【正文】 議，實(shí)現(xiàn)“ 主力店帶動(dòng)戰(zhàn)略 ”p東京六本木 營(yíng)造特色 『休閑、文化都市』，強(qiáng)化營(yíng)銷活動(dòng)宣傳，達(dá)到良好銷售效應(yīng) 借鑒案例：通過(guò)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)租金收入 ,實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期收益國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓 國(guó)貿(mào)公寓 中國(guó)大飯店和國(guó)貿(mào)飯店 包括兩幢 38層寫(xiě)字樓以及國(guó)貿(mào)西樓和國(guó)貿(mào)東樓，總出租面積約，在京城的甲級(jí)寫(xiě)字樓中占有領(lǐng)先地位。『名居地產(chǎn)中心區(qū)項(xiàng)目』市場(chǎng)定位研判報(bào)告綱要252?？芍^前無(wú)來(lái)者，后無(wú)古人。飯店委托香格里拉酒店管理集團(tuán)管理。 中國(guó)國(guó)貿(mào)主營(yíng)商務(wù)服務(wù)設(shè)施的投資、經(jīng)營(yíng)與管理，包括高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔涉外公寓、商場(chǎng)等設(shè)施的出租及管理，大型展覽及配套服務(wù)、停車設(shè)施服務(wù)和咨詢及利用自有廣告牌發(fā)布廣告等。 展廳總面積 1萬(wàn)平方米，主要進(jìn)行中小型和檔次較高的展覽會(huì)和博覽會(huì)。業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)和酒店項(xiàng)目投資策劃、管理，機(jī)電設(shè)備安裝、維修保養(yǎng)、項(xiàng)目工程咨詢與顧問(wèn)，以及相關(guān)管理人員培訓(xùn)等。從 19992023年沒(méi)有開(kāi)發(fā)活動(dòng)，根據(jù) 02年 8月董事會(huì)決議，將收回投資，撤出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北京時(shí)代網(wǎng)星科技有限公司中國(guó)國(guó)貿(mào) 9901 收入構(gòu)成分析表明：寫(xiě)字樓、公寓和商場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)是其最重要的收入來(lái)源業(yè)務(wù)類別平均租金 (美元／米月) 平均出租率 (%) 主營(yíng)收入比例 (%)1999 2023 2023 1999 2023 2023 1999 2023 2023寫(xiě)字樓 42 85 公寓 39 68 19 商場(chǎng) 38 38 3展覽 56 　 58 　 其他 　 　 　 　 　 　 資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)貿(mào)年報(bào)注： 2023年寫(xiě)字樓和商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)按照一期、二期分別統(tǒng)計(jì)中國(guó)國(guó)貿(mào) 9901經(jīng)營(yíng)狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績(jī)良好而穩(wěn)定， 2023年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 %資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)貿(mào)年報(bào)p 主要盈利來(lái)自于物業(yè)出租， 2023年達(dá)到 %。優(yōu)質(zhì)客戶資源有利于抵御經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保持較高的出租和租金水平。p 積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務(wù)和管理。但由于積累的程度不夠，一些大的概念是通過(guò)一些國(guó)際上做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的公司來(lái)幫助操作。 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一體的大型購(gòu)物中心，完全按照國(guó)際最流行的購(gòu)物中心模式（精品廣場(chǎng) +超市 +餐飲 +娛樂(lè) +休閑）創(chuàng)意，購(gòu)、吃、逛、玩樣樣俱全，功能完善設(shè)施齊全。? 媒體評(píng)論「它們是建筑的全新概念，你可以在那里吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物，參加文化活動(dòng)，逛博物館，當(dāng)然還有辦公室，它們本身就是一個(gè)小市鎮(zhèn)，集多功能于一身。 巴恩布魯克設(shè)計(jì)。p 整個(gè)項(xiàng)目體現(xiàn)著以人為本的精神。二、深圳中心區(qū) CBD的規(guī)劃建設(shè)p 深圳中心區(qū)位 BCD由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路圍合而成。