)項目216。集文體、娛樂、餐飲、醫(yī)療、大型超市為一體的配套建筑 216。由內(nèi)蒙古河北商會 1000余家會員企業(yè)自愿參與共同籌資建設(shè) 216。項目建成后，河北省政府駐內(nèi)蒙古辦事處、內(nèi)蒙古河北商會將入駐于此 25通過研究發(fā)現(xiàn)，其中項目本體未來發(fā)展還面臨四大問題：面積及容積率、啟動資金、產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)和項目形象等限制性條