【正文】 合類市場的建設(shè)改造可以從規(guī)劃設(shè)計及管理上規(guī)避并且可以作為推廣的亮點。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊交通便利及成熟的市場及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢。另一方面，根據(jù)本地塊附近樓盤的定位（建設(shè)時間比較早的樓盤），都是中檔的樓盤，因此該地塊的定位不會偏離中檔路線，但不能被其它樓盤及市場來限制自己的思路?？梢钥紤]改造，對項目進行瘦身。核心價值是嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效實施，以控制成本，提高開發(fā)利潤，進一步補充和完善核心競爭力，同時，注意高素質(zhì)的物管作為軟件支撐。 綿陽商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品；216。 社區(qū)主題不明確；216。 普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營造；216。 對酒店的硬件及軟件沒有充分的認識，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟實用性酒店；3 抓住機遇 整合優(yōu)勢資源4 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 通過對商業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場，發(fā)現(xiàn)市場空白，創(chuàng)造市場缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢資源，塑造綿陽專業(yè)綜合類商業(yè)標(biāo)志性產(chǎn)品的核心競爭力，追求利潤最大化。產(chǎn)品設(shè)計的唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 創(chuàng)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新差異化 項目核心競爭力 相對小的風(fēng)險搶占市場占有率相對高的利潤締造新型酒店模式 經(jīng)濟型酒店市場在綿陽是一個空白點，特別是連鎖性的經(jīng)濟酒店尚屬首例。5 品牌塑造在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價值，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。本案物業(yè)形態(tài)定位臨迎賓路：長條形建筑，負一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計成商業(yè)，三棟塔樓，其中一棟約50006000平方米的酒店，二棟小高層（12）住宅。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明：商業(yè)部分定位二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1產(chǎn)品市場定位n 形象定位從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費相匹配的休閑場所、住宿條件；隨著綿陽及周邊城市的個體消費能力的加強，特別是個體私營主，比較富裕。而可投資渠道較少，強烈的投資欲望和消費能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項目地塊位于綿陽城北核心商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。主導(dǎo)定位語：迎賓路綜合市場——川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城迎賓路綜合市場：“由于本項目在綿陽及其他縣城，‘迎賓路綜合市場’，在消費者的心目中已經(jīng)形成知名度。能達到更好的效果與收益?！薄?建筑“領(lǐng)袖”。簡約明快的線條，給項目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和賣場包裝專業(yè)化，讓消費輕松便利； 增加批發(fā)、購物休憩空間，如：座椅等，增設(shè)鮮明的批發(fā)、購物導(dǎo)向，使其成為一種服務(wù)形態(tài)，提高便捷快速的消費方式。進行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場所。此類條件決定并支撐著本案的功能定位——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。本案主要目標(biāo)客戶群體（包括經(jīng)營者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā)為目的、休閑娛樂為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。因此，要滿足消費行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。2主要目標(biāo)客戶群界定A、物業(yè)購買者a、 物業(yè)購買者職業(yè)細分：b、以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 公司中高級管理層，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、 等各種類型企業(yè)；216。 高級專業(yè)從業(yè)人員，如注冊會計師、律師等；b、物業(yè)購買者年齡216。c、購買目的216。 短期投資，待升值后轉(zhuǎn)賣；216。d、物業(yè)購買者特征216。 具有強烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投資回報；216。 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；216。e、物業(yè)購買者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主綿陽城區(qū)、郊區(qū)的中、高收入者和周圍縣城的，具有經(jīng)濟實力的投資者是物業(yè)購買的主要群體，并少許其他區(qū)域來綿陽經(jīng)營的商人或者投資者。 私營企業(yè)老板；216。 倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等b、年齡216。c、家庭結(jié)構(gòu)216。d、特征216。 用來自己販賣；216。 以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。C 娛樂、休閑、餐飲類消費者（產(chǎn)品細分客戶）a、主要消費者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 公司管理者，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主；216。 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計、技術(shù)類型的。 主要年齡段：2045周歲。 迫于工作壓力，需要放松；216。 