南區(qū) 核心組團(tuán)商務(wù)配套、辦公圈北區(qū) 核心組團(tuán)行政文化中心南區(qū)辦公圈北區(qū) 東南組團(tuán)辦公圈北區(qū)西南角組團(tuán)生活圈北區(qū) 西組團(tuán)生活、辦公圈北區(qū) 東北組團(tuán)生活圈南區(qū) 東組團(tuán)商務(wù)、辦公圈三、深圳中心區(qū) CBD開(kāi)發(fā)進(jìn)程及預(yù)測(cè)規(guī)劃住宅市政會(huì)展辦公商業(yè) /商務(wù)配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心 CBD強(qiáng)化商務(wù)中心時(shí)間序列發(fā) 展 階 段 時(shí)間 階 段特征住宅建設(shè)階段從 90年代末至2023年中心區(qū)建議以住宅開(kāi)發(fā)為主，除中海華庭外，黃埔雅苑、星河世紀(jì)、城中雅苑、如詩(shī)美地、天健世紀(jì)花園、雅頌居等均集中在 2023年至 2023年集中放量，形成中心區(qū)日益濃烈的居住氣氛。20232023年屬于中心區(qū) 辦 公物 業(yè) 大面 積 起 動(dòng)階 段，南、北區(qū)物 業(yè) 加快建 設(shè) ， 13姐妹樓剩余物 業(yè) 成型。 辦 公、商 業(yè) 、商 務(wù)配套物 業(yè) 達(dá)到存量最大化 階 段。此市場(chǎng)存量尚未考慮車公廟片區(qū)、南山文化中心區(qū)、華強(qiáng)北改造區(qū)的供應(yīng)量。本組團(tuán)與南區(qū)核心圈組團(tuán)連成一體，主要項(xiàng)目包括祈年酒店項(xiàng)目、嘉里香格里拉酒項(xiàng)目、大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、星河酒店項(xiàng)目、財(cái)富時(shí)代大廈、以及本項(xiàng)目等。因此，清楚項(xiàng)目在中心區(qū)的角色，制定相關(guān)的策略對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。p 公寓 —— 利潤(rùn)貢獻(xiàn)者 公寓是區(qū)域市場(chǎng)空間最大的物業(yè)類型，需求大且供應(yīng)有限，可以通過(guò)提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價(jià)格上揚(yáng)，使項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)最大化的效果。第二部分 項(xiàng)目分析及整體定位p第三部分 寫(xiě)字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部 項(xiàng)目分析及整體定位252。? 貿(mào)易出口快速增長(zhǎng) 2023年前 5個(gè)月，我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá) ，比去年同期增長(zhǎng) %。深圳將發(fā)揮國(guó)際商家進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡作用。 經(jīng)濟(jì)政策 1： WTO政策深化p 短期效應(yīng)：中小企業(yè)板開(kāi)放將吸引大批個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資，資金涌向股市，對(duì)寫(xiě)字樓的出售、租賃會(huì)造成一定的壓力；p 長(zhǎng)期效應(yīng)：企業(yè)上市，融資能力得到幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)，將直接帶動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓的消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)政策 6： CEPA及深港互動(dòng)p 借區(qū)域整合的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)珠三角經(jīng)濟(jì)的再一次發(fā)展 p 深圳充當(dāng)其連接內(nèi)地和香港的紐帶的角色，必然吸引想進(jìn)入香港市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)企業(yè)以及意圖進(jìn)軍內(nèi)地的港資企業(yè) ，從而帶來(lái)強(qiáng)大辦公需求，成為未來(lái)深圳外銷的有利支持經(jīng)濟(jì)政策 7：泛珠三角政策p 深圳提出了 “ 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的城市發(fā)展核心戰(zhàn)略 p 該戰(zhàn)略是影響寫(xiě)字樓發(fā)展的最關(guān)鍵政策 , 指引著寫(xiě)字樓的發(fā)展方向 p 在未來(lái)發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有較大成長(zhǎng)空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，而羅湖區(qū)在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但后期發(fā)展勢(shì)頭受到一些因素制約。 ? 項(xiàng)目地處深圳中心區(qū) CBD東南門戶，地塊方正，車流量較大的金田路一定程度阻隔了中心區(qū)與本項(xiàng)目之間的聯(lián)系，令本項(xiàng)目既承接中心區(qū)的商務(wù)氣氛，并擁有一定的生活氛圍；? 中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于 90年代后期，以大型中高檔住宅開(kāi)發(fā)為先頭部隊(duì)。 p 盡管項(xiàng)目西側(cè)被金田路阻隔，但彩田路以及崗廈一帶眾多的餐飲娛樂(lè)實(shí)際吸引眾多因會(huì)展而引發(fā)的人流經(jīng)過(guò)，因此未來(lái)本項(xiàng)目與會(huì)展中心之間的過(guò)道便捷與否是影響商業(yè)人流量的重要因素；p 其中心區(qū)東南面的地理位置以及西側(cè)的金田路，未來(lái)南、北、東側(cè)樓體宣傳都將起到較好的展示效果。