【正文】 小 業(yè) 主惜售，出租率高客戶特征 個體老板、投 資 客。項目共 306套，目前剩余 4套，雖然項目銷售進(jìn)度不快，但項目實現(xiàn)了高單價、高收益，同時投資者通過較高的回報率受惠80包頭公寓市場競爭總結(jié)： 包頭公寓市場投資者相當(dāng)多，目前的公寓都是以商務(wù)公寓為主，品質(zhì)很一般，主要出租給私營小公司使用 ?? ? ?1包頭市公寓市場主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)的核心地區(qū)，基本全市小戶型商務(wù)公寓，大部分品質(zhì)都很一般，但銷售比較火爆商務(wù)公寓的基本是個人投資客較多，個人自住和大型投資較少，一般個人投資以后以出租的形式回現(xiàn)一般承租這種商務(wù)公寓的客戶都是一些私營小公司，主要以小型金融、旅行社、美容公司為主無論是服務(wù)模式創(chuàng)新型的恒隆公館，或是地段優(yōu)勢明顯的時代財富城，還是產(chǎn)品創(chuàng)新但價值不高的總部經(jīng)濟(jì)園，各類公寓產(chǎn)品都獲得了良好的市場反應(yīng)23481商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究市場競爭分析市場機(jī)會挖掘本體機(jī)會 宏觀市場市場機(jī)會 微觀市場82根據(jù)區(qū)域市場比較，本項目針對首次置業(yè)者建兩房居家型公寓具備一定的市場機(jī)會216。2棟樓在戶型設(shè)置、售價方面基本相同物業(yè)形態(tài) 戶型面積 均價 戶型比例 銷售進(jìn)度公寓 6274 5200 65% 其中 1棟僅能作為住宅使用， 74套，開盤3個月左右售出 20套另外 1棟可辦營業(yè)執(zhí)照， 184套，開盤 3個月左右售出 134套85101 5000 20%129㎡ 4700 15%72321 案例是產(chǎn)品創(chuàng)新型的典型案例，且使用性質(zhì)與本項目接近，借鑒意義較高案例采用創(chuàng)新的 LOFT戶型，但無附送面積，且層高低，產(chǎn)品價值低，仍然能夠在可觀的價格下銷售，市場認(rèn)同度較高能否辦理營業(yè)執(zhí)照對項目銷售起較大作用LOFT市場案例研究小結(jié) ——73根據(jù)區(qū)域市場比較，本項目針對首次置業(yè)者及投資需求者建小復(fù)式產(chǎn)品具備一定的市場機(jī)會216。相比土地多次轉(zhuǎn)讓，一手地的價格會更便宜。216。216。二產(chǎn)的比例大大領(lǐng)先，也為三產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的空間2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展步伐滯后于二產(chǎn)44【 人口結(jié)構(gòu) 】 人口持續(xù)穩(wěn)定增長，城市人口集中在昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū)，其中昆、青兩區(qū)合計占比約 40%216。周邊各種資源豐富，不受任何限制，開發(fā)綜合性強(qiáng)，提升樓盤整體價值216。項目建成后，河北省政府駐內(nèi)蒙古辦事處、內(nèi)蒙古河北商會將入駐于此 25通過研究發(fā)現(xiàn)，其中項目本體未來發(fā)展還面臨四大問題：面積及容積率、啟動資金、產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)和項目形象等限制性條件啟動資金有限項目形象地塊面積及容積率本體限制性條件項目地塊面積較小，不便于建筑排布，同時高容積率將影響到住宅類產(chǎn)品的舒適度啟動資金十分有限，需要依靠出售原有酒店項目回籠資金，滾動開發(fā)為擱置十年的酒店項目，目前已取得房產(chǎn)證，但形象進(jìn)度僅為主體結(jié)構(gòu)封頂，存在一定負(fù)面形象產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)原有酒店項目因已取得房屋產(chǎn)權(quán)多年，如辦理產(chǎn)權(quán)過戶屬于二手房買賣，會涉及相應(yīng)交易契稅26研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題 項目本體解析項目目標(biāo)解析背景限制條件核心問題提出2. 市場機(jī)會研究27運(yùn)用 SCQ模型界定項目的核心問題S（ Situation)=項目背景事實C（ Complication)=R1 vs R2的沖突或矛盾Q（ Question)=如何從 R1到 R2？非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果R1R2 ？ 核心問題 Q28 “ 我們一切研究都要以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同目標(biāo)為導(dǎo)向 ”本體背景：p包頭作為內(nèi)蒙第一大城市，有著較高的經(jīng)濟(jì)水平和較強(qiáng)的投資消費(fèi)實力；p昆區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展水平及區(qū)域認(rèn)知度較高，商業(yè)等市政配套完善。 項目整體物業(yè)功能組合及定位216。內(nèi)部現(xiàn)狀路：216。居?。?南部成為城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，保利、華發(fā)等知名品牌開發(fā)商紛紛入市；北部以城中村改造為主，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)集中；216。一機(jī)、北重、包鋁等國家重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)項目使包頭成為內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市 ，中國最重要的稀土、鋼鐵、冶金、機(jī)械制造及軍工基地?！?呼包銀重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 》 作為國家新一輪西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，奠定了包頭作為呼包銀地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)城市地位。面積： 城區(qū)面積 103平方公里；216。項目現(xiàn)狀： 右上角地塊上建有 1個已經(jīng)建成的酒店式主體結(jié)構(gòu)和兩個裙房在建工程組成；左下角地塊為空地。