【正文】 央商務(wù)區(qū)、中央政務(wù)區(qū)都在昆區(qū)，但昆區(qū)整體發(fā)展不均衡，項目周邊仍較為破舊落后限制一：區(qū)域視角216。 品牌目標(biāo)：是公司開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，通過項目成功開發(fā)形成良好的市場口碑和品牌形象開發(fā)企業(yè)疑惑216。容積率上限固定：農(nóng)房地塊 容積率上限 ， 新陽光地塊 容積率上限 。項目現(xiàn)狀： 右上角地塊上建有 1個已經(jīng)建成的酒店式主體結(jié)構(gòu)和兩個裙房在建工程組成；左下角地塊為空地。緊鄰阿爾丁大街，有著很好的位置優(yōu)勢，并且周圍配套設(shè)施完善聚攏了大量的人氣。四至： 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路216。對外交通：216。面積： 城區(qū)面積 103平方公里；216。人口： 65萬；216。區(qū)位： 包頭市 城區(qū)的核心區(qū)域 ；216。包頭自身豐富資源和周邊的煤礦、鐵礦資源都通過包頭中轉(zhuǎn)，增強(qiáng)了包頭對周邊旗縣、蒙縣的輻射作用216。《 呼包銀重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 》 作為國家新一輪西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，奠定了包頭作為呼包銀地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市地位。216。 世紀(jì)城、華發(fā)新城、凱旋 陽光大廈改造項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2物業(yè)發(fā)展建議 本項目完整的工作應(yīng)該分兩階段，本報告的工作是第一階段—— 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究階段工作內(nèi)容 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究模塊 1項目現(xiàn)狀條件下的整體定位模塊 2結(jié)合實際的發(fā)展戰(zhàn)略研究本階段工作◇ 查勘項目現(xiàn)狀情況◇ 調(diào)查城市房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場◇ 調(diào)研、訪談?wù)畬ζ瑓^(qū)及項目規(guī)劃和發(fā)展意見，收集相關(guān)數(shù)據(jù)◇ 總結(jié)核心區(qū)綜合體項目驅(qū)動模式◇ 知名城市綜合體發(fā)展規(guī)律◇ 在整體定位的基礎(chǔ)上，分析項目的發(fā)展戰(zhàn)略◇ 功能分區(qū)研究◇ 規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序及盈利模式主要工作最終成果 ◇ 根據(jù)基礎(chǔ)資料和案例的研究對項目發(fā)展方面作出判斷◇ 項目整體定位、功能定位、形象定位及客戶定位◇ 功能分區(qū)及規(guī)劃建議◇ 開發(fā)時序建議3為形成兼具前瞻性和可操性的項目發(fā)展建議，世聯(lián)專案組在過去的日子里進(jìn)行了如下調(diào)研和研究工作項目實地調(diào)研與踏勘 相關(guān)專業(yè)人士訪談 收集到的數(shù)據(jù) 資料研究與分析總結(jié)?世聯(lián)地產(chǎn)北京分公司駐包頭項目相關(guān)負(fù)責(zé)人?總部經(jīng)濟(jì)園銷售經(jīng)理?恒大名都銷售代表?財富中心銷售代表?其他樓盤東亞世紀(jì)城、保利拉菲公館、華發(fā)新城等銷售代表多名?包頭房地產(chǎn)資深媒體制片人?香格里拉前廳服務(wù)經(jīng)理?萬號酒店大堂副理?各樓盤意向購房者?……?地塊內(nèi)部建筑物調(diào)查?地塊周邊環(huán)境調(diào)查?住宅市場調(diào)查?寫字樓市場調(diào)查?寫字樓底商情況調(diào)查?包頭市商務(wù)公寓 /公寓項目(現(xiàn)有 /在建 )調(diào)查?包頭市四五星級酒店調(diào)查?調(diào)研在售及售完樓盤 20多個：?東亞 一機(jī)、北重、包鋁等國家重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)項目使包頭成為內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市 ，中國最重要的稀土、鋼鐵、冶金、機(jī)械制造及軍工基地。包頭是連接中國華北、西北的重要交通樞紐和中國西部重要的郵電通訊中心216。呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈：指呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三地為核心的特色經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，被譽(yù)為內(nèi)蒙古的 “ 金三角 ” 地區(qū) .216。第三產(chǎn)業(yè)以 交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)（批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、住宿和餐飲業(yè)）等傳統(tǒng)服務(wù)型行業(yè)為主【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)重工業(yè)為主，三產(chǎn)為輔；以資源型重工為依托，形成七大支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群構(gòu)成城市人口主體2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重11【 區(qū)域概況 】 昆區(qū)作為包頭城市核心區(qū)域，市行政中心和商務(wù)中心，城市配套完善216。居?。?南部成為城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，保利、華發(fā)等知名品牌開發(fā)商紛紛入市；北部以城中村改造為主，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)集中；216。昆區(qū)概況： 包頭市的中心城區(qū)， 是包頭政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心 ；自治區(qū)最大的企業(yè) 包鋼也在本區(qū) ；216?！?包頭資深房地產(chǎn)媒體人鋼鐵大街昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)2公里包百商圈神華商圈13【 交通狀況 】 地塊通達(dá)性良好；南北方向主要依靠市府西路，東西方向主要依靠少先路216。公共交通狀況 ：有 4 132路公交站位于項目所在地北側(cè)和南側(cè)，另外可上鋼鐵大街乘坐公交，較為便利民族西路阿爾丁北大街昆北路已有路少先路友誼大街市府西路鋼鐵大街14【 資源盤點(diǎn) 】 處于包頭核心商業(yè)區(qū)及政務(wù)區(qū)之間，北側(cè)阿爾丁廣場、西鄰八一公園，居住成熟度較高，區(qū)域認(rèn)知好昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包鋼集團(tuán)包百商圈阿爾丁植物園銀河廣場八一公園神華商圈包鋼三中阿爾丁廣場王府井百貨神華商場八一公園15【 項目四至 】 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路216。內(nèi)部現(xiàn)狀路：216。整個地塊在產(chǎn)權(quán)上被拆分為兩個，右上角為農(nóng)房公司產(chǎn)權(quán)，左下角為新陽光公司產(chǎn)權(quán)；216。限高： 99米；216。 回現(xiàn)目標(biāo)：項目在滿足優(yōu)先出售原有酒店項目實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)情況下追求資金安全回現(xiàn)，實現(xiàn)合理開發(fā)利潤216。 項目整體物業(yè)功能組合及定位216。片區(qū)整體給人的印象相對于其他區(qū)域來說較為破舊、落后；—— 某地產(chǎn)媒體制片人24限制二：市場視角 未來除與本項目同期入市的項目競爭外，還有目前已有入市的樓盤未來繼續(xù)推出新盤也將與本項目產(chǎn)生競爭216。 內(nèi)蒙古電視臺新聞制作中心216。 內(nèi)蒙古文化傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范基地 216。