與濱河大道之間是以多層建筑為主的污水處理站，再加上輔道和綠化帶，視野開(kāi)闊，景觀較好，基本無(wú)遮擋；p 項(xiàng)目正東以及東北側(cè)為早期中檔商品社區(qū)，整潔有序，具備生活氛圍。未來(lái)本項(xiàng)目作為中心區(qū)的東南門戶，能將中心區(qū)商務(wù)氛圍很好的延續(xù)，并引起門戶位置而有很好的昭示性。216。216。216。 景觀 —— 西側(cè)為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側(cè)可觀米埔自然風(fēng)光，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 規(guī)模及項(xiàng)目類型 —— 項(xiàng)目在中心區(qū)內(nèi)是大型物業(yè)，相互之間存在互補(bǔ)與助推性216。 建議： 將會(huì)展中心東側(cè)與本項(xiàng)目相連的地下過(guò)道包裝，作為一個(gè)明顯的標(biāo)識(shí)將本項(xiàng)目引入會(huì)展中心，成為項(xiàng)目會(huì)展經(jīng)濟(jì)概念的有利支撐。 建議： 通過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)的布置，將集中式人流向東、南方向?qū)?16。 建議： 抓緊開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而有效推動(dòng)項(xiàng)目快速銷售，同時(shí)打開(kāi)外銷市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶購(gòu)置。 會(huì)展中心的使用對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大影響216。216。 —— 機(jī)會(huì)分析216。216。216。 中心區(qū) CBD東南門戶，未來(lái)的崗廈改造將令中心區(qū)環(huán)境更具整體性216。216。 星級(jí)酒店的配備，為項(xiàng)目提供有效價(jià)值支撐和品質(zhì)提升。216。 從項(xiàng)目的區(qū)位分析，項(xiàng)目地處中心區(qū)東南側(cè)，是中心區(qū)一級(jí)輻射帶，因此中心區(qū)的物業(yè)類型將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響。在下一部分的定位工作中需要充分考慮，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龆ㄎ粊?lái)發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目弱勢(shì)。報(bào)告綱要252。? 近年來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量過(guò)大而引起價(jià)格下降? 寫(xiě)字樓品質(zhì)提高而價(jià)格降低的價(jià)值背離現(xiàn)象則折射出寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。貿(mào)易類客戶? 貿(mào)易類客戶一直是深圳寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的重要客戶，尤其是關(guān)口寫(xiě)字樓物流類客戶? 對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓而言，物流企業(yè)的需求還在開(kāi)始階段高端咨詢顧問(wèn)服務(wù)類客戶? 深圳的高端顧問(wèn)咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時(shí)隨著未來(lái)深港一體化的深入，更多的香港專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，因此這些客戶群體寫(xiě)字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。二手市場(chǎng)客戶分析?二手成交中主要是公司租售為主?個(gè)人購(gòu)買則會(huì)考慮正售的物業(yè)?成交客戶主要涉及行業(yè)有 IT、高新科技、貿(mào)易、投資公司等隨著中心區(qū)各項(xiàng)配套的完善，深港一體化的深入中心區(qū)寫(xiě)字樓的外銷份額將持續(xù)擴(kuò)大 二手市場(chǎng)客戶分析二手市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)? 二手需求客戶增加? 租賃市場(chǎng)更加活躍? 租金價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)投資客戶分析投資客戶特征：? 特殊群體? 專業(yè)性強(qiáng)，沒(méi)有固定工作? 由股票或房產(chǎn)的投資逐步演變而來(lái)投資客戶關(guān)注點(diǎn)：? 注重投資回報(bào)率，及未來(lái)升值潛力? 傾向于選擇可以任意間隔的寫(xiě)字樓? 物業(yè)管理? 注重產(chǎn)品的位置區(qū)域? 傾向于選擇面積較小的寫(xiě)字樓影響投資客的購(gòu)買能力：? 首付金額? 國(guó)家對(duì)利率的調(diào)整投資方式分析：? 買賣投資長(zhǎng)線投資：作為保值和應(yīng)急之用中線投資：逢低買入，逢高賣出，賺取差價(jià)短線投資：以炒賣為主? 出租投資? 影響投資回報(bào)因素：? 區(qū)位? 產(chǎn)品（包括自身硬件以及商業(yè)配套）? 服務(wù)寫(xiě)字樓投資前景分析? 投資客戶比例增強(qiáng)? 理性投資? 投資回報(bào)率提高客戶分析總結(jié)? 未來(lái)中心區(qū)的客戶構(gòu)成更加國(guó)際化? 