科源大廈和陽光大廈都屬于具有有利位置的地塊，位于鋼鐵大街和市府西路交叉處216。昆區(qū)是包頭的中心，鋼鐵大街市政府段則是包頭中心的中心，交通四通八達(dá)216。隨著對住宅市場調(diào)控政策逐步升級的預(yù)期，商業(yè)用房成交量自 2023年 2月呈現(xiàn)出強(qiáng)勁攀升的勢頭。同時 大型資源企業(yè)如包鋼、神華等中高層領(lǐng)導(dǎo)收入較高，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)45產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了包頭 75%的常住人口分布在市區(qū)，主要集中于青山區(qū)和昆區(qū)216。面積范圍：總區(qū)域 20平方公里左右；216。截止 2023年 3月，包頭市 4年的總體住宅用地成交 794公頃。第二圈層 —— 城市自然發(fā)展蔓延帶 /熱點(diǎn)區(qū)域（昆南、高新區(qū)）l城市意象較新 /市政基礎(chǔ)建設(shè)良好 /生活配套較少 /相對較遠(yuǎn)216。需求 2： 現(xiàn)今市場缺乏居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，創(chuàng)新產(chǎn)品可能會吸引更多的更高端的投資客216。需求 2： 現(xiàn)今市場缺乏公寓的創(chuàng)新，創(chuàng)新形式的公寓產(chǎn)品可能會吸引更多的更高端的投資客216。在售寫字樓項目中，自用客戶占到 6080%；也有相當(dāng)比例的投資客，多購買小面積第一陣營 第二陣營93結(jié)合包頭目前寫字樓市場主流特征顯示 —— 尚處于市場化啟動期：住宅開發(fā)商進(jìn)入商住產(chǎn)品開發(fā)，小投資客占主流市場化啟動期經(jīng)濟(jì)背景 私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng) 供應(yīng)主體?開發(fā)商 /企業(yè)自建并存?部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開發(fā)?辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征 自用 ?商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品 ?由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主?有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求?政府無商務(wù)區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導(dǎo)，板塊特征不明顯，對客戶決策不構(gòu)成影響投資 小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用?辦公物業(yè)形象?與住宅辦公接近的使用成本盈利模式 開發(fā)類寫字樓以出售為主 投資?產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低?投資意識開始萌發(fā)，市場其他投資渠道少階段標(biāo)志 開發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場代表城市 臨沂94根據(jù)包頭寫字樓市場出現(xiàn)的新熱點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn) —— 正步入市場化發(fā)展期：產(chǎn)品主導(dǎo)，板塊逐漸形成，客戶開始細(xì)分，領(lǐng)先開發(fā)商和市場標(biāo)桿項目出現(xiàn)市場化發(fā)展期經(jīng)濟(jì)背景 第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng) 供應(yīng)主體?開發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)?專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場的發(fā)展需求客戶特征 自用?一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)?客戶逐漸按租金承受力分層?外地外資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品 ?多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓?開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升?依托不同的資源（政策、傳統(tǒng)認(rèn)知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)投資 中產(chǎn)階級，對房地產(chǎn)投資有一定的認(rèn)識成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用?一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低?中檔寫字樓：性價比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式 出售為主 投資?城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心?投資回報的風(fēng)險（參考市場可比物業(yè)的租金實現(xiàn)）階段標(biāo)志 出現(xiàn)領(lǐng)先開發(fā)商和標(biāo)桿項目代表城市 沈陽、青島、烏魯木齊、合肥95? ?321包頭第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，整體寫字樓市場正進(jìn)入市場化發(fā)展時期；市場存在發(fā)展空間，現(xiàn)狀和未來均具有良好的發(fā)展機(jī)遇整體市場相對初級，高端寫字樓受市場認(rèn)可需要時間；中端寫字樓銷售憑租均良好；低端寫字樓憑租良好，但非本項目考慮范圍包頭目前純寫字樓項目較少，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的客戶以金融、貿(mào)易等行業(yè)成長型企業(yè)為主，形象好、價格實惠的商務(wù)辦公產(chǎn)品市場反應(yīng)較好。因高新區(qū)是政府重點(diǎn)規(guī)劃的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此，引入大量企業(yè)入住，辦公市場也因此而逐步發(fā)展成熟，政策扶持上有其他區(qū)域不具備的競爭優(yōu)勢；216。