項目建成后，河北省政府駐內(nèi)蒙古辦事處、內(nèi)蒙古河北商會將入駐于此 25通過研究發(fā)現(xiàn)，其中項目本體未來發(fā)展還面臨四大問題：面積及容積率、啟動資金、產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)和項目形象等限制性條件啟動資金有限項目形象地塊面積及容積率本體限制性條件項目地塊面積較小，不便于建筑排布，同時高容積率將影響到住宅類產(chǎn)品的舒適度啟動資金十分有限，需要依靠出售原有酒店項目回籠資金，滾動開發(fā)為擱置十年的酒店項目，目前已取得房產(chǎn)證，但形象進(jìn)度僅為主體結(jié)構(gòu)封頂，存在一定負(fù)面形象產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)原有酒店項目因已取得房屋產(chǎn)權(quán)多年，如辦理產(chǎn)權(quán)過戶屬于二手房買賣，會涉及相應(yīng)交易契稅26研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題 項目本體解析項目目標(biāo)解析背景限制條件核心問題提出2. 市場機(jī)會研究27運(yùn)用 SCQ模型界定項目的核心問題S（ Situation)=項目背景事實C（ Complication)=R1 vs R2的沖突或矛盾Q（ Question)=如何從 R1到 R2？非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果R1R2 ？ 核心問題 Q28 “ 我們一切研究都要以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同目標(biāo)為導(dǎo)向 ”本體背景：p包頭作為內(nèi)蒙第一大城市，有著較高的經(jīng)濟(jì)水平和較強(qiáng)的投資消費(fèi)實力；p昆區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展水平及區(qū)域認(rèn)知度較高，商業(yè)等市政配套完善。鋼鐵大街是昆區(qū)的主動脈，大街兩旁是包頭最重量級的企事業(yè)單位和各種商業(yè)中心，市政府就坐落在鋼鐵大街的中心位置216。本項目周邊遍布各種小學(xué)和中學(xué)，這種資源對居住在周邊的人有積極的作用216。該地段車水馬龍，人氣興旺。周邊各種資源豐富，不受任何限制，開發(fā)綜合性強(qiáng)，提升樓盤整體價值216。包頭市房地產(chǎn)市場新政效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場供應(yīng)整體偏緊，成交量同比持續(xù)下降，房價略有增長；216。包頭市 2023年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，按可比價格計算，比上年增長 16%。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。二產(chǎn)的比例大大領(lǐng)先，也為三產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的空間2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展步伐滯后于二產(chǎn)44【 人口結(jié)構(gòu) 】 人口持續(xù)穩(wěn)定增長，城市人口集中在昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū)，其中昆、青兩區(qū)合計占比約 40%216。以第二產(chǎn)業(yè)、重工為主，資源型為主導(dǎo)的 產(chǎn)業(yè)帶動私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，藏富于民 。本項目主要的本地客群主要會面對這類客群核心商務(wù)區(qū)人均年收入 35萬二三產(chǎn)就業(yè)人口約 30萬居住區(qū)稀土高新區(qū)人均年收入4萬二三產(chǎn)就業(yè)人口 6萬西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地人均年收入 45萬產(chǎn)業(yè)人口 8萬 居住區(qū)鄂呼包北部裝備制造業(yè)人均年收入 35萬產(chǎn)業(yè)人口約 23萬46216。 根據(jù) 20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 包頭市面積將由 885平方公里增至1901平方公里， 城市骨架進(jìn)一步拉大 。216。位置：位于賽汗塔拉公園周邊地區(qū)，北到青山路、南到鐵路；216。50【 城市生態(tài)體系規(guī)劃 】 構(gòu)建生態(tài)城市是未來發(fā)展大趨勢；通過 “ 一心、兩帶、三楔、多園、多廊道 ” 重要舉措構(gòu)建綠地系統(tǒng)，凸顯城市綠肺216。216。216。53【 土地市場 】 隨著城市版圖擴(kuò)張， 202 2023年包頭土地成交大幅放量，潛在房地產(chǎn)供應(yīng)巨大，住宅供應(yīng)將出現(xiàn)井噴期，商服用地供應(yīng)正常216。