【正文】 一般較好商業(yè)環(huán)境適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè)適合于社區(qū)商業(yè)在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當加入音響及通訊器材等。因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算其可建商業(yè)面積。 追求生活時尚、享受生活品質(zhì)；e、消費者主要來源以綿陽市及兩區(qū)六縣為主項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。 追求時尚、潮流的；216。b、消費者年齡216。 私營老板、經(jīng)營主；216。 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤；216。 夫婦、兩代同堂或三代同堂。 批發(fā)者；216。 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟實 力；216。 長期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報；216。 周圍縣鎮(zhèn)的政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部216。購物（批發(fā)、零售）、休閑、餐飲、娛樂綜合消費城，既能滿足消費者購物的較高要求，又能使本案跳出同質(zhì)性商業(yè)競爭，同時又是住宅部分、酒店部分的休閑生活配套。隨著生活水平的提高，人們的消費需求正從“純物質(zhì)”需求轉(zhuǎn)向“精神型”需求,這使得很多人士消費行為向多方位延伸,形成了休閑、餐飲、娛樂相結(jié)合的消費習性。并且賣場裝修、經(jīng)營空間、燈光和交通動線設(shè)計都要體現(xiàn)本案區(qū)別于其他項目?！?環(huán)境“領(lǐng)袖”。川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城:“‘川西北’，擁有規(guī)模性與可招性，影響力大，品牌可訴性及傳達性較強。因此，本項目定位為綿陽地區(qū)一流的、川西北專業(yè)綜合類商業(yè)物業(yè)。而本案原來經(jīng)營形態(tài)正好迎合了這個區(qū)域的市場特征，并且已經(jīng)有了很高的知名度。產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn) 企品牌塑造 品 業(yè)配套完善高素質(zhì)物管環(huán)境優(yōu)美經(jīng)營理念企業(yè)實力資源整合能力企業(yè)管理 優(yōu) 優(yōu) 勢 勢6價值體系的實施實施目標 在綿陽城市的物流、貿(mào)易、商品批發(fā)中心，本案原有市場在綿陽乃至西部都是比較有名的，本案規(guī)劃原則是保留部分原來的市場經(jīng)營形態(tài)，在此基礎(chǔ)上，改造與重建一座具有城市標志性專業(yè)綜合類的建筑，擺脫與其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信實業(yè)扛鼎之作，將樹立卓信實業(yè)的企業(yè)品牌，實現(xiàn)品牌的可持續(xù)化發(fā)展實施策略 二級市場是關(guān)系營銷市場，在瞄準市場空白，整合優(yōu)勢資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，推大唯一性，建立核競爭力，進行不同形式的營銷推廣，是價值得以實施和體現(xiàn)的關(guān)鍵。資源整合最大化利潤 核心競爭力市場缺位產(chǎn)品 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 新產(chǎn)品對不成熟的市場最具影響力，本案應(yīng)在外立面、戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃進行產(chǎn)品創(chuàng)新，并提升物管服務(wù)。 安全性是很多人士最為擔憂的本地社會問題；216。2市場空白帶來的市場機遇216。四、地塊建設(shè)條件本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場批發(fā)經(jīng)營。三、結(jié)論：從項目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。（規(guī)避風險：依據(jù)市場研究部分，“長興”的價格比較高，本案通過“大眾化的價格，性價比高的方 可以利用我們的價格優(yōu)勢與之抗衡，式”和開發(fā)、管理等操作模式來弱化景觀 擊敗對手。配套設(shè)施本項目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑，所以本項目的規(guī)劃中，可以參插部分中檔的餐飲休閑娛樂等配套設(shè)施以滿足一些消費者的需要，填補該地塊周邊的市場空白點。特別是靠近迎賓路的建筑物影響比較大。第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件土地性質(zhì)綜述本案位于涪城區(qū)迎賓路32號，鄰近綿江綜合大廈、市百貨站與公交醫(yī)院、公共汽車公司等。因此計劃購置住宅時，被訪者比較傾向于購買100120平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)的住宅； ●對于付款方式，大多消費者會選擇銀行按揭，而且能夠承受的購房心理價位在1200元/平方米左右；●地理位置是購房者選購房屋主要考慮的因素，其次是房屋的質(zhì)量和房屋的單價；戶型結(jié)構(gòu)和周邊的配套也是消費者選擇的重要因素；●考慮到電梯公寓公攤大，且價格貴的原因，更多的被訪者傾向于多層住宅，既使是考慮電梯公寓的消費者，大多也傾向于12層以下的電梯公寓；●為了達到居住的舒適性，所以被訪者希望客廳、主臥室、廚房面積能大一些；●日常生活用品采購便利和交通的方便性是被訪者認為地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢；當然，由于周邊專業(yè)市場的發(fā)達，必然給周邊環(huán)境帶來一定的影響；●關(guān)于酒店，被訪者認為有必要，但考慮到周邊專業(yè)市場多的情況，被訪者認為建一個2星級以下的酒店就可以了?！?7 %的被訪者認為項目的獨立臨街商鋪應(yīng)為1030平方米之間的中小面積商鋪?！