金融（銀行、證券、投資、保險(xiǎn)）、咨詢、房地產(chǎn)、貿(mào)易等，都成為中心區(qū)項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶 ? 外銷客戶增多? 投資客戶增多? 地段、產(chǎn)品、商務(wù)配套以及服務(wù)是這些客戶關(guān)心的重點(diǎn)客戶分析總結(jié)? 未來(lái)中心區(qū)的客戶構(gòu)成更加國(guó)際化? 金融（銀行、證券、投資、保險(xiǎn)）、咨詢、房地產(chǎn)、貿(mào)易等，都成為中心區(qū)項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶 ? 外銷客戶增多，對(duì)于服務(wù)的要求較高? 投資客戶增多，需求以小面積辦公以及公寓? 地段、產(chǎn)品、商務(wù)配套以及服務(wù)是這些客戶關(guān)心的重點(diǎn)? 健康節(jié)能的建筑產(chǎn)品是跨國(guó)企業(yè)選址的首要關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品建議寫(xiě)字樓部分產(chǎn)品規(guī)劃背景中心區(qū)供應(yīng)量自從 2023年開(kāi)始井噴之后， 0 06年都將保持全市最大的供應(yīng)量。他們要求在享受駕車樂(lè)趣同時(shí)感受汽車帶來(lái)的滿足感。 外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造216。? 反觀蔡屋圍的高檔寫(xiě)字樓都注重個(gè)性化，外立面就是最直接最形象的體現(xiàn)。大堂用材上采用 高級(jí)石材與體現(xiàn)現(xiàn)代感的玻璃、金屬組合 營(yíng)造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。 良好的產(chǎn)品展示平臺(tái)及會(huì)客環(huán)境216。 公司注冊(cè)、行政辦文手續(xù)等政策咨詢216。?價(jià)格上升空間大?銷售速度要快?不與整體構(gòu)成沖突依據(jù)公寓在整體中的角色為成本貢獻(xiàn)者，那么必須滿足【開(kāi)發(fā)條件分析】公寓部分 ? 開(kāi)發(fā)條件分析? 開(kāi)發(fā)方向研判? 目標(biāo)客戶判定? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議商務(wù) or住宅方向發(fā)售 or租營(yíng)方式市場(chǎng)個(gè)案分析小結(jié)?住宅方向?商務(wù)方向在未來(lái)使用方式上的選擇Why?商務(wù)方向的不可取理由：商務(wù)公寓任以自用客戶為主，價(jià)格上升空間不大，與寫(xiě)字樓售價(jià)保持一定的差距。會(huì)與項(xiàng)目寫(xiě)字樓構(gòu)成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，不利于提高整體利潤(rùn)。南方工業(yè)集團(tuán)投資， 34層總建面 M2， 1270戶 ， 容積率 。物業(yè)服務(wù)：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，推出 5優(yōu)服務(wù)概念使 “ 國(guó)際服務(wù)公寓實(shí)至名歸 ”直接銷售 個(gè)案分析 —— 置地逸軒營(yíng)銷與推廣置地逸軒趁市場(chǎng)升溫?zé)岢敝鞔蛲顿Y客戶，因項(xiàng)目周邊投資市場(chǎng)客戶基礎(chǔ)雄厚，推廣主要以分布關(guān)口要塞和項(xiàng)目周邊的戶外廣告為主，反而鏡內(nèi)外主流媒體投放量較少，通過(guò)較長(zhǎng)的預(yù)熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出 700多套，解籌 600多套。簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)： 市場(chǎng)升溫，投資活躍 地段成熟繁華，宜住宜商宜投資 產(chǎn)品：與其他口岸樓盤相比，賣場(chǎng)與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務(wù)式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽(yáng)臺(tái)小戶型市場(chǎng)供應(yīng)較少，受到客戶認(rèn)可。四季酒店是由國(guó)際著名的酒店集團(tuán) Four Seasons Hotels and Resorts管理的 5星級(jí)酒店公寓， 50層共 M2，提供 519個(gè)套房單位。 該類物業(yè)位置處于商務(wù)商業(yè)繁華地段或流動(dòng)商務(wù)人士居住集中的區(qū)域 。差異 戶 型檔次同 類戶 型比普通住宅面 積 、空 間更大，舒適豪 華同 類戶 型與普通住宅面 積 、空 間 大致相同租金 比周 邊 普通住宅月租高出 34倍 比周 邊 普通住宅月租高出 3050% 產(chǎn) 品配套豪 華 裝修，家具 電 器裝 飾 高檔 普通精致裝修，家具 電 器裝 飾 中高服 務(wù) 配套專業(yè) 酒店或服 務(wù) 公司提供主 動(dòng) 式酒店服 務(wù) 與更居家、個(gè)性化的服務(wù)一般 發(fā) 展商自管，提供半主 動(dòng) 式酒店服 務(wù) ，其他個(gè)性服 務(wù) 可被 動(dòng) 提供額 外收 費(fèi)在香港出租的服務(wù)式公寓發(fā)展趨勢(shì)較好，對(duì)深圳服務(wù)公寓，特別是中心區(qū)公寓發(fā)展有一定的借鑒作用。相比中心區(qū)龐大的寫(xiě)字樓供應(yīng)量，與之配套的公寓面積顯得稀缺，目前可算項(xiàng)目的比例為 10（寫(xiě)字樓）： 1（公寓），相比 7：3的常規(guī)比例，公寓的開(kāi)發(fā)空間依然