商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達性消費d、消費者特征216。 具有追求時尚、潮流的跟風(fēng)形式；216。3主題業(yè)態(tài)組合及商業(yè)規(guī)劃☆ 業(yè)態(tài)組合可以考慮的業(yè)態(tài)組合為：1）專業(yè)性綜合類市場的住宅部分A、 一層：水產(chǎn)、肉類、火鍋菜 注：此圖只是一個參考部分B、 二層：中高檔次的蔬菜類、干雜類、山貨注：此圖只是一個參考部分C、 日用干雜類及其他蔬菜水果類等D、 超市百貨類等 2）臨迎賓路商業(yè)部分：A、一層：特色餐飲：本地特色食品、異國風(fēng)味小吃B、二層：休閑娛樂： KTV量販、洗浴中心、迪吧、美容美發(fā)中心等C、超市百貨類等☆ 商業(yè)面積由長虹大道、迎賓路及先鋒路三條大道所圍合區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)僅有海英等幾個樓盤幾千戶常住人群，加上本項目未來住戶及其他平房、舊樓所有住戶，總量也僅在3000戶左右，可見本區(qū)域的日常生活消費人口量很小。鑒于此，本項目的生活配套面積不能太大。 1）臨迎賓路商業(yè)部分項目臨迎賓路一側(cè)商業(yè)，這面街底商面積大約為：長70米*1整面*36米進深=2520平方米。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套。 2）專業(yè)性綜合類市場商業(yè)部分除了臨迎賓路部分外，后面臨街商業(yè)部分體量并非很大，且臨主入口部分商鋪無銷售難度，經(jīng)營者亦可視周邊情況確定其經(jīng)營類別。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。 以上商業(yè)面積合計：20040平方米左右。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議◇ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡約明快的線條，色彩適合。外觀以金屬材質(zhì)的有機搭配和秀美造型?！? 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場產(chǎn)品方案進行初步比較，認為滿鋪式商業(yè)賣場能使建筑體量最大化達2萬㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設(shè)計能密補人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達到價值最大化?！?細部設(shè)計要點A、結(jié)合賣場單元商鋪劃分，事先考慮到人流動線的合理設(shè)計，從而控制好公攤面積，確保最大可銷售面積；B、綿陽日光比較充足，專業(yè)綜合市場部分盡量利用天然采光，若采用自然通風(fēng)時，其外墻開口的有效通風(fēng)面積不應(yīng)小于樓地面面積的1/20。D、為不損失價值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。5人流動線設(shè)計及道路交通系統(tǒng)A、客流動線216。進入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進客流；同時在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。 在內(nèi)部客流上既要避免客流過分擁擠，又要兼顧賣場每個位置盡可能多的引入客流。 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯；216。注：此圖只是一個參考部分216。C、員工動線216。D、車流交通動線216。 地面停車場可以設(shè)在距離車庫入口較近的每個空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；216。6 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式l 經(jīng)營模式A、“產(chǎn)家”直營店或連鎖店、小商鋪216。 “產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報；216。l 銷售模式A、銷售方式：分割成若干個小產(chǎn)權(quán)，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。對于尚未形成價格體系的市場,在現(xiàn)有的市場租金水平基礎(chǔ)上,運用投資回報分析法制定均價,本項目運用后者作為定價方法，結(jié)合經(jīng)營模式更為合理。5） 水龍頭6） 消防設(shè)施7） 10平米左右的服務(wù)站8） 三樓平臺部分四周集中綠化9） 攤車坡道10）二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 2）臨迎賓路商業(yè)部分配套：1）中等檔次的茶坊及休閑娛樂設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個片區(qū)。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費與周邊輻射區(qū)域消費。實用性是城市住宅的首要特性，本案定位于中檔次住宅，既擁有習(xí)慣于市區(qū)生活的購買者，又有商業(yè)辦公配套環(huán)境，同時也有部分作為投資的購買者。泛中心——利用項目離市中心比較近的地段優(yōu)勢，創(chuàng)造出具有離城不離遠的一個社區(qū)，結(jié)合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開發(fā)狀態(tài)），并且在一段時期內(nèi)周邊區(qū)域不會發(fā)生較大規(guī)模改變的市場現(xiàn)狀，項目還將成為引領(lǐng)綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。2目標(biāo)群體細分◇ 根據(jù)對住宅消費者調(diào)查分析178。 市內(nèi)各經(jīng)營商家、私營者178。 項目所處的地段優(yōu)勢是保值增值的重要保障178。 隨著城市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，外地企業(yè)不斷進入以及周邊縣區(qū)人口的匯集，綿陽的外來人口日益增多，少數(shù)人已經(jīng)有了住宅投資的意識。 項目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價格也較普通樓盤更高?！?結(jié)論：目標(biāo)客戶細分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者178。 再次置業(yè)改善居住條件和投資178。 面積選擇在100110m2之間主力客戶群二：綿陽市管理人員和私營者l 企事業(yè)管理人員178。 職業(yè)為綿陽機械集團、鐵路及運輸公司、技術(shù)骨干的管理人員178。 二次置業(yè)178。 年齡集中在3645歲之間178。 再次置業(yè)改善居住條件178。 面積選擇在100120m2之間主力客戶群三：外地在綿陽的經(jīng)商人178。 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士為主178。 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳一衛(wèi)為輔178。 年齡