【正文】 實(shí)際情況，被訪者認(rèn)為新建酒店檔次定位二星級以下即可。環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況●環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊屬于城北商貿(mào)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，貨運(yùn)、物流比較集中，周邊環(huán)境很差，而且本地塊東面、南面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對該地塊將造成較大的影響?！竦貕K與公共交通的連接——亞交通條件（略）●交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰主干道（長虹大道）、一環(huán)路，不存在著亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此地塊應(yīng)充分利用交通極為便利性這一優(yōu)勢。對面部分可以趕超對手，尋找產(chǎn)品的差異化 市場的改造。從商業(yè)部分來說，專業(yè)性綜合類市場的建設(shè)改造可以從規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理上規(guī)避并且可以作為推廣的亮點(diǎn)。另一方面，根據(jù)本地塊附近樓盤的定位（建設(shè)時間比較早的樓盤），都是中檔的樓盤，因此該地塊的定位不會偏離中檔路線，但不能被其它樓盤及市場來限制自己的思路。核心價值是嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效實(shí)施，以控制成本，提高開發(fā)利潤，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善核心競爭力，同時，注意高素質(zhì)的物管作為軟件支撐。 社區(qū)主題不明確；216。 對酒店的硬件及軟件沒有充分的認(rèn)識，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性酒店；3 抓住機(jī)遇 整合優(yōu)勢資源4 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 通過對商業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場，發(fā)現(xiàn)市場空白，創(chuàng)造市場缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢資源，塑造綿陽專業(yè)綜合類商業(yè)標(biāo)志性產(chǎn)品的核心競爭力，追求利潤最大化。5 品牌塑造在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明：商業(yè)部分定位二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議1產(chǎn)品市場定位n 形象定位從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點(diǎn)和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。而可投資渠道較少，強(qiáng)烈的投資欲望和消費(fèi)能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項(xiàng)目地塊位于綿陽城北核心商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。能達(dá)到更好的效果與收益。簡約明快的線條，給項(xiàng)目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。進(jìn)行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。此類條件決定并支撐著本案的功能定位——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。因此，要滿足消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗(yàn)式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。 公司中高級管理層，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、 等各種類型企業(yè)；216。c、購買目的216。d、物業(yè)購買者特征216。 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；216。 私營企業(yè)老板；216。c、家庭結(jié)構(gòu)216。 用來自己販賣；216。C 娛樂、休閑、餐飲類消費(fèi)者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的。 迫于工作壓力，需要放松；216。 具有追求時尚、潮流的跟風(fēng)形式；216。鑒于此，本項(xiàng)目的生活配套面積不能太大。此層商業(yè)設(shè)施一方面是為了滿足酒店的配套，另外一方面是作為社區(qū)及周邊地區(qū)與之相匹配的配套。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類。 4 產(chǎn)品規(guī)劃建議◇ 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格簡約明快的線條，色彩適合。◇ 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內(nèi)廊式賣場產(chǎn)品方案進(jìn)行初步比較，認(rèn)為滿鋪式商業(yè)賣場能使建筑體量最大化達(dá)2萬㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設(shè)計(jì)能密補(bǔ)人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達(dá)到價值最大化。D、為不損失價值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。進(jìn)入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯；216。C、員工動線216。 地面停車場可以設(shè)在距離車庫入口較近的每個空地，位于地塊南面部分的區(qū)域，既可達(dá)到退紅線的規(guī)劃要求，又可充分利用地塊；216。 “產(chǎn)家”直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報；216。對于尚未形成價格體系的市場,在現(xiàn)有的市場租金水平基礎(chǔ)上,運(yùn)用投資回報分析法制定均價,本項(xiàng)目運(yùn)用后者作為定價方法，結(jié)合經(jīng)營模式更為合理。特色餐飲主要吸引周邊商家，中檔主要用于社區(qū)消費(fèi)與周邊輻射區(qū)域消費(fèi)。泛中心——利用項(xiàng)目離市中心比較近的地段優(yōu)勢，創(chuàng)造出具有離城不離遠(yuǎn)的一個社區(qū)，結(jié)合周邊區(qū)域（仍處于傳統(tǒng)開發(fā)狀態(tài)），并且在一段時期內(nèi)周邊區(qū)域不會發(fā)生較大規(guī)模改變的市場現(xiàn)狀，項(xiàng)目還將成為引領(lǐng)綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)模仿性社區(qū)。 市內(nèi)各經(jīng)營商家、私營者178。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，外地企業(yè)不斷進(jìn)入以及周邊縣區(qū)人口的匯集，綿陽的外來人口日益增多，少數(shù)人已經(jīng)有了住宅投資的意識?！?