裢顿Y者投資面積主要集中在2030平方米和50平方米左右。而消費水平低和停車位少、交通條件差是目前商家感覺不滿意的地方。從酒店上說，本案所在片區(qū)酒店、招待所并不是很多，該片區(qū)的酒店從建筑品質(zhì)、配套服務(wù)、價格，特別是管理上存在著嚴重的不合理性、不規(guī)范性，片區(qū)酒店市場各方面條件都存在著不足，與之本案設(shè)想規(guī)劃新建的酒店——經(jīng)濟型酒店，所體現(xiàn)的先進管理、價格低廉、配套服務(wù)的完善、建筑品質(zhì)等方面是其它酒店甚至在綿陽市類似于經(jīng)濟型的酒店是不能與本案酒店相比的，本案即將新建的酒店——經(jīng)濟型酒店，在整個綿陽市場是一個市場的空白點。都市港灣”的品質(zhì)與配套較好一點之外，其他的樓盤都是比較的差，本案未來規(guī)劃完整后，無論從配套、品質(zhì)等方面都能夠超越競爭對手。物業(yè)價格1）住宅●區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)價格在綿陽市整體范圍內(nèi)處于中低端水平，主要物業(yè)銷售均價在12001600元/平方米；●今年該區(qū)域內(nèi)的住宅與去年相比，單價漲幅相對其他區(qū)域比較高。這勢必會為該片區(qū)的發(fā)展乃至推動整個城北帶來一次新的機遇。第二部分 市場研究的基本結(jié)論一、競爭環(huán)境區(qū)域概況迎賓路綜合市場片區(qū)是大西南地區(qū)和四川省的主要商品批發(fā)交易中心，區(qū)域內(nèi)集中了包括“迎賓路綜合市場”、“綿陽陶瓷市場”、“水果批發(fā)市場”等頗具影響力的10多個的專業(yè)綜合性批發(fā)市場。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營意識很高。（3）、市場環(huán)境在全省及綿陽市房地產(chǎn)開發(fā)良好的市場環(huán)境和持續(xù)增漲的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，尚處發(fā)展階段的綿陽商品房市場正逢良機。以上兩方面是我們要達成的最終目標。作為四川省重點中等城市的綿陽，環(huán)境優(yōu)越，氣候宜人，有得天獨厚的人居環(huán)境。19三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新15二、商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議14第四部分 核心價值體系及項目定位一、核心價值闡述及實施12三、結(jié)論 項目定位策劃方案 “綿陽項目”定位策劃方案委托單位： 報告單位： 報告日期： 前言6二、商鋪經(jīng)營調(diào)研結(jié)果10第三部分 項目地塊屬性分析一、地塊環(huán)境分析條件42五、項目價格建議綿陽是中國科技城，是四川省第二大城市，也是全國聞名的風景旅游城市，榮獲了“全國文明城市”、“全國衛(wèi)生城市”和“全國造林綠化十佳城市”、“全國園林綠化先進城市”稱號，聯(lián)合國人居中心授予“改善居住環(huán)境最佳范例”獎。因此，要在綿陽城市的城北核心區(qū)域，樹立一個面向城市并且輻射周邊城市及市場的項目，擺脫其它開發(fā)商在同一層面上的競爭，實現(xiàn)項目利潤最大化；同時，此項目作為卓信公司真正意義上的開篇之作，力爭做好、做強，將樹立卓信的企業(yè)品牌，實現(xiàn)卓信品牌的可持續(xù)化發(fā)展。（2）、地塊屬性及區(qū)域規(guī)劃地塊所處地段、周圍生活配套、交通情況等地塊屬性研究是地塊現(xiàn)有價值的重要衡量標準，而迎賓路綜合市場片區(qū)是綿陽市舊城改造的重點區(qū)域，其發(fā)展前景決定地塊的未來價值，所以必需以動態(tài)的角度來對本案進行分析。（4）、開發(fā)經(jīng)營理念僅管綿陽整體商品房發(fā)展水平并不算太高，但在二級城市中，綿陽首屈一指。本案研究的核心原則是在土地指標、地塊屬性、市場情況三種主要限制條件下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展及開發(fā)商開發(fā)理念，尋找將地塊利用價值最大化的方向。而同時區(qū)域內(nèi)聚集的大量經(jīng)商人群，形成了迎賓路綜合市場區(qū)域住宅和商業(yè)物業(yè)潛在需求市場的中堅力量?！裢ㄟ^調(diào)查得知：如果產(chǎn)品品質(zhì)提高、配套設(shè)施相對齊備、環(huán)境稍好的情況下，即使價格會相對高一些，消費者基本上也能接受。結(jié)論從整個競爭環(huán)境分析，項目所在的迎賓路綜合市場片區(qū)是集商業(yè)、貿(mào)易、物流于一體的地方，周圍片區(qū)已建的住宅項目檔次都是比較的低，而且住宅都是以前的舊房，新建項目很少，除了“長興即使其他項目市場進行改造或者新建，本案項目比之他們在建設(shè)的工程進度、項目的知名度上，占有了很大的先機，本案能夠在短時間內(nèi)迅速的占領(lǐng)整個市場?！癖敬问茉L的迎賓路市場片區(qū)的商家感覺滿意的方面是：商氣、人氣旺；地理位置較好?！裆啼伒膬r格、商氣/人氣、口岸、交通方便度和升值是投資者最重視的因素。項目認知●被訪者認為本項目最適合經(jīng)營的商業(yè)類別為：肉類、水產(chǎn)、休閑娛樂場所等?！癖辉L者目前住宅面積多在100平方米以下，而且對房屋的面積和戶型結(jié)構(gòu)不滿意。部份套房能滿足少數(shù)商務(wù)客人的需求；●各類房間的價格根據(jù)酒店的檔次和配置不同而各不相同，標準間的價格在86—125元之間；豪華間的價格在118—380元之間；套房的價格在150—255元之間；●會議室是酒店必備的，以滿足客人的商務(wù)需求；●電視、電話、空調(diào)、衛(wèi)生間和24小時熱水是酒店必須具備的；●由于酒店面對的消費群體不一樣，各有不同的淡季和旺季；●對于酒店來說，地理位置和交通方便性很重要；●考慮周邊的