我有住房，在九星領(lǐng)寓公寓有投資，租金收入不錯，這個地段好，潛力大，我拿了 2個號交了 2萬押金，準(zhǔn)備一次性付款，這里都是來投資的，估計鄂爾多斯的投資客可能就能占一半 30多歲女子從財富廣場開盤當(dāng)天的人氣和銷售情況來看，包頭的商務(wù)公寓市場如今還是很火爆7878216。項目是包含寫字樓、別墅、普通住宅、公寓的綜合性項目216。2023年住宅用地成交 ，昆青兩區(qū)占總土地面積的半數(shù)以上；216。兩帶：黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，結(jié)合連綿的山體設(shè)置帶狀的生態(tài)山林地，保護(hù)水體、山體的完整形態(tài)?！?人民生活 】 0610年人均可支配收入與消費(fèi)支出呈平穩(wěn)快速增長， 置業(yè)的支付能力逐漸增加47【 城市規(guī)劃 】 “ 一市兩城、多組團(tuán)、多中心 ” 的城市布局戰(zhàn)略，骨架迅速拉大，本項目處于昆 青組團(tuán)邊緣區(qū)216。216。本項目陽光大廈舊樓距此交叉口僅 300米，從地段和建筑特征來看，本項目和這一地段的各種物業(yè)都相當(dāng)匹配216。 內(nèi)蒙古動漫網(wǎng)游人才培訓(xùn)基地 216。農(nóng)房地塊 指標(biāo)總用地面積 3,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米農(nóng)房地塊新陽光地塊新陽光地塊 指標(biāo)總用地面積 4,規(guī)劃容積率 建筑限高 99米總建筑規(guī)模 39,739平米總停車位 地上 50個，地下 150個18【 本體屬性界定 】 三線重工業(yè)城市 /主城核心區(qū)域 /小規(guī)模綜合體項目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項目?包頭是我國重要的工業(yè)基地，擁有眾多國家級大型企業(yè)? 項目總建面 ? 體量較小，總?cè)莘e率上限 ? 昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認(rèn)知高? 周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般19研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機(jī)會研究項目本體解析項目目標(biāo)解析背景限制條件核心問題提出20開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)和疑惑開發(fā)企業(yè)目標(biāo)216。南北向主要道路 —— 民族西路、市府西路、阿爾丁大街；216。第二產(chǎn)業(yè)在包頭國民經(jīng)濟(jì)中的比重超過 50%, ， 10年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，占%； 以 鋼鐵、鋁、機(jī)械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土 七大支柱產(chǎn)業(yè)216。1新陽光實業(yè)集團(tuán) 交通樞紐地位對私營經(jīng)濟(jì)的聚集作用明顯，將帶動生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津烏海阿拉善10216。東西向主要道路 —— 鋼鐵大街、少先路、友誼大街，216?？傮w指標(biāo)上限固定，在此指標(biāo)之內(nèi)可根據(jù)設(shè)計定位進(jìn)行調(diào)整。 動漫網(wǎng)游制作中心216。鋼鐵大街與市府西路交界處即包頭市政府西側(cè)，集中了兩座五星級酒店和兩座高級寫字樓及一些商務(wù)休閑娛樂綜合體216。2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)25862元，比上年增長 ％。包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出總額逐年增長 ，增長率變動幅度均衡， 2023年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出20994元，增長 %， 置業(yè)的支付能力在逐漸增加 。216。2023年前 3月土地成交極度萎靡，市場進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望期資料來源：中國土地市場網(wǎng)54【 土地分區(qū)成交 】 隨著昆青區(qū)城中村改造， 2023年昆青兩區(qū)所占比例過半，以上兩區(qū)后續(xù)競爭激烈216。 區(qū)位上可以說是高新區(qū)公寓的先驅(qū)216。 排隊購房年輕女子216。 除了華茂大廈主要以銀行、保險、證券行業(yè)集中，其他寫字樓行業(yè)散亂企業(yè)類型 企業(yè)人數(shù) 物業(yè)要求 寫字樓階段創(chuàng)業(yè)性企業(yè) 20人以下 價格低、空間使用靈活、可商可住 商住公寓成長型企業(yè) 2050人 價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象 商住公寓、低檔寫字樓發(fā)展型企業(yè) 5080人 形象要好，價格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫字樓、中高檔寫字樓穩(wěn)定型企業(yè) 80100人 高形象、可以接受高價格，商務(wù)配套服務(wù) 中高檔寫字樓、頂級寫字樓擴(kuò)張型企業(yè) 100人以上 高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價格敏感度低 中高檔寫字樓、頂級寫字樓不同發(fā)展階段企業(yè)對于寫字樓物業(yè)的需求87市場格局 —— 目前包頭辦公物業(yè)主要分布在昆區(qū)中心、高新區(qū)、青山區(qū) 3大板塊，昆區(qū)作為寫字樓傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域存量及在售項目最多，高新區(qū)預(yù)計未來兩年寫字樓項目推盤較多216。 寫字樓市場總結(jié)： 包頭寫字樓主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)，高新區(qū)將憑借區(qū)域規(guī)劃及政策傾斜成為新的熱點(diǎn)96商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機(jī)會 宏觀市場市場