寧波東部新城商務(wù)綜合體項(xiàng)目策略報(bào)告_71ppt-展示頁
2025-01-31 16:05本頁面
【正文】 (12萬方用于辦公)402700（辦公） 72120（主力戶型）6800均價(jià)（住宅） 9000均價(jià)（辦公）1(小高層 ) （高層） 5（辦公）(住宅 ) （辦公）城市ＱＱ 6萬 （單身公寓） （住宅） 6800均價(jià)（單身公寓） 6300均價(jià)（住宅） 香洲曉筑 4萬 （住宅） 245351（別墅） 未定價(jià)格 未定價(jià)格 95國際廣場(chǎng) 6萬 179（住宅主力面積） 35（寫字樓主力面積） 未定價(jià)格 未定價(jià)格 略新城國際 3萬 402023（辦公） 72147 6000均價(jià) *另有賓果 70目前沒有開盤 .電話無人接聽 ,和銷售現(xiàn)場(chǎng)沒有人 .還有丁香苑等現(xiàn)房進(jìn)行銷售 ,僅售 6套，價(jià)格為 5300元每平方． *該區(qū)域內(nèi)多為現(xiàn)房，已交付入住率有 50%左右．其中有部分是別是區(qū)，如：中寧花園別是，錦誠花園，葵花園，桃源等等．江東區(qū)酒店列表酒店名稱 客房數(shù)量 硬件情況 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)好時(shí)光酒店式公寓 客房 210套房間配備北歐宜家品牌的家具，均提供廚房及洗衣，烘干設(shè)備，以及國際衛(wèi)星電視，免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，私人保險(xiǎn)箱，國際直撥電話等設(shè)施。在出讓的地塊中， 江北區(qū)和東部新城區(qū)域的地塊面積最大，其中東部新城占市本級(jí)（包括海曙、江東、江北）土地出讓的 %， 東部新城區(qū)域的會(huì)展區(qū)地塊面積為 ?！郑?/按 2/5計(jì)算，江東的 2年內(nèi)的吸納量約為： 8688萬平方米。由上表數(shù)據(jù)可得， 0405年年均市場(chǎng)吸納面積約為 ， 單套平均面積逐年緩慢增加，整體需求略顯上升趨勢(shì)。單套平均面積（ M2套） 預(yù)示著 06年再攀高峰，持續(xù)旺銷。05年，總成交面積突破 100萬 M2 05年受土地政策限制 ,大面積用地減少供應(yīng) ,中小型商辦用地比例上升。自 2023年開始，整體寧波地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷 年均 45%的瘋速增長，現(xiàn)已 開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，房地產(chǎn)投資理性增長。諾斯悖論效應(yīng)的分析模型應(yīng)用既要化解房地產(chǎn)無序發(fā)展可能給經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行調(diào)控 ，又擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控帶來的連鎖反應(yīng)將 風(fēng)險(xiǎn)在未化解前釋放出來 由政府行為引起的諾斯悖論效應(yīng)：諾斯悖論：現(xiàn)。然而，當(dāng)遷址成功后， 由于需求提前釋放，供應(yīng)量較大，會(huì)導(dǎo)致后期 2年內(nèi)大部分空置房屋出遷址信息公布后，形成了集中的需求，價(jià)格隨之上漲，且浮度較大。相對(duì)于單純的水面投石現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)事件的波動(dòng)性影響往往具有超前性，即 經(jīng)濟(jì)事件的實(shí)際影響 往往早于事件本身。 03年政府宣布的消息， 猶如水面投石，在寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展的江面上引起層層漣漪。 “ 一心 ” 即以三江片 為 核心， “ 二 帶 ” 即 濱 海、北 侖 、 鎮(zhèn) 海 產(chǎn)業(yè)帶 ，沿運(yùn)河和 鐵 路的交通生 態(tài)帶 ； “ 三片 ” 即 鎮(zhèn) 海、北 侖 和三江片由二條生 態(tài)帶 隔離，形成一個(gè) 組團(tuán) 式城市， “ 多點(diǎn) ” 即 圍繞 中心城三片的十多個(gè) 衛(wèi) 星城。港口第四位 ,世界集裝箱港口前二十位。位 :長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心及重化工業(yè)基地 ,大陸沿海江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州 ；區(qū)劃： 全市轄象山、寧海 2縣，余姚等 3個(gè)縣級(jí)市。毗鄰上 寧波東部新城商務(wù)綜合體項(xiàng)目策略報(bào)告寧波東部新城商務(wù)綜合體項(xiàng)目策略報(bào)告目 錄寧波、江東區(qū)域市場(chǎng)本案自身?xiàng)l件解讀市場(chǎng)、產(chǎn)品 /功能定位產(chǎn)品 /規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議開發(fā)策略與計(jì)劃營銷推廣策劃類似成功操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目組成員配置及簡介問題界定目前寧波、江東區(qū)的行情怎樣？5萬體量項(xiàng)目對(duì)江東意味著什么？目標(biāo)客戶群與本案價(jià)值的聯(lián)系 ?本案有什么機(jī)會(huì)？本案作何市場(chǎng)定位？本案的產(chǎn)品如何規(guī)劃與設(shè)計(jì)？面積： 總面積 9365平方公里 其中市區(qū)面積 ；人口： 全市總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 ；位置： 位于東海之濱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲南翼， 海、杭州 市區(qū)設(shè)海曙、六個(gè)區(qū)；地 寧波市概況專題一“后城市時(shí)代 ”寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一心、二帶、三片、多點(diǎn)的空間發(fā)展模式： 增強(qiáng)中心城區(qū)的集聚與輻射功能，保持優(yōu)秀的城市生態(tài)環(huán)境，形成高效的城市管理體系， 使寧波具有國 際 港口城市功能和江南水 鄉(xiāng) 特色的生 態(tài)型 現(xiàn) 代化城市。政府遷址江 東 區(qū) 摘自《國務(wù)院批準(zhǔn)寧波城市總體規(guī)劃綱要》（ 8月） 寧波市規(guī)劃 一心二帶三片多點(diǎn)政府遷址水面投石效應(yīng)的模式應(yīng)用： 對(duì)寧波而言，政府遷址不僅僅是 政務(wù)事件，更是經(jīng)濟(jì)事件 。政府提出遷址信息政府遷址成功政府遷址后期2023年 20232023年 2023年國務(wù)院通過遷址2023年實(shí)際遷址時(shí)間2023年主要影響期宣布時(shí)間 事件余波影響期形成需求凹型區(qū)2023年 20232023年水面投石效應(yīng)對(duì)寧波地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：需求高峰區(qū)?? 所以單一從水面投石模型判斷 ： 寧波會(huì)形成階段性的市場(chǎng)低迷，時(shí)間軸線價(jià)格下滑。政府的干預(yù)行為本身應(yīng)是一種公正無偏的公共服務(wù)，但是由于自身利益關(guān)聯(lián)，有時(shí)卻會(huì)導(dǎo)致政府的干預(yù)行為最后走到期望結(jié)果的反面。從而影響自身利益政府矛盾心理政府調(diào)控目標(biāo)一方面： 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體風(fēng)險(xiǎn)；商品房價(jià)格上漲過快抑制了公民的其他消費(fèi)， 與構(gòu)建和諧社會(huì)的倡導(dǎo)背道而馳；降低地產(chǎn)投資規(guī)模，抑制住房價(jià)格上漲另外一方面：由于宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)造成了壓力，而房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對(duì)
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