2023年，東河區(qū)對河?xùn)|鎮(zhèn)大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城中村進(jìn)行重點(diǎn)改造，并將 40公頃土地投入市場；216。2023年昆區(qū)城中村進(jìn)度加快，市場新增設(shè)了中低價位、中小戶型普通商品房用地供應(yīng) 100多公頃，且主要集中在昆青兩區(qū)；216。相比土地多次轉(zhuǎn)讓，一手地的價格會更便宜。第一圈層 —— 城市核心區(qū)域（昆、青中心區(qū)）l配套完善 /部分生態(tài)資源 /交通便利216。包頭客戶相對較為理性，在滿足居住需求的前提下，合理的控制住房的總價支出，這與目前市場暢銷戶型為 120150平米相符合 ；我目前單位分的老房子用來出租，自己前兩年買了新房，現(xiàn)在準(zhǔn)備給兒子買一個 90120平米的房子準(zhǔn)備結(jié)婚用，包頭的房肯定會大漲，所以現(xiàn)在貸款也要買， 50多萬還能接受。目前在售一期，建筑面積約 ㎡【 典型樓盤分析 】 ：總部經(jīng)濟(jì)園216。2棟樓在戶型設(shè)置、售價方面基本相同物業(yè)形態(tài) 戶型面積 均價 戶型比例 銷售進(jìn)度公寓 6274 5200 65% 其中 1棟僅能作為住宅使用， 74套，開盤3個月左右售出 20套另外 1棟可辦營業(yè)執(zhí)照， 184套，開盤 3個月左右售出 134套85101 5000 20%129㎡ 4700 15%72321 案例是產(chǎn)品創(chuàng)新型的典型案例，且使用性質(zhì)與本項目接近，借鑒意義較高案例采用創(chuàng)新的 LOFT戶型，但無附送面積，且層高低，產(chǎn)品價值低，仍然能夠在可觀的價格下銷售，市場認(rèn)同度較高能否辦理營業(yè)執(zhí)照對項目銷售起較大作用LOFT市場案例研究小結(jié) ——73根據(jù)區(qū)域市場比較，本項目針對首次置業(yè)者及投資需求者建小復(fù)式產(chǎn)品具備一定的市場機(jī)會216。需求 1： 本項目緊鄰中央商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)，對于商務(wù)投資者和辦公者都是有較大的需求市場216。 排隊購房中年男子216。 項目占地 10467㎡ ，總建筑面積 64700㎡ ，共 2棟，其中 1棟為住宅，另外 1棟集合公寓、酒店、寫字樓功能，公寓共 306套216。項目共 306套，目前剩余 4套，雖然項目銷售進(jìn)度不快，但項目實現(xiàn)了高單價、高收益，同時投資者通過較高的回報率受惠80包頭公寓市場競爭總結(jié)： 包頭公寓市場投資者相當(dāng)多，目前的公寓都是以商務(wù)公寓為主，品質(zhì)很一般，主要出租給私營小公司使用 ?? ? ?1包頭市公寓市場主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)的核心地區(qū)，基本全市小戶型商務(wù)公寓，大部分品質(zhì)都很一般，但銷售比較火爆商務(wù)公寓的基本是個人投資客較多，個人自住和大型投資較少，一般個人投資以后以出租的形式回現(xiàn)一般承租這種商務(wù)公寓的客戶都是一些私營小公司，主要以小型金融、旅行社、美容公司為主無論是服務(wù)模式創(chuàng)新型的恒隆公館，或是地段優(yōu)勢明顯的時代財富城，還是產(chǎn)品創(chuàng)新但價值不高的總部經(jīng)濟(jì)園，各類公寓產(chǎn)品都獲得了良好的市場反應(yīng)23481商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究市場競爭分析市場機(jī)會挖掘本體機(jī)會 宏觀市場市場機(jī)會 微觀市場82根據(jù)區(qū)域市場比較，本項目針對首次置業(yè)者建兩房居家型公寓具備一定的市場機(jī)會216。需求 1： 本項目緊鄰市政府，對于商務(wù)投資者和辦公者都是有較大的需求市場216。 包頭企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)、成長或發(fā)展期，辦公面積多為 3040平米，大的150平米左右；216。昆區(qū)作為包頭的老城區(qū)，在區(qū)域認(rèn)知及商業(yè)配套方面仍然具有其他區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，隨著舊城改造的逐步實施，區(qū)位優(yōu)勢也將越發(fā)明顯；216。小 業(yè) 主惜售，出租率高客戶特征 個體老板、投 資 客。在售純寫字樓項目中，一般都具有投資背景或依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項目銷售情況較好216。企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價格