結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者178。 面積選擇在100110m2之間主力客戶群二：綿陽市管理人員和私營者l 企事業(yè)管理人員178。 二次置業(yè)178。 再次置業(yè)改善居住條件178。 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士為主178。 年齡集中在2645歲之間178。 面積選擇在80——90m2之間3形象定位及設(shè)計(jì)理念n 最具投資潛力的電梯公寓——在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人和本地經(jīng)營者與投資者的首選之地。同時，所倡導(dǎo)的居家環(huán)境理念將成為推廣的亮點(diǎn)。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化社區(qū)品質(zhì)，這是核心價值的綜合體現(xiàn)。都市港灣海英電梯公寓位置長虹大道與平政河的交匯處長虹大道與迎賓路交匯處建筑類型多層+底商+小高層電梯公寓小高層電梯公寓+商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑占地面積20多畝10畝左右主力戶型100—160㎡100——140㎡戶型特點(diǎn)種類較多，大露臺設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)比較合理n 目標(biāo)消費(fèi)者需求分析通過對不同行業(yè)和層次的消費(fèi)者座談會調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者比較重視房間的空間形式，要求房間比較合理?！?私密空間如：一梯四戶設(shè)計(jì)，避免平面干擾；主臥設(shè)置玄關(guān)，別有洞天； ◆ 立體空間，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。 根據(jù)居民室外活動、防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為四個等級：☆ 頂層空間公共綠地設(shè)置景觀，注意參與性和商業(yè)實(shí)用性☆ 平臺空間公共綠地設(shè)置部分景觀，注意參與性和商業(yè)實(shí)用性☆ 鄰里公共空間的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可達(dá)性和半公共性☆ 社區(qū)入口處設(shè)置部分小品景觀四級公共空間，由外向內(nèi)、由動向靜、由公共向私密逐漸過渡形成社區(qū)空間組合，同時結(jié)合綠化配置、場所行為引導(dǎo)、界定領(lǐng)域，以方便社區(qū)活動。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性，實(shí)現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、草平燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強(qiáng)光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實(shí)現(xiàn)全天候社區(qū)景觀?！?道路交通系統(tǒng)——人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流 由于社區(qū)占地面積不大，平面達(dá)成的可能性小，建議設(shè)計(jì)選擇立體分流來現(xiàn)實(shí)，從地下車庫直接進(jìn)多層住宅入戶（直接進(jìn)三層平臺）。6建筑細(xì)部設(shè)計(jì)單元門 樓體入口門應(yīng)是普通門戶的兩倍，外部設(shè)私人郵箱和可視對講系統(tǒng)。窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門更佳），飄窗、拐角窗等外立面 考慮陶土磚，而非涂料。用來滿足經(jīng)濟(jì)型旅游者，同時也滿足市場經(jīng)營者與部分散客。 潛在客戶主要是本地的經(jīng)營商家與管理階層178。 全市旅游業(yè)持續(xù)增長，旅游收入也在逐步的提高，來綿旅游者越來越多178。 年齡集中在3055歲之間178。 職業(yè)為從事金融、保險、高級酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員178。 對綿陽旅游市場與酒店市場充滿信心的投資者3形象定位及設(shè)計(jì)理念n 最具投資潛力的酒店——在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營者、投資者的首選之地。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，用很高的性價比贏得消費(fèi)者的青睞。一個具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求?！钊诵浴獌?yōu)質(zhì)性、便捷性、可識別性、親情性☆現(xiàn)代——智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)☆創(chuàng)新——綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新4戶型組合及創(chuàng)新n 目標(biāo)消費(fèi)者需求分析通過對不同行業(yè)和層次的消費(fèi)者及投資者座談會調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者比較重視房間的空間形式，以標(biāo)準(zhǔn)間房間為主?！?私密空間如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。 整體性：生態(tài)景觀三級空間序列提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成?？臻g的組合，動靜的結(jié)合，創(chuàng)造“綠色通道”216。 人性化——注重可識別性和參與性、親情性☆ 強(qiáng)調(diào)“舒適感”、“溫馨感”☆ 采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來營造整個氛圍。避免交通問題。 價格建議五、項(xiàng)目價格建議1定價影響因素 自身因素市場因素競爭樓盤價格格開發(fā)成本格 價 格市場增漲幅度格 預(yù)期利好條件 開發(fā)商預(yù)期格 2商業(yè)物業(yè)價格建議n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘一——長虹大道、迎賓路長虹大道是進(jìn)入綿陽市的主要通道，而項(xiàng)目所在地的長虹大道路段更是作為商住、金融、證券交易中心等的重要配套路段。項(xiàng)目所在地周邊專業(yè)市場比較的多，如水果批發(fā)市場、陶瓷批發(fā)市場、日用干雜類批發(fā)市場等等、圍繞著整個迎賓路片區(qū)，吸引了更多的經(jīng)營者、消費(fèi)者與投資者來這里，商業(yè)氣氛非常濃厚，而且該地區(qū)擁有政府保護(hù)性質(zhì)。從而提升整層樓的價格。根據(jù)在售住宅價格情況分析，目前，綿陽房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)均價在1700——1800元/ m2，而項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤均價在1350——1500元/ m2 長興而多層價格定位均價1300—1400元/㎡，總價在13——25萬之間。第五部分 結(jié)束語通過對綿陽區(qū)域市場和土塊影響因素綜合分析，形成本案的產(chǎn)品初